Une clause conditionnelle définit une condition ou une action qui doit être remplie pour qu’un contrat immobilier devienne contraignant. Une clause conditionnelle fait partie d’un contrat de vente contraignant lorsque les deux parties, l’acheteur et le vendeur, en acceptent les termes et signent le contrat. Il est donc important de comprendre dans quoi vous vous engagez si une clause conditionnelle est incluse dans votre contrat immobilier. Nous présentons ici les clauses contingentes largement utilisées dans les contrats d’achat de logements et la manière dont elles peuvent profiter à la fois aux acheteurs et aux vendeurs.
Points clés à retenir
- Une clause conditionnelle définit une condition ou une action qui doit être remplie pour qu’un contrat immobilier devienne contraignant.
- Une clause conditionnelle d’évaluation protège l’acheteur et sert à garantir qu’un bien immobilier est évalué à un montant minimum déterminé.
- Une contingence de financement (ou « contingence hypothécaire ») donne à l’acheteur le temps d’obtenir un financement pour l’achat de la propriété.
- Une inspection ou une clause de diligence raisonnable donne à l’acheteur le droit de faire inspecter la maison dans un délai déterminé.
Contrats immobiliers
Une transaction immobilière commence généralement par une offre : Un acheteur présente une offre d’achat à un vendeur, qui peut soit l’accepter, soit la rejeter. Souvent, le vendeur contrarie l’offre et les négociations vont et viennent jusqu’à ce que les deux parties parviennent à un accord. Si l’une des parties n’accepte pas les conditions, l’offre devient nulle, et l’acheteur et le vendeur se séparent sans autre obligation. Si les deux parties acceptent les conditions de l’offre, l’acheteur verse un acompte, c’est-à-dire une somme versée comme preuve de bonne foi, qui s’élève généralement à 1 ou 2 % du prix de vente. Les fonds sont détenus par une société fiduciaire pendant que le processus de clôture commence.
Parfois, une clause conditionnelle est jointe à une offre d’achat de biens immobiliers et incluse dans le contrat immobilier. Essentiellement, une clause conditionnelle donne aux parties le droit de se retirer du contrat dans certaines circonstances qui doivent être négociées entre l’acheteur et le vendeur. Les clauses conditionnelles peuvent inclure des détails tels que le délai (par exemple, « l’acheteur a 14 jours pour inspecter la propriété ») et des conditions spécifiques (par exemple, « l’acheteur a 21 jours pour obtenir un prêt conventionnel de 30 ans pour 80% du prix d’achat à un taux d’intérêt ne dépassant pas 4,5% »). Toute clause conditionnelle doit être clairement énoncée afin que toutes les parties en comprennent les termes.
Si les conditions de la clause conditionnelle ne sont pas remplies, le contrat devient nul et non avenu, et une partie (le plus souvent l’acheteur) peut faire marche arrière sans conséquences juridiques. À l’inverse, si les conditions sont remplies, le contrat est juridiquement exécutoire, et une partie serait en rupture de contrat si elle décidait de faire marche arrière. Les conséquences varient, de la confiscation des arrhes aux poursuites judiciaires. Par exemple, si un acheteur fait marche arrière et que le vendeur n’est pas en mesure de trouver un autre acheteur, le vendeur peut intenter une action en justice pour obtenir une exécution spécifique, obligeant l’acheteur à acheter la maison.
Types de clauses de contingence
Les clauses de contingence peuvent être rédigées pour presque tous les besoins ou préoccupations. Voici les éventualités les plus courantes incluses dans les contrats d’achat de maison d’aujourd’hui.
Éventualité de l’évaluation
Une évaluation contingente protège l’acheteur et sert à garantir qu’une propriété est évaluée à un montant minimum déterminé. Si la propriété n’est pas évaluée au moins au montant spécifié, le contrat peut être résilié et, dans de nombreux cas, les arrhes sont remboursées à l’acheteur.
Une évaluation conditionnelle peut inclure des conditions qui permettent à l’acheteur de procéder à l’achat même si l’évaluation est inférieure au montant spécifié, généralement dans un certain nombre de jours après que l’acheteur ait reçu l’avis de valeur d’évaluation. Le vendeur peut avoir la possibilité d’abaisser le prix au montant de l’évaluation. L’éventualité précise une date de libération à laquelle ou avant laquelle l’acheteur doit informer le vendeur de tout problème concernant l’évaluation. Dans le cas contraire, l’éventualité sera considérée comme satisfaite et l’acheteur ne pourra pas se retirer de la transaction.
Une clause conditionnelle dans une transaction immobilière donne aux parties le droit de se retirer de leur contrat dans des circonstances précises qui sont négociées entre l’acheteur et le vendeur.
