Que vous soyez sur un marché d’acheteurs ou de vendeurs, vous voudrez acheter une maison dès que vous rencontrerez la bonne. Mais ce n’est pas toujours aussi simple. De nombreuses questions financières détermineront si vous pourrez acheter la maison, ainsi que les conditions de votre prêt hypothécaire.
Le fait de comprendre ces informations bien à l’avance peut vous aider à prendre de meilleures décisions et permettra à votre processus d’approbation de prêt hypothécaire de se dérouler rapidement et sans heurts.
Lisez ce qui suit pour en savoir plus sur la façon dont vous devrez vous positionner financièrement avant de signer votre contrat immobilier.
Points clés à retenir
- Assurez-vous d’avoir un acompte important à verser pour votre nouvelle maison.
- Recherchez un taux d’intérêt abordable.
- Assurez-vous d’avoir une cote de crédit acceptable et un ratio d’endettement inférieur à 43 % avant de demander un prêt hypothécaire.
- Payez vos frais de clôture immédiatement.
- Demandez au prêteur quels sont les documents dont vous aurez besoin pour vous assurer que votre demande ne pose pas de problème.
Une mise de fonds suffisante
Assurez-vous d’avoir suffisamment de capital liquide épargné pour financer votre nouvelle maison. Votre rêve d’accession à la propriété peut rapidement être anéanti si vous ne pouvez pas fournir un montant suffisant pour votre mise de fonds.
« Les prêteurs ont durci les exigences depuis la crise économique de 2008 », explique Karen R. Jenkins, présidente et directrice générale de KRJ Consulting. « Par conséquent, les emprunteurs potentiels qui cherchent à acheter une maison doivent avoir une certaine « peau dans le jeu » pour se qualifier pour une maison ». Selon Mme Jenkins, la plupart des programmes de prêt, y compris le prêt hypothécaire de la FHA, exigent un acompte minimum de 3,5 % du prix d’achat.
Vous avez peut-être connu des personnes qui ont acheté des maisons dans le passé sans versement initial ou vous avez peut-être même été l’une de ces personnes. C’est un scénario beaucoup moins probable aujourd’hui, car les banques essaient de limiter le risque de défaillance des emprunteurs.
Par exemple, lorsque la valeur d’un bien immobilier baisse, un emprunteur qui y investit toutes ses économies a plus de chances de tenir bon et de surmonter la tempête, en attendant que la valeur de son bien immobilier remonte. « Un emprunteur qui a la peau sur les os est moins susceptible de faire défaut de paiement lorsque la situation devient difficile », selon Stacey Alcorn, propriétaire et responsable du bonheur chez LAER Realty Partners.
Un taux d’intérêt abordable
Il y a de fortes chances que vous payiez des dizaines de milliers de dollars en intérêts uniquement pendant la durée de votre prêt hypothécaire. C’est pourquoi il est si important de trouver un prêt à faible taux d’intérêt. Cela peut vous permettre d’économiser des milliers de dollars à long terme.
Assurez-vous de faire le tour du marché. Ne signez pas avec le premier prêteur qui vous donne un devis. Commencez par vérifier auprès de votre propre institution financière. Vous pourrez peut-être obtenir un taux concurrentiel parce que vous faites déjà affaire avec eux. Et n’excluez pas les coopératives de crédit, les petites banques de proximité et même les prêteurs en ligne. Plus vous consulterez de prêteurs, plus vous aurez de chances d’obtenir un très bon taux.
Un excellent outil de recherche et de comparaison des taux d’intérêt est une calculatrice de prêt hypothécaire. Cet outil vous donne une idée de vos coûts potentiels avant même de rencontrer un courtier en prêts hypothécaires.
Un score de crédit minimum acceptable
Votre score FICO reflète votre capacité à rembourser vos dettes. L’utilisation maximale de vos cartes de crédit et le paiement tardif de vos factures peuvent constituer un autre obstacle financier pour les propriétaires potentiels qui ont besoin d’un prêt hypothécaire. Si vous avez une mauvaise cote de crédit ou, pire encore, si vous n’avez aucun antécédent de crédit, vous n’aurez aucune chance de bénéficier d’un prêt hypothécaire.
Les scores FICO donnent à la banque un aperçu de votre capacité à payer vos factures mensuelles et du montant global de la dette qui pourrait avoir un impact sur les paiements hypothécaires à venir. Mais qu’est-ce qui est considéré comme un score FICO acceptable ? Il peut souvent être difficile à évaluer car il varie en fonction du prêteur auquel vous vous adressez.
Amy Tierce, responsable des prêts chez Radius Financial Group, note que bien que l’Administration fédérale du logement (FHA) offre des options de financement aux emprunteurs ayant un score de crédit aussi bas que 500, la plupart des prêteurs ont leurs propres exigences. Il sera donc difficile de trouver un prêteur qui travaillera avec un emprunteur ayant une cote de crédit inférieure à 640.
