Deux mentalités d’investissement – l’une ancienne et l’autre nouvelle – peuvent-elles s’entendre sans se rendre folles ? C’est la question clé que pose le financement par la foule sur le marché de l’immobilier, et à laquelle on répond de manière essentiellement positive. Ce couple bizarre de crowdfunding et d’immobilier semble s’associer assez bien et donner aux investisseurs une nouvelle façon de tirer parti des investissements sur le marché immobilier mondial.
Points clés à retenir
- Le crowdfunding immobilier permet aux promoteurs de solliciter un large éventail d’investisseurs potentiels, en exploitant ces réseaux sociaux sur les plateformes technologiques.
- Les nouvelles modifications apportées aux réglementations découlant du JOBS Act de 2012 permettent un meilleur accès au crowdfunding immobilier, permettant aux particuliers d’accéder plus facilement au vaste marché immobilier américain.
- L’un des principaux avantages de l’investissement dans le crowdfunding pour l’immobilier est que les investisseurs peuvent engager des montants bien plus faibles pour une seule propriété, parfois aussi peu que 500 ou 1 000 dollars.
- L’inconvénient de ce type d’investissement est que, pour la plupart de ces projets, il faut être un investisseur agréé.
Principalement pour les investisseurs plus riches (pour l’instant)
En effet, le site de crowdfunding immobilier iFunding estime la taille du marché combiné à plus de 11 000 milliards de dollars ! Lors d’une récente conférence de l’industrie à New York, Markley Roderick, avocat chez Flaster/Greenberg PC et modérateur de la conférence, a parlé des nouvelles réglementations liées à la loi Jumpstart Our Business Startups (JOBS) de 2012. Ces règles permettent à la plupart des investisseurs fortunés (disposant d’une valeur nette d’un million de dollars ou plus) d’accéder directement au marché immobilier par le biais du crowdfunding, ou du peer-to-peer lending (entre autres marchés d’investissement).
Alors que la Commission des valeurs mobilières des États-Unis explore les moyens de permettre aux investisseurs de tous niveaux de revenus d’accéder au marché de l’immobilier en ligne, M. Roderick affirme que les investisseurs plus fortunés investissent déjà sur des sites de crowdfunding comme iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet et Fundrise. « Si seulement un petit pourcentage d’entre eux n’investissent qu’une petite partie de leurs actifs dans l’immobilier, le marché se chiffrera en billions de dollars », explique Roderick.
Financement de l’immobilier
Le Crowdfunding utilise les réseaux sociaux tels que les amis, la famille et les collègues, reliés par des sites web de médias sociaux comme Facebook, Twitter et LinkedIn, pour faire connaître une nouvelle entreprise et attirer un large éventail d’investisseurs individuels. Le crowdfunding a le potentiel d’élargir considérablement le groupe d’investisseurs potentiels auprès desquels des fonds peuvent être levés au-delà du cercle traditionnel des initiés, des propriétaires, des parents et des investisseurs en capital-risque. Les récentes modifications apportées aux lois concernant les personnes qui peuvent investir dans l’immobilier de cette manière et la manière dont elles le font ont ouvert la porte à un financement public plus important.
Les groupes du secteur de l’immobilier se sont déjà ralliés au mouvement de financement par la foule, en vantant un accès relativement peu risqué au marché immobilier américain. « Le financement public de l’immobilier n’est pas un phénomène entièrement nouveau », rappelle la Commercial Real Estate Development Association dans une déclaration faite à l’automne 201 ; « De nombreux acteurs sont entrés sur le terrain. Bien que chacune de ces plateformes ait sa propre niche et sa propre stratégie, avec différents niveaux d’investissement minimum, toutes sont orientées vers les investisseurs accrédités qui répondent à des exigences spécifiques en matière de valeur nette et/ou de revenu annuel. En revanche, le crowdfunding dans le cadre de la loi sur l’emploi ouvrira le champ à beaucoup plus de petits investisseurs« .
