Qui est Grant Cardone ?
En 2019, à l’âge de 60 ans, Grant Cardone est célèbre en tant que formateur en vente de renommée internationale et auteur des best-sellers The 10X Rule et If You’re Not First, You’re Last. Sa principale entreprise, Cardone Training Technologies, fournit aux entreprises, aux petites entreprises et aux entrepreneurs du Fortune 500 une plateforme interactive de formation à la vente.
En outre, il a gagné en popularité pour avoir construit à lui seul un immense empire immobilier dont le portefeuille est actuellement évalué à environ 900 millions de dollars. Son véhicule d’investissement, Cardone Capital, a été impliqué dans des transactions immobilières de plus de 800 millions de dollars couvrant environ 4 700 unités de propriétés multifamiliales dans de nombreux États américains. Voici un aperçu de la façon dont Cardone a construit son empire immobilier de plusieurs millions de dollars sans faire appel à des capitaux extérieurs, sauf pour les membres de sa famille proche.
L’exploration de l’empire de Cardone
L’intérêt de M. Cardone pour l’immobilier en tant qu’option d’investissement est dû à plusieurs raisons et caractéristiques clés qu’offre le marché immobilier. Parmi celles-ci figurent une meilleure stabilité des évaluations immobilières par rapport à la forte volatilité observée sur le marché des actions, des flux de trésorerie réguliers sous la forme de loyers mensuels versés par les locataires, des avantages d’amortissement car les loyers versés par les locataires remboursent la dette et contribuent à créer de la richesse à long terme, des avantages fiscaux disponibles sous la forme d’amortissements, un potentiel d’appréciation à long terme de la valeur des biens immobiliers et la disponibilité d’un effet de levier qui permet d’acheter des biens immobiliers valant quatre fois l’argent dont on dispose réellement.
S’inspirant du slogan « Mettre les grosses affaires à la portée des investisseurs ordinaires », l’entreprise immobilière de M. Cardone collecte des fonds auprès du public en lançant des fonds d’actions publics dans lesquels les investisseurs ordinaires peuvent acheter des parts/actions. L’argent collecté est utilisé pour acheter des propriétés existantes générant des revenus, et les gains sont partagés avec les investisseurs sous forme de distributions mensuelles régulières. Créé grâce à la valeur réelle et aux actifs corporels, Cardone prétend simplifier l’investissement immobilier pour l’investisseur moyen.
Par exemple, le Cardone Equity Fund IV utilisera le capital collecté pour investir dans l’achat de propriétés multifamiliales dans les États de Floride, du Texas et de l’Alabama. Le gestionnaire du fonds peut également investir occasionnellement dans des propriétés unifamiliales et commerciales, ainsi que dans d’autres investissements soutenus par l’immobilier sur d’autres marchés des États-Unis continentaux.
Cardone gère toutes les propriétés et s’occupe de tous les frais généraux opérationnels liés aux transactions immobilières ainsi que de l’entretien des propriétés. Elle permet aux investisseurs communs d’être totalement libres de gérer ces questions opérationnelles. Ils bénéficient d’un flux régulier de revenus mensuels, d’une appréciation de la valeur de la propriété sur le long terme et peuvent se concentrer sur leur travail et leurs affaires habituelles. Essentiellement, Cardone prétend laisser les investisseurs créer un flux de revenu passif qui garantit des flux de trésorerie réguliers, l’ampleur de l’appréciation de la valeur et la possibilité de créer une richesse à long terme en tant qu’activité/investissement secondaire.
Le capital, une activité en pleine croissance
Contrairement à la majorité des empereurs de la propriété, qui ont construit avec succès leur important portefeuille comme une carrière à plein temps, les avoirs immobiliers de Cardone se sont lentement développés comme une activité secondaire. L’entreprise immobilière de Cardone n’était pas destinée à être sa principale activité ou sa principale source de revenus. Elle a plutôt été créée pour lui permettre de disposer d’un lieu de détention stable afin de préserver et d’accroître les revenus de sa société de conseil en vente.
Lors d’une interview accordée au BiggerPockets Podcast en février 2015, M. Cardone a déclaré : « Chaque fois que je reçois de l’argent, je me retrouve à nouveau fauché parce que je l’injecte dans cette histoire d’immobilier ». Il a ajouté : « Je prends ces trois sociétés qui seront probablement détruites de mon vivant, avec lesquelles j’ai gagné une tonne d’argent, et je prends tout cet argent et je le gare ici, donc je suis toujours fauché pour gérer ces trois sociétés, ou je dois me dépêcher tous les jours pour trouver de l’argent frais et je l’injecte ici ».
Bien qu’il se considère fondamentalement comme un entrepreneur et non comme un investisseur immobilier, M. Cardone estime que l’immobilier est un moyen de préservation de la richesse que ses autres activités commerciales ne peuvent pas offrir.
