« Quelques centimètres d’eau d’une inondation peuvent causer des dizaines de milliers de dollars de dommages », selon le programme national d’assurance contre les inondations. Ce fait résume pourquoi les prêteurs hypothécaires exigent parfois des emprunteurs qu’ils souscrivent une assurance inondation.
Cependant, les agents immobiliers et les prêteurs hypothécaires ne parlent souvent pas aux clients des exigences en matière d’assurance contre les inondations avant qu’une propriété ne soit déjà sous séquestre. Les propriétaires ne savent pas non plus que de nombreuses zones qui ne semblent pas immédiatement menacées d’inondation sont en fait classées à haut risque par l’Agence fédérale de gestion des urgences (FEMA). Si vous vous êtes trouvé dans cette situation ou si vous ne voulez pas être pris au dépourvu, cet article vous aidera en démystifiant l’assurance inondation exigée par les prêteurs.
Points clés à retenir
- L’assurance inondation est souvent exigée par les prêteurs hypothécaires lorsque les propriétés sont situées dans des zones ou des plaines inondables à haut risque désignées par le gouvernement fédéral.
- L’assurance inondation est une police distincte de l’assurance propriétaire, qui ne couvre généralement pas les dommages ou les destructions causés par les inondations.
- Les prêteurs n’exigent généralement une assurance inondation que pour couvrir la structure de la propriété, bien que les emprunteurs puissent également souscrire une couverture pour leurs biens personnels et leur mobilier.
- L’assurance inondation est disponible par le biais du programme fédéral d’assurance inondation (NFIP) pour les propriétaires de maisons situées dans des zones à haut risque et d’autres communautés participantes.
Pourquoi les prêteurs exigent une assurance inondation
La section sur les risques des polices d’assurance habitation standard ne couvre pas les inondations dues à des causes naturelles externes, comme les fortes pluies, ou à des causes anthropiques, comme la rupture d’un barrage. Seule une assurance inondation spécifiquement nommée, une police d’assurance distincte, peut protéger contre ce type de destruction ou de dommage.
L’assurance inondation est généralement facultative pour les propriétaires de maisons hypothéquées dans ce qui est normalement considéré comme des zones inondables à faible risque. Elle peut même être facultative pour les propriétaires hypothéqués dans les zones inondables à haut risque, selon le type de prêt. Toutefois, les propriétaires seront tenus d’acheter une assurance inondation s’ils contractent un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur réglementé ou assuré au niveau fédéral (comme un prêt hypothécaire de la FHA) et achètent une maison dans une zone inondable à haut risque (également appelée zone spéciale de risque d’inondation). Dans la plupart des cas, le propriétaire devra payer une assurance inondation chaque année jusqu’à ce que le prêt hypothécaire soit remboursé.
Lorsqu’une personne contracte un prêt hypothécaire, le logement sert de garantie si l’emprunteur cesse de payer son hypothèque. Lorsqu’une propriété est financée, le prêteur a souvent un intérêt financier plus important dans la propriété que l’emprunteur. Si l’un des biens du prêteur est endommagé par les eaux et que l’emprunteur abandonne la maison et cesse de rembourser son prêt hypothécaire, le prêteur est pris en position de perdant. Pour éliminer ce risque, de nombreux prêteurs exigent du propriétaire qu’il souscrive une assurance contre les inondations.
L’assurance contre les inondations permet d’obtenir de l’argent pour réparer ou même reconstruire une maison si elle est endommagée ou détruite par une inondation. Si le propriétaire doit présenter une demande d’indemnisation, il ne sera tenu de payer que la franchise. Ainsi, le propriétaire conservera sa maison et continuera à effectuer ses paiements hypothécaires, et tout le monde sera content.
Comment fonctionne l’assurance inondation ?
L’assurance inondation fonctionne comme les autres produits d’assurance. L’assuré – le propriétaire – paie une prime annuelle basée sur le risque d’inondation de la propriété et la franchise qu’il choisit. Si les biens sont endommagés ou détruits par l’inondation, le propriétaire reçoit une somme en espèces correspondant au montant nécessaire pour réparer les dommages, jusqu’à concurrence du plafond de la police.
Le propriétaire doit obtenir la police d’assurance contre les inondations avant de conclure une transaction immobilière et la renouveler chaque année pour couvrir le solde principal du prêt. Le prêteur percevra généralement les paiements de l’assurance inondation en même temps que le versement hypothécaire mensuel, conservera les fonds sur un compte séquestre et paiera la totalité de la prime à la compagnie d’assurance une fois par an (comme pour les impôts fonciers et l’assurance du propriétaire). Ainsi, une fois que le propriétaire du logement a souscrit la police initiale, aucune autre mesure n’est nécessaire, si ce n’est le versement des mensualités du prêt hypothécaire. Une couverture distincte pouvant aller jusqu’à 100 000 dollars est également disponible pour les biens personnels.
