L’immobilier a toujours été considéré comme un investissement sûr. Mais les récessions et autres catastrophes mettent à l’épreuve des théories qui font que les investisseurs et les futurs propriétaires y réfléchissent à deux fois.
Points clés à retenir
- La valeur des maisons a tendance à augmenter au fil du temps, mais les récessions et autres catastrophes peuvent entraîner une baisse des prix.
- Après un effondrement, la valeur des maisons peut augmenter dans certaines régions du pays en raison d’une forte demande et d’une faible offre, tandis que d’autres régions ont du mal à rebondir.
- Les acheteurs potentiels ne doivent pas se concentrer sur les tendances nationales, car les prix varient d’un État à l’autre et même d’une ville à l’autre.
- La faiblesse des taux hypothécaires a un effet indirect sur le prix des maisons, car les consommateurs sont prêts à s’endetter davantage lorsque le crédit est bon marché.
Prix historiques
Avant 2007, les données historiques sur les prix du logement semblaient indiquer que les prix de l’immobilier pouvaient continuer à augmenter indéfiniment. En fait, à quelques exceptions près, le prix de vente moyen des maisons vendues aux États-Unis a augmenté régulièrement chaque année de 1963 à 2007 – lorsque la bulle immobilière a éclaté et que la crise financière de 2008 s’est ensuivie.
Rebondir après la crise financière
En 2013, le prix de vente moyen des maisons vendues aux États-Unis avait rebondi à son niveau d’avant la crise. Pendant les années suivantes, la tendance à la hausse semblait prometteuse, jusqu’en 2018 où les prix se sont stabilisés, puis ont commencé à baisser légèrement en 2019.
Bien entendu, les prix de l’immobilier dépendent fortement du marché (localisation, emplacement, emplacement), et les tendances nationales ne peuvent donner qu’une partie du tableau. Un boom en Californie peut masquer une débâcle à Detroit.
Même au sein d’une même ville, les chiffres peuvent varier considérablement. Les zones qui connaissent une nouvelle croissance ou un nouvel embourgeoisement peuvent connaître une forte hausse des prix, tandis que d’autres zones de la ville peuvent être en déclin. Le graphique ci-dessous montre comment les régions du sud, de l’ouest, du nord-ouest et du midwest connaissent différentes tendances en matière de prix de l’immobilier.
Lorsque vous consultez les statistiques nationales et régionales, veillez à tenir compte de la réalité du marché dans votre région. La hausse des prix au niveau national peut ne pas vous aider si votre ville, votre État ou votre quartier est en déclin.
Prix actuels des maisons
Il est trop tôt pour dire ce qu’il adviendra des prix des logements en 2020 et 2021, mais si l’histoire se répète, nous pouvons nous attendre à une baisse des prix des logements en raison de la récession COVID-19. À partir de mars 2020, les contrats d’achat ont commencé à chuter en raison des problèmes de crédit hypothécaire, du manque d’intérêt des acheteurs et même de la diminution du nombre d’évaluateurs disponibles et d’autres professionnels nécessaires à l’exécution des transactions.
Dans le même temps, les changements et les retards potentiels dans la construction sont devenus une préoccupation très réelle. Là encore, il est trop tôt pour savoir ce qui se passera, mais il est possible que les nouveaux projets de construction et de rénovation soient touchés jusqu’en 2021.
Accueil Tendances
Bien sûr, il est important de considérer que des facteurs autres que l’offre et la demande peuvent affecter les prix de l’immobilier. Par exemple, avant même que les chiffres ne commencent à s’inverser en 2008, la National Association of Home Builders rapportait que la taille moyenne des maisons en Amérique était de 983 pieds carrés en 1950, de 1 500 pieds carrés en 1970, et qu’elle a atteint un sommet de 2 740 pieds carrés en 2015.
Cette tendance s’est poursuivie dans la première moitié des années 2000, après quoi elle a commencé à décliner quelque peu. Cependant, avec l’agrandissement des maisons et l’inflation qui augmente le coût des matériaux de construction, il est logique que le prix des maisons augmente. D’autres tendances peuvent également faire monter les prix, comme les préférences des acheteurs pour des revêtements de sol, des appareils électroménagers, des installations plus coûteuses, etc.
Les tendances nationales peuvent ne pas vous donner une vue d’ensemble, car les valeurs et les prix de l’immobilier varient entre les États et les villes voisines.
Les maisons comme investissements
Comme les prix des maisons ont tendance à augmenter avec le temps, l’achat d’une maison a traditionnellement été considéré comme un investissement sûr. Néanmoins, il est important de considérer un point important lorsque l’on considère une maison comme un investissement, c’est qu’elle ne sera jamais rentable à moins que vous ne la vendiez.