Quels sont les avantages et les inconvénients du crowdfunding pour les investisseurs ? En un mot, cela se résume à un risque pour les deux parties ; plus précisément, à la quantité d’informations que les investisseurs veulent absorber en ligne. Selon le rapport, tant les promoteurs immobiliers que les investisseurs peuvent obtenir des rendements financiers importants grâce au crowdfunding, et tous deux sont en mesure de répartir leurs risques.
Les avantages et les inconvénients du financement de l’immobilier
Pour
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Les investisseurs ont accès au marché immobilier avec de petites sommes d’argent.
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Ils peuvent travailler directement avec les promoteurs et les gestionnaires immobiliers et avoir leur mot à dire dans le processus.
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Ils peuvent choisir dans quels projets immobiliers ils veulent investir leur argent.
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Accès à une myriade de projets, donc pas de problème de choix.
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Des investissements moins importants dans un seul projet.
Contre
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Vous devez être un investisseur qualifié américain à ce moment-là.
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Le risque de défaut d’investissement (de la part des promoteurs immobiliers) est plus élevé pour le financement par la foule que pour le financement par des pairs et l’investissement immobilier direct.
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Le manque de liquidité, comme l’absence d’un marché secondaire, restreint l’accès facile aux opportunités de vente pour les investisseurs.
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Les risques d’investissement sont les mêmes que pour tout investisseur immobilier. Si le marché se dégrade, un investisseur risque de perdre de l’argent.
Comment démarrer
Pour débuter dans le financement par la foule dans l’immobilier, Jillienne Helman, directrice générale de Realty Mogul, conseille de faire appel à une entreprise qui sera présente pendant un certain temps.
« Il faut d’abord travailler avec une société de financement par la foule qui va survivre », dit-elle. « Cela signifie qu’elle doit être bien capitalisée. Ce qui m’effraie, c’est le nombre d’entreprises de financement communautaire qui sont dirigées par deux étudiants qui viennent de terminer leurs études et qui ne sont pas eux-mêmes capitalisés ».
Darren Powderly, le co-fondateur de CrowdStreet.com, affirme que la vérification préalable est plus importante pour l’immobilier que pour les autres investissements, en ce qui concerne le travail avec une société de financement par la foule. « Du point de vue de l’investisseur, il faut prendre soin de rechercher les plateformes sur lesquelles il cherche des opportunités d’investissement », dit M. Powderly. « Toutes les plateformes ne sont pas créées égales, et de multiples plans d’affaires sont testés afin de capitaliser sur cette nouvelle tendance ».
Powderly conseille spécifiquement aux investisseurs d’enquêter sur les fondateurs et les cadres supérieurs de la plate-forme ou de l’entreprise de financement de masse afin de s’assurer qu’ils ont une excellente réputation qui repose sur leur expérience professionnelle antérieure. « Une expertise sectorielle clé dans les domaines de la finance, de l’immobilier et de la technologie est essentielle pour exploiter une plate-forme fiable et digne de confiance », ajoute-t-il. « Les investisseurs devraient s’orienter vers des plateformes qui offrent un excellent service à la clientèle, non seulement pendant le processus de collecte de fonds, mais aussi après que l’affaire ait été entièrement financée et conclue. Bien qu’il existe plus de 50 plates-formes dans un mode de fonctionnement donné, il n’y en a qu’une demi-douzaine qui émergent comme leaders dans ce domaine. Les investisseurs doivent faire des recherches sur plusieurs plateformes et sélectionner leurs trois premières en fonction de leurs objectifs d’investissement et de leur expérience d’utilisateur préférée ».
Une fois que vous avez décidé d’investir dans l’immobilier de cette manière, l’un des principaux avantages est que vous pouvez allouer un montant inférieur de capital pour chacun de vos investissements financés par la collectivité. Vous pouvez trouver un certain nombre de projets différents qui peuvent ne nécessiter que 500 ou 1 000 dollars, ce qui facilite la diversification. Un autre avantage de cette formule est qu’il n’y a généralement pas de frais d’investissement, contrairement aux coûts supplémentaires que vous devriez payer avec les investissements immobiliers traditionnels, tels que les frais de clôture ou les commissions des agents immobiliers.
