Il y a de fortes chances que vous ayez entendu parler de Fannie Mae. Mais savez-vous ce qu’elle fait et comment elle fonctionne ?
La Federal National Mortgage Association (FNMA), généralement connue sous le nom de Fannie Mae, est une entreprise publique (GSE) fondée en 1938 par le Congrès pendant la Grande Dépression dans le cadre du New Deal. Elle a été créée pour stimuler le marché du logement en mettant davantage de prêts hypothécaires à la disposition des emprunteurs à revenus modérés ou faibles.
Fannie Mae n’accorde pas de prêts hypothécaires aux emprunteurs. Mais elle les achète et les garantit par le biais du marché hypothécaire secondaire. En fait, elle est l’un des deux plus gros acheteurs de prêts hypothécaires sur le marché secondaire. L’autre est son frère, la Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou Freddie Mac, une autre entreprise publique créée par le Congrès.
Les premiers jours
Au début des années 1900, obtenir une hypothèque – et encore moins une maison – n’était pas une tâche facile. De nombreuses personnes n’avaient pas les moyens de garantir un acompte et les prêts étaient presque toujours à court terme, contrairement aux périodes d’amortissement à long terme que nous connaissons aujourd’hui. En fait, lorsque de nombreux prêts arrivaient à échéance à l’époque, ils nécessitaient généralement des versements importants de la part du débiteur. La banque procédait à une saisie si le propriétaire ne pouvait pas effectuer le paiement ou le refinancer. Cela devenait difficile avec le début de la Grande Dépression. Le taux annuel de saisies a augmenté chaque année de 1926 (les chiffres de la première année ont été conservés) jusqu’en 1934, année où le taux a atteint un sommet de plus de 12 %.
Le Congrès américain a réagi en créant Fannie Mae. L’objectif était de contribuer à la création d’un flux de financement du logement accessible à tous sur tous les marchés. Cela a conduit au financement d’hypothèques à long terme à taux fixe, permettant aux propriétaires de refinancer leurs prêts à tout moment pendant la durée de leur emprunt.
1938
L’année où le Congrès a créé Fannie Mae.
En 1968, Fannie Mae a commencé à se financer en vendant des actions et des obligations après que le gouvernement l’ait retirée du budget fédéral. Fannie Mae a cependant conservé ses liens avec le gouvernement en tant qu’EGE, avec un conseil d’administration composé de 13 membres au maximum. Elle est également exonérée d’impôts locaux et d’État.
Points clés à retenir
- Fannie Mae est une entreprise publique qui met des prêts hypothécaires à la disposition des emprunteurs à revenus faibles et modérés.
- Elle ne fournit pas de prêts, mais les garantit ou les cautionne sur le marché hypothécaire secondaire.
- Fannie Mae fournit des liquidités en investissant sur le marché hypothécaire, en regroupant les prêts dans des titres adossés à des hypothèques.
- Fannie Mae a été renflouée par le gouvernement américain à la suite de la crise financière et a été retirée de la Bourse de New York.
Créer de la liquidité
En investissant dans le marché hypothécaire, Fannie Mae crée davantage de liquidités pour les prêteurs tels que les banques, les caisses d’épargne et de crédit, ce qui leur permet de souscrire ou de financer davantage de prêts hypothécaires. Les hypothèques qu’elle achète et garantit doivent répondre à des critères stricts. Par exemple, la limite pour un prêt conventionnel pour une maison individuelle en 2020 est de 510 400 $ pour la plupart des régions et de 765 600 $ pour les régions à coûts élevés. Ces régions comprennent Hawaï, l’Alaska, Guam et les îles Vierges américaines, où la valeur moyenne des maisons dépasse le montant de base d’au moins 115 %.
Pour faire des affaires avec Fannie Mae, un prêteur hypothécaire doit se conformer à la Déclaration sur les prêts à risque émise par le gouvernement fédéral. Cette déclaration aborde plusieurs risques associés aux prêts à risque, tels que des taux de lancement bas suivis d’un taux variable plus élevé ; des limites très élevées quant à l’augmentation d’un taux d’intérêt ; une documentation limitée ou inexistante sur les revenus ; et des caractéristiques du produit qui rendent probable un refinancement fréquent du prêt.
En 2019, Fannie Mae a fourni plus de 650 milliards de dollars en liquidités pour financer le marché du logement. Cela a aidé les gens à travers le pays à acheter, refinancer et louer environ trois millions de maisons.
Fannie Mae soutient ou garantit les hypothèques mais n’en est pas l’auteur.
