Hypothèque de 15 ans contre hypothèque de 30 ans : Une vue d’ensemble
Il existe peut-être une variété déconcertante de prêts hypothécaires, mais pour la plupart des acheteurs de maison, il n’y en a en pratique qu’un seul. L’hypothèque à taux fixe sur 30 ans est pratiquement un archétype américain, la tarte aux pommes des instruments financiers. C’est la voie que des générations d’Américains ont empruntée pour accéder à la propriété.
Mais beaucoup de ces acheteurs auraient peut-être été mieux servis s’ils avaient plutôt opté pour un prêt hypothécaire à taux fixe sur 15 ans.
Les prêts sont structurellement similaires – la principale différence est le terme. Alors qu’un prêt hypothécaire de 30 ans peut rendre vos mensualités plus abordables, un prêt de 15 ans coûte généralement moins cher à long terme.
Points clés à retenir
- La plupart des acheteurs de maison choisissent un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans, mais un prêt hypothécaire sur 15 ans peut être un bon choix pour certains.
- Un prêt hypothécaire sur 30 ans peut rendre vos mensualités plus abordables.
- Si les mensualités d’un prêt hypothécaire sur 15 ans sont plus élevées, le coût du prêt est moindre à long terme.
Incidence des conditions du prêt hypothécaire sur le coût
Une hypothèque est simplement un type particulier de prêt à terme – un prêt garanti par un bien immobilier. Pour un prêt à terme, l’emprunteur paie des intérêts calculés sur une base annuelle sur le solde restant dû du prêt. Le taux d’intérêt et le montant du versement mensuel sont tous deux fixes.
Comme le paiement mensuel est fixe, la partie qui va payer les intérêts et celle qui va payer le capital changent au fil du temps. Au début, comme le solde du prêt est très élevé, la majeure partie du paiement est constituée d’intérêts. Mais au fur et à mesure que le solde diminue, la part des intérêts diminue et la part du principal augmente.
Un prêt à court terme signifie un paiement mensuel plus élevé, ce qui fait que l’hypothèque de 15 ans semble moins abordable. Mais la durée plus courte rend le prêt moins cher sur plusieurs plans. En fait, sur toute la durée d’un prêt, un prêt hypothécaire de 30 ans finira par coûter plus du double de l’option de 15 ans.
Parce que les prêts sur 15 ans sont moins risqués pour les banques que les prêts sur 30 ans – et parce qu’il coûte moins cher aux banques d’accorder des prêts à court terme qu’à long terme – une hypothèque sur 30 ans est généralement assortie d’un taux d’intérêt plus élevé.
Hypothèque sur 30 ans
Dans le cas d’un prêt hypothécaire sur 30 ans, bien sûr, cet équilibre se rétrécit beaucoup plus lentement – en effet, l’acheteur de maison emprunte la même somme d’argent pendant plus de deux fois plus longtemps. En fait, la durée est plus de deux fois supérieure à celle d’un prêt hypothécaire de 30 ans, car le solde du capital ne diminue pas aussi rapidement que pour un prêt de 15 ans.
Plus le taux d’intérêt est élevé, plus l’écart entre les deux hypothèques est important. Lorsque le taux d’intérêt est de 4 %, par exemple, l’emprunteur paie en fait près de 2,2 fois plus d’intérêts pour emprunter le même montant de capital sur 30 ans qu’un prêt sur 15 ans.
Le principal avantage d’un prêt hypothécaire sur 30 ans est le montant relativement faible des mensualités. Et même si l’accessibilité financière n’est pas un problème, il y a d’autres avantages.
- Le paiement inférieur peut permettre à un emprunteur d’acheter plus de maison qu’il ne pourrait se permettre avec un prêt de 15 ans, puisque le même paiement mensuel lui permettrait de contracter un prêt plus important sur 30 ans.
- Le paiement plus faible permet à l’emprunteur de se constituer une épargne.
- Le paiement réduit permet de libérer des fonds pour d’autres objectifs.
90%
Le pourcentage d’acheteurs de maison qui ont choisi un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans en 2019, selon Freddie Mac.
Hypothèque de 15 ans
Les consommateurs paient moins sur une hypothèque de 15 ans – entre un quart de pour cent et un pour cent (ou point) de moins, et au fil des décennies, cela peut vraiment s’additionner.
Les agences soutenues par le gouvernement qui garantissent la plupart des prêts hypothécaires, telles que Fannie Mae et Freddie Mac, imposent des frais supplémentaires, appelés ajustements de prix au niveau du prêt, qui rendent les prêts hypothécaires de 30 ans plus chers. Ces frais s’appliquent généralement aux emprunteurs ayant une cote de crédit plus faible, des acomptes moins élevés, ou les deux. L’administration fédérale du logement impose également des primes d’assurance hypothécaire plus élevées aux emprunteurs sur 30 ans.
« Certains des ajustements de prix au niveau des prêts qui existent sur une période de 30 ans n’existent pas sur une période de 15 ans », déclare James Morin, vice-président senior des prêts de détail chez Norcom Mortgage à Avon, dans le Connecticut. La plupart des gens, selon Morin, intègrent ces coûts dans leur prêt hypothécaire dans le cadre d’un taux plus élevé, plutôt que de les payer directement.