Cependant, les cartes de crédit plafonnées ne sont pas votre seule préoccupation. « Si vous avez constamment 30, 60 ou 90 jours de retard sur vos autres factures, votre cote de crédit sera à nouveau basse, et les banques ne veulent pas prêter de l’argent à quelqu’un qu’elles devront constamment mendier », déclare Mme Alcorn.
Votre ratio dette/revenu
Les propriétaires qui se surchargent peuvent se retrouver à manger des nouilles de ramen tous les jours dans une maison qu’ils risquent de perdre. C’est pourquoi il est important d’être réaliste quant à ce que vous pouvez vous permettre. Vous pouvez y parvenir en additionnant tous vos paiements mensuels de dettes et en divisant ce chiffre par votre revenu brut chaque mois.
Vous pouvez calculer votre ratio dette/revenu en divisant le montant total de vos paiements mensuels de dette par votre revenu mensuel brut.
« Les banques utilisent un ratio dette/revenu (DTI) pour déterminer si un emprunteur peut se permettre d’acheter une maison », explique M. Alcorn. « Par exemple, disons qu’un emprunteur gagne 5 000 $ par mois. La banque ne veut pas que votre dette totale, y compris les nouveaux versements hypothécaires, plus vos paiements de voiture, de carte de crédit et autres obligations mensuelles, dépasse un certain pourcentage de ce revenu ».
Le Bureau de protection financière des consommateurs a des règles qui stipulent que le ratio dette/revenu ne peut pas dépasser 43 %.
Mais Alcorn avertit que ce n’est pas parce que la banque estime que vous pouvez vous permettre un paiement hypothécaire particulier que vous le pouvez réellement. « Par exemple, la banque ne sait pas que vous avez une famille nombreuse, ou des frais de garde d’enfants, ou des parents âgés dont vous vous occupez. Il est important d’avoir une conversation franche sur vos paiements mensuels avec votre équipe chargée des prêts hypothécaires afin de ne pas vous prendre la tête », explique Mme Alcorn.
Être en mesure de payer les frais de clôture
Un prêt immobilier comporte un certain nombre de frais, et vous risquez de vous retrouver dans une situation financière difficile si vous ne savez pas à quoi vous attendre à l’avance.
Bien que les frais de clôture varient d’un prêteur à l’autre et d’un État à l’autre, « les emprunteurs paient l’évaluation, le rapport de crédit, les frais d’avocat/de l’agent de clôture, les frais d’enregistrement et les frais de traitement et de souscription », explique Mme Alcorn, qui ajoute que les frais de clôture représentent généralement 1 % du montant du prêt.
Toutefois, les frais peuvent atteindre 3 % et les prêteurs doivent fournir aux emprunteurs une estimation complète et de bonne foi des frais que vous pouvez encourir pour un type de prêt spécifique.
La documentation financière requise
En vous assurant d’avoir tous vos canards à la suite avant de faire votre demande de prêt, vous faciliterez grandement le processus. Une documentation insuffisante peut retarder, voire arrêter complètement le processus d’approbation du prêt, c’est pourquoi vous devez vous renseigner sur ce que vous devez apporter.
« Votre prêteur doit disposer d’une liste de contrôle complète des documents requis pour appuyer votre demande de prêt en fonction de votre situation en matière d’emploi et de revenus », indique M. Tierce. « Si vous commencez par une pré-approbation, assurez-vous que le prêteur demande tous les documents nécessaires à la procédure, car une pré-approbation sans examen approfondi des documents est inutile. Vous risquez de passer à côté de quelque chose qui pourrait entraîner le refus de votre prêt plus tard si le processus de pré-approbation n’est pas extrêmement bien documenté ».
Qu’est-ce que la pré-approbation ? Selon Jenkins, il s’agit d’une « approbation préliminaire basée sur ce que l’emprunteur a déclaré sur la demande – revenus, dettes, actifs, emploi, etc. Le processus d’approbation proprement dit valide les revenus, les actifs et les dettes en utilisant différentes méthodes telles que les talons de paie, les déclarations d’impôts, les relevés bancaires, les W2 et les vérifications d’emploi ».
M. Tierce ajoute que « sur les marchés concurrentiels, les vendeurs et les agents immobiliers ne considéreront même pas une offre sans savoir que l’acheteur est pré-approuvé ». Des documents supplémentaires pourraient être demandés à une date ultérieure ou tout au long du processus. « Le processus de souscription est exhaustif, et certains documents peuvent soulever des questions ou des préoccupations qui nécessitent des documents supplémentaires. Prenez une grande respiration et donnez au prêteur tout ce qu’il demande, le plus rapidement possible, pour que votre approbation soit complète ».
Avant de songer à acheter la maison de vos rêves, vous devez vous assurer que vos finances sont en ordre et que vous vous êtes préparé de manière judicieuse et approfondie avant même que le processus d’approbation du prêt hypothécaire ne commence.