Titres adossés à des hypothèques
Après avoir acheté des hypothèques sur le marché secondaire, Fannie Mae les regroupe pour former des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Les MBS sont des titres adossés à des actifs garantis par une hypothèque ou un pool d’hypothèques. Les titres adossés à des créances hypothécaires de Fannie Mae sont achetés par des institutions telles que des compagnies d’assurance, des fonds de pension et des banques d’investissement. Elle garantit le paiement du principal et des intérêts de ses MBS.
Fannie Mae a également son propre portefeuille, communément appelé portefeuille conservé. Elle investit dans ses propres titres adossés à des créances hypothécaires ainsi que dans ceux d’autres institutions. Fannie Mae émet une dette appelée dette d’agence pour financer son portefeuille conservé.
La crise financière
Fannie Mae est cotée en bourse depuis 1968. Jusqu’en 2010, elle était cotée à la Bourse de New York (NYSE). Elle a été retirée de la cote à la suite de la crise des prêts hypothécaires, du logement et de la finance, après que son titre ait chuté en dessous des exigences minimales de capital imposées par la Bourse de New York. Elle est désormais négociée de gré à gré.
Des pratiques de prêt non éthiques ont conduit à la crise. Pendant le boom immobilier du milieu des années 2000, les prêteurs ont abaissé leurs normes et ont proposé des prêts immobiliers aux emprunteurs ayant un mauvais crédit. En 2007, la bulle immobilière a éclaté et des centaines de milliers de ces emprunteurs ont fait défaut, ce qui a entraîné ce que l’on a appelé l’effondrement des subprimes. Cela a eu un effet d’entraînement sur les marchés du crédit, qui a fait chuter les marchés financiers et a créé la plus grave récession depuis des décennies aux États-Unis. (Pour en savoir plus, voir : A Review of Past Recessions).
Prise de contrôle et renflouement par le gouvernement
Au cours du second semestre 2008, Fannie Mae et Freddie Mac ont été repris par le gouvernement par l’intermédiaire d’un conservatoire du Comité fédéral du financement du logement. À l’époque, ils détenaient tous deux 4 900 milliards de dollars en obligations et titres adossés à des créances hypothécaires. Le Trésor américain a fourni 191,5 milliards de dollars pour que les deux soient solvables. En substance, le gouvernement américain est intervenu afin de restaurer la confiance dans les marchés en promettant de renflouer les prêts douteux et d’empêcher un nouvel effondrement du marché du logement. En mai 2019, le gouvernement fédéral a reçu 292 milliards de dollars en dividendes de Fannie Mae et Freddie Mac.
Options de crédit
Fannie Mae propose désormais un certain nombre d’initiatives commerciales et d’options de crédit aux propriétaires, travaillant avec des prêteurs pour aider les personnes qui pourraient autrement avoir des difficultés à obtenir un financement.
- HomeReady Mortgage : Ce produit permet aux propriétaires d’obtenir un financement et d’acheter une maison avec une faible mise de fonds. Les emprunteurs sont admissibles s’ils ont un revenu faible ou modéré et un score de crédit inférieur à 620. Les personnes ayant un score supérieur à 620 bénéficient d’une meilleure tarification.
- 3 % d’acompte : Une autre ressource pour les propriétaires qui n’ont peut-être pas accès à des fonds suffisants pour garantir un acompte important.
- HFA Preferred : Ce programme aide les propriétaires à accéder à un financement abordable par l’intermédiaire des agences locales et nationales de financement du logement et d’autres prêteurs. Les niveaux de revenu des emprunteurs sont déterminés par la HFA, et il n’y a pas de conditions pour les premiers acheteurs.
Une liste complète des produits et leur description est disponible sur le site web de Fannie Mae.
Modifications des prêts
Suite à la crise des prêts hypothécaires, Fannie Mae a commencé à se concentrer sur la modification des prêts. Depuis septembre 2008, Fannie Mae et Freddie Mac ont réalisé environ 2,37 millions de modifications de prêts. Les modifications de prêts modifient les conditions d’un prêt hypothécaire existant afin d’aider les emprunteurs à éviter de ne pas honorer leurs engagements, de se retrouver en situation de saisie et, finalement, de perdre leur logement. Les modifications peuvent inclure un taux d’intérêt plus bas ou prolonger la durée du prêt. La modification d’un prêt peut également réduire les paiements mensuels.
Fannie Mae a réussi à se redresser depuis qu’elle a été au bord du gouffre en 2008. Aujourd’hui, elle est le plus grand bailleur de fonds de prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans et reste un mécanisme clé pour faciliter l’accession à la propriété.