Zillow est l’une des bases de données immobilières les plus populaires en ligne. Fondée en 2006 par les anciens dirigeants de Microsoft Rich Barton et Lloyd Frink, Zillow, basée à Seattle, répertorie des informations sur des millions de maisons à vendre et à louer à travers les États-Unis et le Canada. Les utilisateurs peuvent rechercher une maison dans un secteur particulier en utilisant différents critères, notamment – mais pas uniquement – les prix, le nombre de chambres et de salles de bains, la superficie en pieds carrés, le type de maison et d’autres commodités.
L’une des principales caractéristiques de Zillow est son Zestimates, un outil populaire auprès des consommateurs pour savoir combien valent les maisons. Ces estimations sont basées sur des informations provenant de sources telles que les ventes comparables et les données publiques. Lancé en 2011 avec des informations sur 90 millions de foyers, Zestimates a étendu sa portée, en fournissant aux utilisateurs des données sur plus de 100 millions de foyers à travers les États-Unis.
Que vous cherchiez à savoir combien la valeur de votre maison a changé, si la valeur estimée de votre maison est suffisamment élevée pour vous permettre de la refinancer, ou que vous soyez curieux de savoir combien votre collègue a dépensé pour sa nouvelle maison, Zestimates offre aux utilisateurs un point de départ pour l’évaluation de leur maison.
Mais il y a plusieurs raisons pour lesquelles ces chiffres ne sont pas aussi précis que vous le souhaiteriez.
Points clés à retenir
- Zillow’s Zestimates permet aux utilisateurs de voir combien valent les maisons.
- Les chiffres sont basés sur des informations provenant de sources telles que les ventes comparables et les données publiques.
- La précision des estimations dépend des données qui les sous-tendent, ce qui signifie qu’elles peuvent être dépassées ou incorrectes.
- Il peut y avoir des erreurs dans les impôts fonciers payés ou les évaluations fiscales, et Zestimates peut ne pas inclure les améliorations apportées par les propriétaires.
- Zillow tient également compte du taux de rotation, de sorte qu’une zone où les gens gardent leur maison pendant de longues périodes peut ne pas être aussi précise.
Informations de base inexactes
Les algorithmes uniques de Zillow mettent à jour sa collection de valeurs de propriétés trois fois par semaine, en se basant sur des informations provenant à la fois de données publiques et de données soumises par les utilisateurs. Selon Zillow, la plupart des estimations sont « à moins de 10 % du prix de vente de la maison« , mais elles ne sont précises que si les données qui les sous-tendent sont exactes, donc si le nombre de chambres ou de salles de bain d’une maison, sa superficie ou la taille du terrain sont inexacts, l’estimation sera faussée.
Les utilisateurs peuvent corriger ces erreurs. Cependant, Zillow met en garde contre le fait que la mise à jour des détails d’une propriété n’entraînera pas de changement immédiat dans l’estimation de la valeur du logement, et parfois même aucun changement. Par exemple, le fait d’avoir une quatrième salle de bains n’a pas nécessairement d’incidence sur la valeur des maisons dans votre ville. Il se peut donc que la saisie de ces informations n’ait aucun effet.
En plus d’accepter les données soumises par les utilisateurs, Zillow traite les problèmes d’inexactitude en signalant les fourchettes de valeurs estimées pour les propriétés individuelles. Plus la fourchette est petite, plus l’estimation Z est fiable, car cela signifie que Zillow dispose de plus de données sur cette propriété. L’examen des valeurs extrêmes de la fourchette vous donnera une meilleure idée de la valeur d’une maison.
Zillow appelle ses Zestimates un point de départ pour déterminer la valeur des maisons, les utilisateurs ne doivent donc pas les considérer comme des évaluations de quelque manière que ce soit.
Erreurs dans les chiffres clés
Zillow tient compte de la date et du prix de la dernière vente dans son estimation. Dans certains domaines, ces informations représentent une grande partie de ce chiffre. Mais si ces informations sont inexactes, elles peuvent fausser l’estimation de Zillow. Et comme des ventes comparables ont également une incidence sur l’estimation zéro d’une maison, une erreur dans le relevé du prix de vente d’une maison peut avoir une incidence sur l’estimation zéro d’autres maisons dans la région.
Le Zestimate tient également compte des impôts fonciers réellement payés, des exceptions aux évaluations fiscales et d’autres données relatives aux impôts fonciers accessibles au public. La valeur des propriétés de l’évaluateur peut cependant être inexacte. La base de données de l’évaluateur peut contenir une erreur liée aux informations de base d’une propriété, ce qui fait que la valeur imposable est trop élevée ou trop basse.
Les propriétaires qui constatent des divergences peuvent signaler en ligne à Zillow des données de vente ou des dossiers fiscaux incorrects.
