Prêt Jumbo

Qu’est-ce qu’un prêt jumbo ?

Un prêt jumbo, également appelé hypothèque jumbo, est un type de financement qui dépasse les limites fixées par l’Agence fédérale pour le financement du logement (FHFA). Contrairement aux prêts hypothécaires classiques, un prêt jumbo ne peut être acheté, garanti ou titrisé par Fannie Mae ou Freddie Mac. Conçus pour financer des propriétés et des maisons de luxe sur des marchés immobiliers locaux hautement compétitifs, les prêts hypothécaires jumbo sont assortis d’exigences de souscription et d’implications fiscales uniques. Ces types de prêts hypothécaires ont gagné en popularité à mesure que le marché du logement continue de se redresser après la Grande Récession.

La valeur d’une hypothèque jumbo varie selon les États et même les comtés. La FHFA fixe chaque année le montant limite du prêt pour différentes régions, bien qu’il ne change que rarement. En 2019, la limite a été fixée à 484 350 dollars pour la majeure partie du pays. Elle a été augmentée de 453 100 dollars en 2018. Pour les comtés où la valeur des maisons est plus élevée, la limite de base est fixée à 726 525 $, soit 150 % de 484 350 $.

La FHFA dispose d’un ensemble de dispositions différentes pour les régions situées en dehors de la zone continentale des États-Unis pour le calcul des limites de prêts. En conséquence, la limite de base pour un prêt jumbo en Alaska, à Guam, à Hawaï et dans les îles Vierges américaines est également de 726 525 dollars à partir de 2019. Ce montant peut en fait être encore plus élevé dans les comtés où la valeur des maisons est plus élevée.

Points clés à retenir

• Un prêt jumbo est un type de financement qui dépasse les limites fixées par l’Agence fédérale de financement du logement et ne peut être acheté, garanti ou titrisé par Fannie Mae ou Freddie Mac.
• Les propriétaires doivent se soumettre à des conditions de crédit plus rigoureuses que celles qui s’appliquent à un prêt classique.
• L’approbation exige une excellente cote de crédit et un très faible ratio d’endettement par rapport aux revenus.
• Le taux d’intérêt annuel moyen d’un prêt hypothécaire de grande envergure est souvent égal à celui des prêts hypothécaires classiques, tandis que les acomptes représentent environ 10 à 15 % du prix d’achat total.

Comment fonctionne un prêt jumbo

Si vous visez une maison qui coûte près d’un demi-million de dollars ou plus – et que vous n’avez pas autant d’argent sur votre compte en banque – vous aurez probablement besoin d’un prêt hypothécaire important. Et si vous essayez d’en obtenir un, vous serez confronté à des exigences de crédit beaucoup plus rigoureuses que les propriétaires qui demandent un prêt classique. En effet, les prêts jumbo comportent un risque de crédit plus élevé pour le prêteur puisqu’il n’y a pas de garantie de Fannie Mae ou de Freddie Mac. Le risque est également plus élevé parce qu’il y a plus d’argent en jeu.

Tout comme les prêts hypothécaires traditionnels, les exigences minimales pour un jumbo sont devenues de plus en plus strictes depuis 2008. Pour être approuvé, vous devez avoir une excellente cote de crédit – 700 ou plus – et un très faible ratio dette/revenu (DTI). Ce ratio doit être inférieur à 43 % et, de préférence, proche de 36 %. Bien qu’il s’agisse de prêts hypothécaires non conformes, les jumbos doivent néanmoins respecter les lignes directrices de ce que le Bureau de la protection financière des consommateurs considère comme un « prêt hypothécaire qualifié », c’est-à-dire un système de prêt dont les conditions et les règles sont normalisées, comme le DTI de 43 %.

Vous devrez prouver que vous avez des liquidités disponibles pour couvrir vos paiements, qui risquent d’être très élevés si vous optez pour un prêt hypothécaire standard à taux fixe sur 30 ans. Les niveaux de revenus et les réserves spécifiques dépendent du montant total du prêt, mais tous les emprunteurs ont besoin de 30 jours de talons de paie et de formulaires fiscaux W2 remontant à deux ans. Si vous êtes travailleur indépendant, les exigences en matière de revenus sont plus élevées : Deux ans de déclarations d’impôts et au moins 60 jours de relevés bancaires à jour. L’emprunteur doit également disposer de liquidités prouvées pour remplir les conditions requises et de réserves de liquidités équivalant à six mois de versements hypothécaires. Et tous les demandeurs doivent présenter des documents appropriés sur tous les autres prêts détenus et la preuve de la propriété d’actifs non liquides (comme d’autres biens immobiliers).

Taux d’intérêt des prêts jumbo

Alors que les prêts hypothécaires géants portaient autrefois des taux d’intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires classiques, l’écart s’est réduit ces dernières années. Aujourd’hui, le taux annuel moyen en pourcentage (TAEG) d’un prêt hypothécaire de type « jumbo » est souvent égal à celui des prêts hypothécaires classiques, et dans certains cas, il est même inférieur. En mars 2019, Wells Fargo, par exemple, appliquait un TAEG de 4,092 % sur un prêt conforme à taux fixe sur 30 ans et de 3,793 % pour la même durée sur un prêt jumbo.