Early Tryst – Investissements immobiliers
Depuis l’âge de 15 ans, M. Cardone a participé activement au marché de l’immobilier et étudie les subtilités des transactions. Pendant son enfance, son père et lui visitaient régulièrement différentes propriétés dans le cadre d’une activité familiale et, au fil du temps, son intérêt pour l’achat d’immeubles s’est développé. Aujourd’hui encore, l’achat de biens immobiliers est une activité qu’il aime faire avec sa femme et ses enfants.
En 1981, Cardone a obtenu un diplôme de comptabilité à l’université. Bien qu’il ait voulu acquérir immédiatement des propriétés, il a retardé son projet de quelques années. Cela lui a permis de faire fructifier l’argent qu’il utilisera plus tard pour faire des investissements. En outre, cela lui a laissé suffisamment de temps pour s’imprégner autant que possible de la question de l’immobilier.
Dans un épisode d’octobre 2014 de son émission immobilière, M. Cardone a révélé qu’une grande partie de son éducation – « comprendre différents termes tels que le revenu net d’exploitation (RNE), ce qu’est un pro forma, et à quoi ressemble un bon marché » – provenait non pas d’études universitaires mais en fait « d’avoir examiné différentes affaires, et d’avoir rencontré des agents ». En fait, M. Cardone n’a jamais rien lu sur l’investissement immobilier : Il a remplacé les connaissances que l’on peut trouver dans les livres par celles que l’on peut acquérir en examinant réellement les cotations sur différents marchés.
La première étape de l’investissement
À 29 ans, Cardone a enfin mis en pratique ses années d’études en immobilier. Il a acheté une propriété individuelle à Houston qui, au départ, a bien marché. Cependant, après quelques mois, les locataires sont partis et la trésorerie de Cardone s’est tarie. Il détestait le fait de devoir se concentrer moins sur son activité principale pour trouver de nouveaux locataires. Craignant que cette situation ne se reproduise, Cardone a rapidement vendu la propriété pour atteindre le seuil de rentabilité et a juré qu’il n’achèterait plus jamais de biens immobiliers résidentiels unifamiliaux comme investissement.
Une approche lente et régulière
La deuxième acquisition de Cardone n’a eu lieu que cinq ans plus tard, en 1987. Pendant cette période, il a continué à accumuler de l’argent liquide ainsi qu’à accroître ses connaissances en matière d’investissement immobilier. Sa première acquisition de propriété multifamiliale a été un complexe de 38 unités à San Diego. M. Cardone a acquis la propriété pour 1,9 million de dollars, en versant un acompte de 350 000 dollars. Un peu plus d’un mois plus tard, il a acquis un autre complexe.
Cardone a continué à acheter d’autres complexes – au début, un à la fois, mais le rythme s’est ensuite accéléré. En 2012, Cardone Capital a réalisé ce qui a été considéré comme la plus grande acquisition privée de biens immobiliers multifamiliaux en Floride. Il s’agissait d’un portefeuille de 1 016 appartements répartis sur cinq communautés d’appartements pour un total de 58 millions de dollars.
Financement des acquisitions
Dans une interview accordée en mars 2015 à Joe Fairless, offrant les« meilleurs conseils en matière d’investissement immobilier », M. Cardone a révélé que moins de 2 % de son portefeuille immobilier est détenu par des partenaires extérieurs, qui sont tous des membres de sa famille et des amis proches. La majorité de ses acquisitions sont financées avec les liquidités personnelles de M. Cardone ainsi qu’avec des prêts bancaires traditionnels. Une grande partie de l’opération en Floride a été financée par la dette de la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae).
Ses avoirs immobiliers actuels sont basés en Alabama, en Arizona, en Californie, en Floride, en Géorgie, en Caroline du Nord, au Tennessee et au Texas, et continuent de s’étendre dans de nombreuses autres régions grâce au lancement régulier de nouveaux fonds.
Bien que Grant Cardone soit célèbre en tant que formateur professionnel en vente, il a réussi à construire un empire immobilier à partir de rien, qui est maintenant évalué à plus de 740 millions de dollars et qui comprend un portefeuille diversifié de propriétés multifamiliales couvrant plusieurs États américains. Le nombre de locataires est plus élevé aujourd’hui qu’il ne l’a jamais été au cours des 50 dernières années et le nombre de propriétaires est resté relativement inchangé. Le marché est vaste et, en offrant des options d’investissement faciles aux investisseurs ordinaires, Cardone exploite le grand potentiel qu’offre l’achat de propriétés multifamiliales. Toutefois, les investisseurs doivent noter que de tels investissements s’accompagnent de leur propre ensemble de risques de marché immobilier spécifiques à un secteur, et que l’appréciation des propriétés nécessite des périodes de détention plus longues.