Coopératives et copropriétés : un aperçu
Les appartements et les coopératives présentent des similitudes mais aussi des caractéristiques uniques qui offrent une variété d’options aux résidents. À bien des égards, le marché immobilier de la ville de New York ne ressemble à aucun autre aux États-Unis. L’une des plus grandes différences est que les appartements à vendre à New York sont soit des condos soit des coopératives.
Dans la plupart des endroits, les appartements en copropriété sont la règle, mais pas dans la Grosse Pomme. Bien que les coopératives soient plus nombreuses que les appartements à New York (environ 75 % selon la plupart des estimations), de plus en plus d’appartements sont sur le marché à tout moment.
Commençons par un bref examen de la différence entre une coopérative et une copropriété. Lorsque vous achetez une copropriété, votre appartement, ainsi qu’un pourcentage des parties communes, vous appartiennent. Lorsque vous achetez une coopérative, vous n’achetez pas réellement votre appartement ; vous achetez plutôt des parts dans une société qui est votre immeuble. La taille de votre part dépend de la taille de votre appartement ; l’achat des parts vous permet d’occuper un logement dans l’immeuble de la coopérative. À la clôture de la vente d’une copropriété, vous recevrez un acte de propriété ; à la clôture de la vente d’une coopérative, vous obtiendrez un bail de propriété.
Pour la plupart, les condos et les coopératives ont un portier et un surintendant dans leur personnel ; certains ajouteront un concierge qui fera tout ce que les deux autres ne font pas. Les équipements peuvent être discrets (peut-être une simple pièce de rangement au sous-sol) ou complets, comme une terrasse aménagée, une salle de billard, une salle de piano, une salle de projection, une salle de jeux pour enfants et un gymnase.
Points clés à retenir
- Lorsque vous achetez une copropriété, votre appartement, ainsi qu’un pourcentage des parties communes, vous appartiennent.
- Lorsque vous achetez une coopérative, vous n’achetez pas réellement votre appartement ; vous achetez plutôt des parts dans une société qui est votre immeuble.
- Les prix des appartements en copropriété sont plus élevés que ceux des coopératives, mais les coopératives exigent un acompte plus important, des frais mensuels plus élevés et une longue procédure d’approbation.
- Les appartements en copropriété permettent de sous-louer l’appartement alors que les coopératives ne le font pas, ce qui offre aux acheteurs une communauté plus stable et moins transitoire.
Appartements en copropriété
Les nouveaux quartiers, jadis considérés comme aberrants mais aujourd’hui considérés comme branchés, sont ceux où vous trouverez les appartements. Selon Gary Malin, président de Citi Habitats, une société de courtage immobilier de New York, « si vivre dans une maison de verre dans le ciel est plus votre style, vous serez probablement à la recherche de nombreux appartements en copropriété. Les immeubles en copropriété ne sont devenus courants à New York que dans les années 1970, ils sont donc souvent plus modernes que les coopératives.
« Comme les terrains disponibles pour les nouvelles constructions de copropriétés sont limités à Manhattan », ajoute Malin, « les copropriétés les plus récentes sont susceptibles d’être trouvées dans des quartiers en plein essor et marginaux de l’Extrême-Orient et de l’Ouest. Dans le Queens et à Brooklyn, nous avons vu beaucoup de nouvelles constructions d’appartements en copropriété dans d’anciennes zones industrielles le long du front de mer à Long Island City et à Williamsburg, ainsi que dans le centre-ville de Brooklyn ».
Acompte et prix
Le coût peut souvent orienter le processus de décision pour l’achat d’un bien immobilier, et les appartements en copropriété offrent des acomptes intéressants, qui ne représentent généralement que 10 % du prix d’achat. Toutefois, les prix des appartements en copropriété sont généralement plus élevés que ceux des coopératives.