Imaginez donc un prêt de 300 000 dollars, disponible à 4 % pendant 30 ans ou à 3,25 % pendant 15 ans. L’effet combiné de l’amortissement plus rapide et du taux d’intérêt plus bas signifie qu’un emprunt pour seulement 15 ans coûterait 79 441 dollars, contre 215 609 dollars sur 30 ans, soit près de deux tiers de moins.
Bien sûr, il y a un piège. Le prix à payer pour économiser autant d’argent sur le long terme est une dépense mensuelle beaucoup plus élevée : le paiement du prêt hypothétique sur 15 ans est de 2 108 dollars, soit 676 dollars (ou environ 38 %) de plus que le paiement mensuel du prêt sur 30 ans (1 432 dollars).
Pour certains experts, pouvoir se permettre de payer plus cher implique de mettre de côté une réserve pour les mauvais jours. Ce que de nombreux planificateurs financiers apprécient dans l’hypothèque de 15 ans, c’est qu’il s’agit en fait d’une « épargne forcée » sous la forme d’une participation à un actif qui normalement s’apprécie (bien que, comme les actions, la valeur des maisons augmente et diminue).
Si un investisseur peut se permettre le paiement le plus élevé, il a intérêt à opter pour le prêt le plus court, surtout s’il approche de la retraite alors qu’il sera dépendant d’un revenu fixe.
Considérations particulières
Dans certains cas, l’emprunteur peut être incité à investir ailleurs l’argent supplémentaire dépensé chaque mois pour un prêt hypothécaire de 15 ans, par exemple sur un compte 529 pour les frais de scolarité à l’université ou dans un plan 401(k) à imposition différée, surtout si l’employeur verse une somme équivalente aux cotisations de l’emprunteur. Et avec des taux hypothécaires aussi bas, un investisseur avisé et discipliné pourrait opter pour le prêt sur 30 ans et placer la différence entre les paiements sur 15 ans et 30 ans dans des titres à rendement plus élevé.
En reprenant l’exemple précédent, si les mensualités d’un prêt sur 15 ans s’élevaient à 2 108 $ et celles d’un prêt sur 30 ans à 1 432 $, l’emprunteur pourrait investir cette différence de 676 $ ailleurs. Le calcul de l’enveloppe consiste à déterminer si (ou combien) le rendement de l’investissement extérieur, moins l’impôt sur les plus-values dû, dépasse le taux d’intérêt du prêt hypothécaire, après déduction des intérêts hypothécaires. Pour une personne se situant dans la tranche d’imposition de 24 %, la déduction peut réduire le taux d’intérêt hypothécaire effectif de, par exemple, 4 % à 3 %.
En gros, l’emprunteur sort gagnant si le rendement de l’investissement après impôts est supérieur au coût de l’hypothèque moins la déduction des intérêts.
Ce stratagème exige toutefois une propension au risque, selon Shashin Shah, planificateur financier agréé à Dallas, au Texas, car l’emprunteur devra investir dans des actions volatiles. « Actuellement, il n’existe pas de placements à revenu fixe qui produiraient un rendement suffisamment élevé pour que cela fonctionne », explique M. Shah. Ce risque pourrait ne pas toujours être rentable, s’il coïncide avec le type de chute brutale des marchés boursiers qui s’est produite lors de la pandémie COVID-19. Il faut aussi avoir la discipline nécessaire pour investir systématiquement l’équivalent de ces écarts mensuels et le temps de se concentrer sur les investissements, ce qui, ajoute-t-il, fait défaut à la plupart des gens.
Les prêteurs exigent une assurance hypothécaire privée lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % de la valeur du logement.
Le meilleur des deux mondes
De toute évidence, la plupart des emprunteurs n’ont pas non plus – ou du moins pensent qu’ils n’ont pas – les moyens d’effectuer les paiements plus élevés exigés par un prêt hypothécaire de 15 ans. Mais il existe une solution simple qui permet de réaliser une grande partie des économies réalisées grâce à un prêt hypothécaire plus court : Il suffit d’effectuer les paiements les plus élevés d’un échéancier de 15 ans sur votre prêt hypothécaire de 30 ans, en supposant que le prêt hypothécaire ne comporte pas de pénalité pour remboursement anticipé.
L’emprunteur a le droit d’affecter les paiements supplémentaires au capital, et si les paiements sont réguliers, le prêt hypothécaire sera remboursé en 15 ans. Si les délais sont serrés, l’emprunteur peut toujours revenir aux paiements normaux, moins élevés, de l’échéancier de 30 ans.
Le choix entre une hypothèque de 30 ans ou de 15 ans a des répercussions sur vos finances pour les décennies à venir, alors assurez-vous de bien peser le pour et le contre avant de décider de la meilleure solution. Si votre objectif est de rembourser le prêt plus rapidement et que vous pouvez vous permettre des mensualités plus élevées, un prêt sur 15 ans pourrait être un meilleur choix. En revanche, la mensualité plus faible d’un prêt sur 30 ans peut vous permettre d’acheter une plus grande maison ou de libérer des fonds pour d’autres objectifs financiers.