Investir dans l’immobilier peut être une avenue lucrative pour se constituer un patrimoine, et c’est un moyen efficace de diversifier votre portefeuille. Les fonds de placement immobilier (REIT) et le crowdfunding immobilier vous permettent d’investir passivement, mais certains investisseurs peuvent préférer posséder directement un bien immobilier.
Si vous ne vous sentez pas à l’aise de vous séparer d’une somme d’argent substantielle pour acheter un bien immobilier, un prêt d’argent dur peut être la solution. Bien que ce type de prêt présente des avantages par rapport au financement traditionnel, il comporte des inconvénients potentiels. Un certain volant de capital est toujours nécessaire.
Comment fonctionnent les prêts d’argent difficiles
Les prêts durs, parfois appelés « prêts-relais », sont des instruments de prêt à court terme que les investisseurs immobiliers peuvent utiliser pour financer un projet d’investissement. Ce type de prêt est souvent un outil pour les « house flippers » ou les promoteurs immobiliers dont le but est de rénover ou de développer une propriété, puis de la vendre avec un bénéfice. Les prêts durs sont accordés par des prêteurs privés plutôt que par des institutions financières classiques telles que les banques.
Contrairement aux prêts bancaires traditionnels, la capacité à obtenir un financement en argent réel n’est pas déterminée par la solvabilité de l’emprunteur. Les prêteurs utilisent plutôt la valeur de la propriété elle-même pour déterminer s’il faut accorder le prêt. Plus précisément, les prêteurs se concentrent sur la « valeur après réparation », ou ARV, qui est une estimation de la valeur de la propriété une fois la phase de rénovation ou de développement terminée.
Les inconvénients
Les prêts d’argent dur ne sont pas une solution de financement parfaite. Il y a deux principaux inconvénients à prendre en compte :
- Coût – Les prêts d’argent dur sont pratiques, mais les investisseurs paient le prix pour emprunter de cette façon. Le taux peut être jusqu’à 10 points de pourcentage plus élevé que pour un prêt classique. Les frais d’émission, les frais de service du prêt et les frais de clôture sont également susceptibles de coûter plus cher aux investisseurs.
- Période de remboursement plus courte – Le but d’un prêt d’argent dur est de permettre à un investisseur de mettre un bien immobilier sur le marché le plus rapidement possible. Par conséquent, ces prêts présentent des délais de remboursement beaucoup plus courts que les prêts hypothécaires traditionnels. Lorsque vous choisissez un prêteur d’argent dur, il est important d’avoir une idée précise du délai de rentabilité de la propriété afin de vous assurer que vous serez en mesure de rembourser le prêt dans les délais.
Les avantages
Il y a plusieurs bonnes raisons d’envisager d’obtenir un prêt d’argent dur plutôt qu’une hypothèque conventionnelle auprès d’une banque. Voici les principaux avantages que cette option de prêt offre aux investisseurs :
- Commodité – Demander un prêt hypothécaire prend beaucoup de temps, notamment grâce aux nouvelles réglementations sur les prêts hypothécaires mises en œuvre dans le cadre de la loi Dodd-Frank. La conclusion d’un prêt peut prendre des mois, ce qui fait courir aux investisseurs le risque de perdre un bien d’investissement particulier. Avec un prêt d’argent dur, il est possible d’obtenir un financement en quelques semaines. C’est important si vous financez un projet de développement à grande échelle et que vous ne pouvez pas vous permettre de vous écarter du calendrier de réalisation.
- Souplesse des conditions – Comme les prêts d’argent sont proposés par des prêteurs privés, les investisseurs peuvent disposer d’une plus grande marge de manœuvre pour négocier les conditions du prêt. Vous pouvez adapter le calendrier de remboursement à vos besoins ou obtenir que certains frais, tels que la commission d’émission, soient réduits ou supprimés pendant le processus de souscription.
- Garantie – Dans le cas d’un prêt d’argent, le bien lui-même sert généralement de garantie pour le prêt. Mais là encore, les prêteurs peuvent laisser une certaine marge de manœuvre aux investisseurs. Certains prêteurs, par exemple, peuvent vous permettre de garantir le prêt en utilisant des biens personnels, tels qu’un compte de retraite ou une propriété résidentielle que vous possédez.
Le résultat final
Les prêts d’argent dur conviennent bien aux investisseurs fortunés qui ont besoin d’obtenir rapidement un financement pour un bien d’investissement, sans les formalités administratives qui accompagnent le financement bancaire. Lorsque vous évaluez les prêteurs d’argent dur, soyez attentif aux frais, aux taux d’intérêt et aux conditions du prêt. Si vous payez trop cher pour un prêt d’argent ou si vous réduisez la période de remboursement, cela peut influencer la rentabilité de votre projet immobilier à long terme.