Où sont les mises à jour ?
Il arrive qu’un propriétaire apporte des améliorations ou des perfectionnements à une propriété, ce qui devrait augmenter la valeur de la maison. Mais Zillow n’est pas forcément au courant de ces facteurs. En d’autres termes, à moins que l’évaluateur de la taxe foncière locale ne dispose de ces informations. Si un propriétaire obtient un permis de la ville pour apporter des améliorations, ces informations peuvent être transmises aux autorités chargées de l’impôt foncier et consignées dans le registre public. Zillow ne peut mettre à jour ses listes que lorsque ces informations sont disponibles.
Par exemple, si vous ajoutez une cinquième chambre à coucher autorisée à votre maison et que l’évaluateur de l’impôt foncier estime que cette amélioration augmente la valeur de votre maison, cette information se retrouvera probablement dans le Zestimate de votre maison à un moment donné. Mais si votre maison est dotée d’une cuisine design flambant neuve qui n’a pas nécessité de permis importants, alors que la maison de votre voisin possède sa cuisine originale de 1975, Zillow évaluera les deux maisons de la même manière, même si votre maison peut atteindre un prix de vente plus élevé.
Mais les mises à jour ne sont pas toujours aussi précieuses que vous le pensez. Cela dépend beaucoup des conditions du marché local du logement et des projets que vous avez réalisés. Ce n’est pas parce que la valeur de votre maison sur Zillow n’a pas changé depuis que vous avez ajouté cette chambre ou rénové votre cuisine que vous pouvez vous permettre de rajouter 30 000 $ au devis. À l’inverse, si Zillow affirme que votre maison vaut 300 000 $ mais que vous savez que vous ne l’avez pas autant rénovée que les maisons similaires de votre quartier, il se peut qu’elle se vende moins cher ou qu’il faille plus de temps pour trouver un acheteur intéressé.
Taux de rotation des logements
Plus il y a de ventes de maisons dans votre région, plus Zillow dispose de données sur la valeur que les acheteurs pensent que ces maisons valent. Cela rend les estimations de Zillow plus précises. Ainsi, si vous vivez dans un marché en effervescence dans la région de la baie de San Francisco, votre Zestimate pourrait être plus précis que si vous vivez dans une ville rurale où les gens restent chez eux pendant des décennies et où les ventes sont rares.
Mises à jour de l’algorithme de Zillow
Zillow met à jour son algorithme au fur et à mesure qu’il trouve de nouveaux moyens d’améliorer sa précision. Lorsque cela se produit, Zestimates peut changer de manière significative même si rien n’a changé concernant ces maisons ou le marché immobilier.
En janvier 2019, Zillow a annoncé qu’elle avait attribué un contrat d’un million de dollars à une équipe de scientifiques et d’ingénieurs spécialisés dans les données pour aider à améliorer la précision des Zestimates du site. L’équipe s’est appuyée sur différents facteurs affectant la valeur d’une maison, notamment les données publiques, les temps de trajet, le bruit de la route et d’autres informations, afin de les intégrer dans son algorithme. Zillow a estimé que le taux d’erreur à l’échelle nationale serait inférieur à 4 %.
La société a fait l’objet d’une action collective, intentée en 2017 par des propriétaires de Chicago qui prétendaient qu’elle trompait les acheteurs de maisons en leur fournissant des chiffres très bas. Les plaignants ont également déclaré que la plupart des utilisateurs traitaient les Zestimates comme des évaluations. Selon un rapport de MarketWatch, Zillow, a déclaré que la poursuite n’était pas fondée, niant que ses Zestimates étaient des évaluations. Au lieu de cela, elle les a qualifiés de point de référence où les utilisateurs peuvent commencer leur recherche de valeurs de maisons.
Zillow n’essaie pas de cacher les imperfections de ses Zestimates aux consommateurs, et vous ne pouvez pas non plus attendre des estimations parfaitement précises de la part des sites concurrents. Le but est que les propriétaires utilisent les prix de Zestimates comme ligne directrice générale, et comparent ces chiffres à ceux d’autres sources. Il ne doit en aucun cas être considéré comme une évaluation. Une analyse de marché comparable effectuée par un agent immobilier local et une évaluation professionnelle de la maison sont les meilleurs moyens d’en connaître la valeur.
Même ces outils sont imparfaits : Parfois, il n’y a pas de ventes récentes de maisons similaires, et les évaluateurs – qui ne sont que des êtres humains – peuvent être quelque peu subjectifs dans leurs évaluations. En fin de compte, il n’y a aucun moyen d’obtenir une évaluation parfaite de la valeur d’une maison, mais il existe simplement des lignes directrices que nous pouvons suivre lorsque nous achetons, vendons, demandons un prêt, et lorsque nous avons besoin de connaître la valeur d’une maison.