Financement de la contingence
Une contingence de financement (également appelée « contingence hypothécaire ») donne à l’acheteur le temps de demander et d’obtenir un financement pour l’achat de la propriété. Cela offre une protection importante à l’acheteur, qui peut se retirer du contrat et récupérer ses arrhes au cas où il ne serait pas en mesure d’obtenir un financement auprès d’une banque, d’un courtier en prêts hypothécaires ou d’un autre type de prêt.
Une contingence financière indiquera un nombre précis de jours accordés à l’acheteur pour obtenir un financement. L’acheteur a jusqu’à cette date pour résilier le contrat (ou demander une prolongation qui doit être acceptée par écrit par le vendeur). Sinon, l’acheteur renonce automatiquement à l’éventualité et devient obligé d’acheter le bien – même si un prêt n’est pas garanti.
Vente éventuelle de la maison
Bien que dans la plupart des cas, il soit plus facile de vendre avant d’acheter une autre propriété, le calendrier et le financement ne se déroulent pas toujours de cette manière. Une réserve de vente de maison donne à l’acheteur un délai déterminé pour vendre et régler sa maison existante afin de financer la nouvelle. Ce type de clause protège les acheteurs car, si une maison existante ne se vend pas au moins au prix demandé, l’acheteur peut se retirer du contrat sans conséquences juridiques.
Les éventualités de vente d’une maison peuvent être difficiles pour le vendeur, qui peut être obligé de renoncer à une autre offre en attendant le résultat de l’éventualité. Le vendeur se réserve le droit d’annuler le contrat si la maison de l’acheteur n’est pas vendue dans le nombre de jours spécifié.
Contingence de l’inspection
Une réserve d’inspection (également appelée « réserve de diligence raisonnable ») donne à l’acheteur le droit de faire inspecter sa maison dans un délai déterminé, par exemple cinq à sept jours. Il protège l’acheteur, qui peut annuler le contrat ou négocier les réparations en fonction des conclusions d’un inspecteur professionnel. Un inspecteur examine l’intérieur et l’extérieur de la propriété, y compris l’état des éléments électriques, de finition, de plomberie, de structure et de ventilation. L’inspecteur fournit à l’acheteur un rapport détaillant tous les problèmes découverts lors de l’inspection. Selon les modalités exactes de l’éventualité d’une inspection, l’acheteur peut
- Approuver le rapport, et l’accord va de l’avant
- Désapprouver le rapport, se retirer de l’accord et se faire rembourser les sommes versées
- Demander un délai pour des inspections supplémentaires si un élément doit être réexaminé
- demander des réparations ou une concession (si le vendeur accepte, l’affaire avance ; si le vendeur refuse, l’acheteur peut se retirer de l’affaire et se faire rembourser son acompte)
Une provision pour frais de réparation est parfois incluse en plus de la provision pour frais d’inspection. Il s’agit d’un montant maximum pour les réparations nécessaires. Si l’inspection de la maison indique que les réparations coûteront plus que ce montant, l’acheteur peut choisir de résilier le contrat. Dans de nombreux cas, l’indemnité de réparation est basée sur un certain pourcentage du prix de vente, par exemple 1 % ou 2 %.
Clause d’exclusion
La clause d’exclusion est une condition ajoutée par les vendeurs pour fournir une mesure de protection contre une éventualité de vente de maison. Si le vendeur accepte une clause de réserve, il peut ajouter une clause d’exclusion stipulant qu’il peut continuer à commercialiser la propriété. Si un autre acheteur qualifié se présente, le vendeur accorde à l’acheteur actuel un délai déterminé (par exemple 72 heures) pour supprimer l’éventualité d’une vente de maison et maintenir le contrat en vigueur. Dans le cas contraire, le vendeur peut se retirer du contrat et vendre au nouvel acheteur.
Un contrat immobilier est un accord juridiquement contraignant qui définit les rôles et les obligations de chaque partie dans une transaction immobilière. Les éventualités sont des clauses jointes au contrat et qui en font partie intégrante. Il est important de lire et de comprendre votre contrat, en prêtant attention à toutes les dates et échéances spécifiées. Le temps étant un facteur essentiel, une journée (et une échéance non respectée) peut avoir un effet négatif et coûteux sur votre transaction immobilière.
Dans certains États, les professionnels de l’immobilier sont autorisés à préparer des contrats et toutes les modifications, y compris les clauses de contingence. Dans d’autres États, en revanche, ces documents doivent être rédigés par des avocats agréés. Il est important de respecter les lois et règlements de votre État. En général, si vous travaillez avec un professionnel qualifié de l’immobilier, celui-ci pourra vous guider dans vos démarches et s’assurer que les documents sont correctement préparés (par un avocat si nécessaire). Si vous ne travaillez pas avec un agent ou un courtier, consultez un avocat si vous avez des questions sur les contrats immobiliers et les clauses de contingence.