Qui doit souscrire une assurance contre les inondations ?
Vous pouvez vous renseigner sur les risques d’inondation de n’importe quelle propriété sur le site FloodSmart.gov ou sur la carte du site de la FEMA. Si le site web indique que la propriété se trouve dans une zone à haut risque, une assurance inondation sera probablement exigée. La décision finale dépend des cartes des tarifs de l’assurance inondation et d’une détermination officielle du risque de zone inondable. Vous devez également vous renseigner auprès de votre prêteur sur ses exigences en matière d’assurance inondation.
Dans certains quartiers ou même dans des villes entières, il peut être difficile de trouver une maison qui ne se trouve pas dans une zone inondable à haut risque. Dans d’autres régions, vous pouvez éviter de devoir souscrire une assurance inondation.
Comment obtenir une assurance contre les inondations
Le National Flood Insurance Program (NFIP), géré par la FEMA, offre une assurance contre les inondations aux propriétaires de maisons dans les communautés qui participent au programme. Le programme exige des communautés participantes qu’elles « adoptent et appliquent des ordonnances qui satisfont ou dépassent les exigences de la FEMA afin de réduire le risque d’inondation ». Ce programme offre également une petite remise sur l’assurance inondation en fonction des mesures prises par les communautés pour atténuer les risques d’inondation.
Les polices d’assurance proprement dites sont émises par des compagnies d’assurance privées, et non par la FEMA. Vous pouvez trouver une compagnie d’assurance participante sur le site web de la FEMA. Mieux encore, demandez à vos amis, à votre famille et à vos collègues de travail dans votre ville de vous recommander une compagnie d’assurance.
Que couvre l’assurance inondation ?
Selon la FEMA, les éléments suivants sont considérés comme faisant partie de la structure du bâtiment :
- Le bâtiment assuré et ses fondations
- Les systèmes électriques et de plomberie
- Équipement de climatisation centrale, fourneaux et chauffe-eau
- Réfrigérateurs, cuisinières et appareils encastrés tels que les lave-vaisselle
- Moquette installée en permanence sur un sol non fini
- Lambris, panneaux muraux, bibliothèques et armoires installés de façon permanente
- Stores de fenêtre
- Garages détachés jusqu’à 10 % de la couverture des biens immobiliers (les bâtiments détachés autres que les garages nécessitent une police d’assurance immobilière distincte)
- Enlèvement des débris
Qu’est-ce qui n’est pas couvert par l’assurance inondation ?
Comme le précise la FEMA, beaucoup de choses importantes et coûteuses ne sont pas couvertes par l’assurance contre les inondations. Vous devrez souscrire une assurance supplémentaire pour vos biens personnels si vous vous inquiétez du coût de remplacement des articles suivants :
- Les effets personnels tels que les vêtements, les meubles et les équipements électroniques
- Rideaux
- Climatiseurs portables et de fenêtre
- Fours à micro-ondes portables et lave-vaisselle portables
- Tapis non inclus dans la couverture des bâtiments (voir ci-dessus)
- Laveuses et sécheuses
- Les congélateurs et les aliments qu’ils contiennent
- Certains objets de valeur, tels que les œuvres d’art originales et les fourrures (jusqu’à 2 500 $)
En outre, ni l’assurance inondation des bâtiments ni celle des biens personnels ne couvrent les éléments suivants :
- Dommages causés par l’humidité, la moisissure ou les champignons qui auraient pu être évités par le propriétaire
- Monnaie, métaux précieux et papiers de valeur tels que les certificats d’actions
- Les biens et les propriétés à l’extérieur d’un bâtiment tels que les arbres, les plantes, les puits, les systèmes septiques, les allées, les terrasses, les patios, les clôtures, les digues, les bains à remous et les piscines
- Frais de subsistance, tels que le logement temporaire
- Pertes financières causées par l’interruption de l’activité ou la perte d’usage des biens assurés
- La plupart des véhicules automoteurs, tels que les voitures, y compris leurs pièces
Que coûte l’assurance contre les inondations ?
Le coût de l’assurance d’un bien contre les dommages causés par les inondations est déterminé par des facteurs liés au risque tels que l’année de construction du bâtiment, le nombre d’étages, le niveau de risque d’inondation et le montant de la couverture requise par le prêteur. Ce montant doit être basé sur le coût de reconstruction, qui peut être obtenu auprès de la compagnie d’assurance de votre propriétaire.
Le prix pour assurer un bien avec une franchise et un montant de couverture particuliers sera le même, quel que soit l’assureur que vous choisirez, car les primes d’assurance contre les inondations sont réglementées par le gouvernement. Toutefois, vous avez un certain contrôle sur le coût de votre police car vous pouvez choisir le montant de votre franchise.