D’un point de vue pratique, même si la valeur de votre résidence principale double, cela signifie probablement que vos impôts fonciers ont augmenté. Tous les gains que vous avez réalisés sont sur le papier jusqu’à ce que vous vendiez la propriété. Bien sûr, pour de nombreux propriétaires, cela ne pose pas de problème. Une maison qui double de valeur est un bel atout à transmettre aux enfants et aux petits-enfants.
Réduction des effectifs
Si vous décidez de vendre et d’acheter une autre maison dans le même quartier, n’oubliez pas que les prix de ces autres maisons ont probablement aussi augmenté. Pour réaliser un véritable bénéfice sur votre vente, vous devrez probablement déménager dans une maison plus petite dans le même quartier, ou quitter le quartier et trouver un logement moins cher.
Bien entendu, la réduction des effectifs est une option intéressante pour de nombreux retraités et pour ceux qui n’ont plus d’enfants vivant à la maison. Outre les gains financiers potentiels, une maison plus petite est plus facile à entretenir (du moins en théorie) et peut permettre de résoudre les problèmes de mobilité future.
Prêts sur la valeur nette de la maison
Bien qu’il soit possible d’utiliser la valeur nette de votre maison en contractant un prêt, l’utilisation de votre maison comme guichet automatique n’est pas toujours une bonne stratégie.
Non seulement les intérêts que vous payez grèvent vos bénéfices, mais le remboursement du prêt nuit à votre stabilité financière. Si les prix de l’immobilier baissent, vous risquez de vous retrouver dans la situation peu enviable de devoir payer plus sur le prêt que la valeur de la maison.
Taux hypothécaires
Les taux hypothécaires augmentent généralement pendant les périodes de croissance économique. Lorsque cela se produit, le marché du travail est sain et les salaires des gens augmentent également. À l’inverse, les taux hypothécaires ont tendance à baisser en période de ralentissement économique, la Réserve fédérale s’efforçant de faciliter les dépenses et les emprunts.
Le taux hypothécaire moyen à taux fixe sur 30 ans est inférieur à 5 % depuis 2010 (gardez à l’esprit que même de petites variations de taux peuvent avoir un impact énorme sur le coût global de votre logement). Ce graphique de la Banque de la Réserve fédérale de Saint-Louis montre les prix historiques des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans, depuis 1971.
Comment cela se répercute-t-il sur les prix de l’immobilier ? La baisse des taux hypothécaires n’a pas nécessairement un rapport direct avec le prix des maisons, même si nous aimons à penser qu’elle en a un. Mais ils peuvent avoir un effet indirect sur eux. Lorsque les taux sont bas, les consommateurs sont plus disposés et peuvent se permettre de s’endetter davantage. C’est parce que le coût du crédit – c’est-à-dire les intérêts – est bon marché. La hausse des taux d’intérêt tend cependant à affaiblir la demande des acheteurs.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs et/ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
L’achat d’une maison est-il un bon investissement ?
L’idée qu’une maison est un bon investissement vient du fait que les prix de l’immobilier ont tendance à augmenter, du moins historiquement parlant. Comme il est impossible de prédire l’évolution du marché immobilier, il est important d’éviter de se laisser dépasser. Un logement n’est un bon investissement que si vous pouvez vous le permettre.
Bien entendu, vous ne verrez probablement pas les bénéfices que vous pourrez dépenser si vous prévoyez de vivre toute votre vie dans la même maison. Mais si vous achetez en pensant à une stratégie de sortie, il y a de bien meilleures chances de réaliser un bénéfice en espèces.
Tout d’abord, examinez votre motivation pour l’achat d’une maison. Si vous voulez y vivre, vous n’avez probablement pas besoin de penser à votre maison en termes de profits et de pertes. Si vous espérez gagner de l’argent, vous devez alors conclure la transaction avec une stratégie de sortie. Cela signifie également que vous devez avoir un prix de vente en tête, tout en gardant le prix d’achat de la propriété au premier plan.
Lorsque le marché atteint votre niveau de prix, vous vendez le bien comme vous le feriez pour un titre qui s’est apprécié. Cette approche n’est peut-être pas pratique pour votre résidence principale, selon votre mode de vie, mais c’est exactement ce que font de nombreux investisseurs immobiliers lorsqu’ils achètent des propriétés – ils les rénovent et les vendent. N’oubliez pas que les prix n’augmentent pas toujours.
En se basant sur l’histoire, la plupart des futurs propriétaires feraient bien d’acheter un logement qu’ils espèrent habiter, de rembourser rapidement leur prêt hypothécaire, d’y vivre jusqu’à leur retraite, puis de réduire leurs dépenses et de déménager dans une maison moins chère. Ce n’est pas une certitude, mais cette stratégie augmente les chances de faire des bénéfices.