Frais de clôture
Les frais de clôture d’une copropriété sont plus élevés que pour une coopérative. Pour plus de détails, nous avons demandé à Adam Stone, avocat spécialisé dans l’immobilier à New York, de comparer les deux. Voici ce qu’il a trouvé. Pour une copropriété d’un million de dollars avec une hypothèque de 800 000 dollars, les frais de clôture seraient :
- Assurance titres pour l’acheteur, 4 500
- Assurance titres pour le prêteur, 1 000
- Recherche de titres, 700
- Frais d’enregistrement, 700
- Taxe de l’État de New York, 10 000
- Taxe d’enregistrement des hypothèques de l’État de New York, 15 370
- Total général: 32 270 $ (sans les frais du prêteur, qui varient selon le prêteur)
Pour ceux qui se demandent ce qu’est la taxe sur les maisons, Stone explique : « L’État de New York a une taxe de transfert de 0,4 % du prix de vente, qui est facturée au vendeur de toute propriété résidentielle. Il existe également une taxe de transfert de 1 % pour l’acheteur, également appelée « mansion tax » car elle ne s’applique qu’aux propriétés résidentielles dont le prix est supérieur à 1 million de dollars ».
Frais mensuels
Les propriétaires d’appartements en copropriété ont une facture mensuelle appelée « charges communes », qui sert à l’entretien du bâtiment – zones communes, aménagement paysager, paiement du personnel et, souvent, de certains services publics.
Les propriétaires d’appartements en copropriété font deux chèques par mois (un pour l’entretien de l’immeuble et un pour les impôts fonciers), mais souvent le total combiné du propriétaire de l’appartement en copropriété est inférieur à la facture d’entretien du propriétaire de la coopérative.
Le Conseil
Les conseils d’administration des copropriétés ont tendance à être moins exigeants que ceux des coopératives. Les coopératives ont un processus d’approbation plus long, y compris un entretien. Le conseil d’administration décide si un acheteur potentiel peut acheter la coopérative.
Selon Warner M. Lewis de l’équipe Harkov Lewis de Halstead Property, « Avec une copropriété, un immeuble peut demander un paquet sur l’acheteur », dit Lewis, « mais il n’y a pas d’entretien, et l’immeuble a seulement le droit de premier refus (c’est-à-dire qu’il doit l’approuver, ou la copropriété doit l’acheter elle-même), ce qui signifie que lorsque vous avez un contrat signé, à moins que quelque chose n’arrive à l’acheteur (ou au financement), l’affaire est aussi bonne que faite ».
Règles
Les appartements ont tendance à être soumis à moins de règles, notamment des restrictions sur l’utilisation de fonds étrangers pour l’achat. Les appartements en copropriété permettent aux investisseurs internationaux d’acheter et de louer leurs locaux, généralement avec certaines réserves, mais sans que cela ne soit onéreux. Les appartements en copropriété peuvent également être sous-loués ou loués à une autre partie. Toutefois, certaines associations de copropriétaires peuvent imposer plus de règles que d’autres. Il est donc important que les acheteurs potentiels fassent leurs recherches pour déterminer ce qui est autorisé et ce qui ne l’est pas.
La préférence de l’acheteur
Selon Gary Malin, président de Citi Habitats, « Si vous préférez marcher au rythme de votre propre batteur – et vous appréciez la flexibilité – alors un appartement peut être le choix le plus judicieux pour vous. Cependant, comprenez que cette liberté a un prix. Les appartements en copropriété sont presque toujours plus chers que les coopératives équivalentes.
En outre, si vous avez régulièrement des visages dans l’ascenseur, regardez ailleurs. Les locataires peuvent être nombreux dans les immeubles en copropriété. Les propriétaires profitent souvent des politiques plus libérales d’un appartement en copropriété ».
Co-Ops
D’une manière générale, les zones résidentielles les plus anciennes et les mieux établies ont une prépondérance de coopératives. Comme l’explique Gary Malin : « Si vous aimez les propriétés historiques, vous risquez de vous retrouver dans une coopérative, car presque tous les bâtiments d’avant-guerre sont organisés de cette manière. En outre, comme les bâtiments des coopératives sont généralement plus anciens que les immeubles en copropriété, ils sont souvent situés dans des endroits plus centraux. Par exemple, presque tous les bâtiments résidentiels qui bordent Park Avenue dans l’Upper East Side (un emplacement de choix à tous points de vue) sont des coopératives ».
Acompte et prix
Comme dans le cas d’un appartement, la décision peut se prendre en fonction de la somme que vous pouvez dépenser et que vous avez économisée pour un acompte. Bien qu’il soit possible de ne verser que 10 % du prix d’achat d’un appartement, une coopérative peut exiger une mise de fonds beaucoup plus élevée, de l’ordre de 20 à 50 % du prix d’achat. La bonne nouvelle, c’est que le prix d’achat d’une coopérative est généralement inférieur à celui d’un appartement en copropriété. Cependant, les prix peuvent varier en fonction du quartier concerné.