Même si les entreprises publiques ne peuvent pas les gérer, les prêts jumbo sont souvent titrisés par d’autres institutions financières ; comme ces titres comportent plus de risques, ils se négocient avec une prime de rendement par rapport aux hypothèques titrisées classiques. Toutefois, cette marge a été réduite avec le taux d’intérêt des prêts eux-mêmes.

Mise de fonds pour un prêt jumbo

Heureusement, les exigences en matière d’acompte se sont assouplies au cours de la même période. Par le passé, les prêteurs hypothécaires géants exigeaient souvent des acheteurs de maison qu’ils versent 30 % du prix d’achat de la résidence (contre 20 % pour les prêts hypothécaires classiques). Aujourd’hui, ce chiffre est tombé de 10 à 15 %. Comme pour tout prêt hypothécaire, il peut être avantageux de verser une mise de fonds plus élevée, notamment pour éviter le coût de l’assurance hypothécaire privée exigée par les prêteurs pour les mises de fonds inférieures à 20 %.

Qui devrait contracter un prêt gigantesque ?

Le montant que vous pouvez finalement emprunter dépend, bien sûr, de vos actifs, de votre cote de crédit et de la valeur du bien que vous souhaitez acheter. Ces prêts hypothécaires sont considérés comme les plus appropriés pour une catégorie de personnes à hauts revenus qui gagnent entre 250 000 et 500 000 dollars par an. Ce segment est connu sous le nom de HENRY, un acronyme pour les personnes à hauts revenus, pas encore riches. En gros, ce sont des personnes qui gagnent généralement beaucoup d’argent mais qui n’ont pas encore accumulé des millions en espèces ou d’autres actifs.

Bien qu’un individu du segment HENRY n’ait pas accumulé la richesse nécessaire pour acheter une nouvelle maison coûteuse en espèces, ces personnes à revenus élevés ont généralement de meilleurs scores de crédit et des antécédents de crédit plus complets que l’acheteur moyen d’une maison cherchant un prêt hypothécaire conventionnel pour un montant inférieur. Ils ont également tendance à avoir des comptes de retraite plus solidement établis. Elles ont souvent cotisé plus longtemps que les personnes à faibles revenus.

Ne vous attendez pas à une grosse réduction d’impôt sur un prêt gigantesque. Le plafond de la déduction des intérêts hypothécaires est limité à 750 000 dollars pour les nouvelles dettes hypothécaires.

C’est précisément le genre de personnes que les institutions aiment à souscrire à des produits à long terme, en partie parce qu’elles ont souvent besoin de services supplémentaires de gestion de patrimoine. En outre, il est plus pratique pour une banque d’administrer une seule hypothèque de 2 millions de dollars que dix prêts d’une valeur de 200 000 dollars chacun.

Considérations particulières pour un prêt jumbo

Ce n’est pas parce que vous pouvez prétendre à l’un de ces prêts que vous devez en contracter un. Vous ne devriez certainement pas le faire si vous comptez qu’il vous fournira un avantage fiscal substantiel, par exemple.

Vous savez probablement que vous pouvez déduire de vos impôts les intérêts hypothécaires payés pour une année donnée, à condition de détailler vos déductions. Mais vous n’avez probablement jamais eu à vous soucier du plafond que l’IRS fixe pour cette déduction – un plafond qui a été abaissé par l’adoption de la loi sur la réduction des impôts et l’emploi. Toute personne ayant obtenu un prêt hypothécaire le 14 décembre 2017 ou avant peut déduire les intérêts sur une dette allant jusqu’à 1 million de dollars, soit le montant de l’ancien plafond. Mais pour les achats de maisons effectués après le 14 décembre 2017, vous ne pouvez déduire les intérêts que sur un montant maximum de 750 000 $ de dette hypothécaire. Si votre hypothèque est plus élevée, vous n’avez pas droit à la déduction totale. Par exemple, si vous envisagez de contracter un prêt hypothécaire de 2 millions de dollars qui vous rapporte 80 000 $ d’intérêts par an, vous ne pouvez déduire que 30 000 $, soit les intérêts sur les 750 000 premiers dollars de votre prêt. En fait, vous ne bénéficiez d’un allégement fiscal que sur 37,5 % des intérêts hypothécaires.

Cela signifie que vous devez emprunter avec précaution et calculer les chiffres avec soin pour savoir ce que vous pouvez réellement vous permettre et quels types d’avantages fiscaux vous recevrez. La déduction fiscale de l’État et des collectivités locales étant limitée à 10 000 dollars par an, en raison de la même facture fiscale, un bien immobilier fortement taxé vous coûtera également plus cher à posséder. Une autre stratégie : Comparez les conditions pour voir si le fait de contracter un petit prêt conforme et un second prêt, au lieu d’un gros prêt, pourrait s’avérer plus avantageux pour vos finances à long terme.