La transparence est essentielle
Powderly conseille de rechercher des plateformes de financement de foule et des sponsors qui reconnaissent les risques tout en proposant une approche de la gestion des risques basée sur l’éducation. « La plupart des plateformes de crowdfunding immobilier ne permettent aujourd’hui qu’aux investisseurs accrédités, tels que définis par la SEC, d’investir », dit-il. « Il est conseillé aux investisseurs accrédités d’investir des montants qui leur conviennent, compte tenu de l’ensemble de leur portefeuille d’investissement ».
Autre conseil : n’investissez que dans des offres de sponsors en qui vous avez confiance et qui veilleront à vos intérêts dans les bons comme dans les mauvais moments.
« Si un investisseur ne comprend pas comment son argent est utilisé, les facteurs de risque de l’investissement et les facteurs qui influencent son retour sur investissement, alors il devrait demander conseil à son conseiller en investissement de confiance ou transmettre l’investissement », ajoute M. Powderly. « Il y aura beaucoup d’autres possibilités d’investissement parmi lesquelles choisir, alors ne vous précipitez pas pour prendre une décision d’investissement non éclairée ».
Une plateforme professionnelle de financement de l’immobilier doit offrir aux investisseurs de nombreuses possibilités de communiquer sur l’offre, notamment en se présentant directement au promoteur de la liste de biens immobiliers en question.
Un nouvel environnement réglementaire
L’adoption de la loi sur l’emploi en 2012 a été le catalyseur du lancement du financement public des investissements immobiliers, ainsi que d’autres types d’entreprises. Jusqu’à récemment, la possibilité de faire de la publicité et de solliciter des investisseurs pour des investissements immobiliers était limitée. La loi JOBS (titre II) a radicalement changé la manière dont les capitaux d’investissement peuvent être levés en modifiant les règles existantes du règlement D, en particulier les règles relatives à la manière dont les sociétés peuvent offrir et vendre leurs titres sans devoir les enregistrer auprès de la Commission américaine des opérations de bourse (SEC).
Dans le passé, la règle 506 du règlement D imposait des restrictions aux efforts de collecte de fonds, limitant spécifiquement la collecte de fonds aux seules relations préexistantes et empêchant un sponsor ou une autre partie de solliciter ouvertement ou de faire de la publicité pour ces opportunités d’investissement privé. La nouvelle règle 506(c) permet aux émetteurs, sponsors, syndicataires et autres qui lèvent des capitaux auprès d’investisseurs privés de faire la publicité de ces opportunités d’investissement privé auprès d’investisseurs accrédités sous certaines conditions. Cette règle est entrée en vigueur le 23 septembre 2013. La nouvelle législation fédérale représente un énorme changement pour les sponsors qui lèvent des fonds pour une acquisition ou un développement immobilier. Essentiellement, le titre II donne aux entreprises de financement par la foule le feu vert pour faire de la publicité directe auprès d’un grand nombre d’investisseurs potentiels via les médias sociaux et l’internet. Il a également créé un nouveau véhicule permettant aux investisseurs d’accéder plus facilement aux possibilités d’investissement direct dans l’immobilier.
Comme le souligne M. Powderly, pour la toute première fois, les investisseurs ont un accès direct à une sélection d’offres immobilières privées qu’ils peuvent parcourir, rechercher et prendre des décisions d’investissement bien informées en ligne.
Le financement des foules sur le marché de l’immobilier promet d’être une révolution. Il vient de prendre son envol, mais suscite déjà un intérêt impressionnant de la part d’investisseurs sérieux. Si le crowdfunding immobilier est intrinsèquement risqué, les investissements immobiliers peuvent vous aider à diversifier votre portefeuille et à obtenir des rendements compétitifs. N’oubliez pas que, pour l’instant, vous devez encore être un investisseur agréé aux États-Unis, mais que ce marché devient de plus en plus populaire et que l’on espère qu’il deviendra également plus accessible aux Américains moyens.