Frais de clôture
Selon Adam Stone, avocat spécialisé dans l’immobilier à New York, les frais de clôture d’une coopérative sont moins élevés. Dans l’exemple cité ci-dessus pour un appartement en copropriété, dont les frais s’élevaient à plus de 32 000 dollars, une coopérative ne doit payer que les 10 000 dollars de taxe d’habitation. La différence substantielle est due au fait que l’appartement est un bien immobilier, alors que les parts de la coopérative sont des biens personnels.
« C’est peut-être juste de la sémantique pour certains, mais pas pour le calcul des frais de clôture », ajoute M. Stone.
Frais mensuels
Les propriétaires de coopératives font un chèque par mois appelé « frais d’entretien ». Comme pour les appartements, les frais mensuels sont destinés à l’entretien de base de la propriété et au personnel nécessaire au bon fonctionnement de l’immeuble. Les frais de la coopérative sont généralement plus élevés que ceux de la copropriété, car ils comprennent souvent au moins une partie de l’hypothèque de l’immeuble. Les frais mensuels peuvent toutefois varier en fonction de la taille de l’immeuble.
Cependant, il est important de noter que la maintenance et les charges communes ne sont pas gravées dans le marbre. Toute dépense importante – nouveau toit, nouveau hall d’entrée, augmentation du personnel – peut donner lieu à une évaluation : c’est une décision que les membres du conseil d’administration prennent et qui peut rarement être annulée.
Le Conseil
Comme indiqué précédemment, la plupart des conseils d’administration des coopératives ont une procédure de candidature rigoureuse et souvent longue qui peut exiger de l’acheteur qu’il fournisse des informations financières, qu’il se soumette à une vérification d’emploi et éventuellement à une vérification de ses antécédents personnels.
Warner M. Lewis de l’équipe Harkov Lewis à Halstead Property, résume la situation : « Dans une coopérative, non seulement vous devez avoir l’argent pour acheter l’appartement (ou le financement pour le faire), mais vous devez également être approuvé par le conseil d’administration après avoir soumis une demande, qui est généralement très détaillée et prend beaucoup de temps. Ensuite, sans raison ou presque, un acheteur peut être refusé après son entretien, voire avant, simplement à cause d’un élément de son dossier. J’ai eu des affaires et j’ai vu des affaires où il n’y avait aucune rime ni raison de rejet ».
Règles
Les coopératives ont tendance à avoir plus de règles que les appartements et peuvent exiger que vous indiquiez quand vous pouvez pratiquer votre trombone, si vous pouvez mettre des décorations de vacances sur votre porte et si votre animal de compagnie peut emménager avec vous. La plupart des règles visent à promouvoir l’harmonie, le calme et la civilité de la vie en coopérative.
Mais les règles qui découragent certains acheteurs nationaux, et à peu près tous les acheteurs internationaux, sont les restrictions imposées par les coopératives en matière de sous-location – il est rare que les coopératives permettent aux actionnaires de louer leur appartement pour une période prolongée, voire pas du tout. Une autre règle des coopératives qui rend impossible les achats par des particuliers internationaux est qu’elles sont peu susceptibles d’accepter quelqu’un dont les fonds se trouvent en dehors des États-Unis.
Selon Lewis, « les coopératives visent à établir un groupe stable de résidents à long terme. Les appartements ne semblent pas aussi préoccupés par cela ».
La préférence de l’acheteur
Lorsqu’il s’agit de choisir votre préférence, Gary Malin s’exprime de la manière suivante :
Les coopératives sont un choix judicieux pour ceux qui attachent de l’importance à la stabilité et qui veulent planter des racines dans un bâtiment. Il suffit de se demander si l’on est prêt pour le long terme. Les coopératives sont beaucoup moins éphémères que les appartements, c’est donc un endroit où il fait bon vivre si vous voulez faire connaissance avec vos voisins. Préparez-vous à être analysé, interrogé et poussé, mais comprenez que c’est grâce à ce processus qu’une coopérative reste un investissement stable et remarquablement sûr.