Pour connaître le montant de l’assurance inondation pour votre résidence en particulier, remplissez le profil de risque d’inondation sur le site web de la FEMA. Ensuite, contactez l’un des agents d’assurance participants dont la liste figure sur le site. Le site web ne donne qu’une fourchette approximative des coûts de couverture possibles. Un agent d’assurance peut vous donner un devis précis. Vous pouvez toujours obtenir un devis même si vous ne faites qu’examiner la propriété et que vous ne l’avez pas sous contrat. En général, attendez-vous à payer au moins quelques centaines de dollars pour une assurance contre les inondations.
Le montant maximum d’assurance autorisé par la loi pour une police NFIP est de 250 000 $ pour la structure. La couverture du contenu est facultative – elle n’est pas exigée par le prêteur – mais elle coûte en plus (et est limitée à 100 000 $).
Évaluer le coût de l’assurance contre les inondations
L’assurance contre les inondations coûte entre 500 et 1 300 dollars par an et, comme d’autres formes d’assurance plus courantes, elle peut rendre l’accession à la propriété moins abordable, voire inabordable pour certaines personnes. Calculez si vous pourrez vous permettre une assurance inondation aussi longtemps que vous serez tenu de la souscrire avant de vous engager dans une propriété. Si votre assurance inondation coûte 1 000 $ par an et que vous prenez 30 ans pour rembourser votre prêt hypothécaire, cela représente un coût supplémentaire à long terme de 30 000 $ pour la possession de cette maison.
Certaines compagnies d’assurance contre les inondations tenteront de vous faire souscrire une assurance pour un montant maximum de 250 000 dollars, même si le prêteur n’exige pas une telle couverture. Si le montant principal d’un prêt n’est que de 200 000 $, la couverture supplémentaire n’est pas nécessaire. Examinez la valeur de remplacement de votre maison, telle qu’elle a été déterminée par votre compagnie d’assurance habitation. C’est le montant total pour lequel vous devez souscrire une assurance. L’assurance ne doit couvrir que la valeur de la structure physique, et non celle du terrain.
Refinancement et assurance contre les inondations
Si vous envisagez un refinancement et que vous n’êtes pas tenu d’avoir une assurance inondation dans le cadre de votre prêt hypothécaire actuel, voyez si votre désignation d’inondation a changé. Il se peut que vous vous trouviez désormais dans une zone inondable à haut risque, même si ce n’était pas le cas auparavant. Le refinancement ne vaut peut-être pas la peine si vous ajoutez le nouveau coût de l’assurance inondation.
Enfin, la couverture maximale autorisée de 250 000 dollars peut ne pas suffire pour reconstruire certaines propriétés. Si votre compagnie d’assurance habitation vous dit qu’il vous en coûtera plus de 250 000 $ pour reconstruire votre propriété en cas de perte totale, sachez que vous êtes toujours exposé au risque même avec une couverture d’assurance contre les inondations.
Éviter l’assurance inondation exigée par le prêteur
Il existe plusieurs options pour éviter l’assurance contre les inondations exigée par les prêteurs (ou du moins pour en réduire le coût), bien qu’elles ne soient pas forcément applicables à tous, en particulier à ceux qui vivent dans des zones à haut risque.
Les acheteurs de maisons dont les propriétés sont situées dans une zone inondable et qui demandent un prêt hypothécaire garanti par le gouvernement fédéral, comme un prêt de la FHA, sont généralement tenus de souscrire une assurance inondation adéquate pour obtenir un financement.
Recherche
Faites des recherches avant d’acheter. Trouvez des propriétés qui ne sont pas situées dans des zones inondables. Vous pouvez aussi faire faire une étude (pour environ 1 500 $) pour voir si votre propriété est suffisamment élevée pour ne pas être dans la zone inondable, même si votre communauté l’est généralement. Vous pourrez peut-être obtenir une dérogation si vous pouvez prouver que votre propriété n’est pas à haut risque.
Rénover
Il existe plusieurs moyens de réduire les risques de dommages causés par les inondations, et donc le coût de votre assurance inondation. Les maisons avec sous-sol et vide sanitaire souffrent davantage des inondations ; il peut être utile de les combler et de les transformer en une fondation solide. Il peut être utile de les remplir et d’en faire des fondations solides. Le déménagement des services publics du sous-sol vers un hangar au niveau du sol est également utile. Il en va de même pour la rénovation de votre maison afin de la surélever par rapport à l’altitude de base de l’inondation de votre région.
Organiser
Organisez votre communauté et travaillez avec les autorités locales pour prendre des mesures visant à atténuer les risques d’inondation au point que la zone ne soit plus une zone à haut risque – ou du moins, qu’elle soit désignée comme zone à faible risque. Les communautés qui le font bénéficient souvent de réductions dans le cadre du PNIF.
Devoir souscrire une assurance contre les inondations ne devrait pas être une mauvaise surprise lorsque vous achetez ou refinancez une maison. En vous informant dès maintenant, vous pourrez comprendre quand les prêteurs exigent une assurance inondation, comment en réduire le coût ou même, dans certains cas, comment l’éviter complètement.