Si vous êtes propriétaire de votre maison, mais que vous ne pouvez temporairement pas vous permettre les paiements et que vous ne pouvez pas trouver un endroit moins cher pour vivre, vous êtes probablement inquiet de perdre votre maison. La bonne nouvelle, c’est que seuls 5 % des Américains étaient en retard dans leurs paiements hypothécaires en 2013, contre 30 % à la mi-2012. Mais cela représente quand même des millions de propriétaires qui ne peuvent pas couvrir leurs obligations hypothécaires et ne peuvent pas se refinancer.
Cela laisse peu d’options aux propriétaires de maisons en retard dans leurs paiements. Mais vous pouvez retourner le scénario en louant votre maison, et gagner de l’argent tout en conservant le titre de propriété de votre maison.
Est-ce faisable ? Bien sûr. Est-ce facile ? Comme la plupart des décisions financières de logement « à grande échelle », pas vraiment. Mais si vous savez ce que vous faites, planifiez à l’avance et prenez les bonnes décisions quant aux personnes qui vivent dans votre maison et au montant de leur loyer, un scénario de « location de votre maison » peut très bien fonctionner, pour vous et votre locataire.
Points clés à retenir
- Être propriétaire peut être gratifiant, mais peut aussi être un casse-tête financier avec les impôts fonciers, les paiements hypothécaires, les factures de services publics et les réparations imprévues.
- Pour ceux qui se retrouvent à la traîne, une solution consiste à louer temporairement votre maison pour vous aider à couvrir les frais avant de revenir y vivre.
- Trouver le locataire idéal peut être la partie la plus difficile, car de nombreux locataires souhaitent une plus grande permanence.
- Pour les locations de courte durée, Airbnb et d’autres services de partage de logement peuvent vous permettre de louer pour un week-end afin de vous aider à couvrir vos frais.
Forte demande de logements locatifs
Pour commencer, il y a probablement plus de demandes pour louer votre maison que vous ne le pensez. Selon les données de la Fondation MacArthur, 77 % des Américains pensent toujours que les États-Unis sont en crise économique, et 61 % disent que les locataires peuvent être aussi heureux que les propriétaires.
Par ailleurs, 57 % des consommateurs américains déclarent que « l’achat est devenu moins attrayant » et 54 % que « la location est devenue plus attrayante » qu’auparavant.
Raisons de louer votre maison
Alors, comment commencer à transformer votre maison ? En décidant si vous devez ou non louer votre logement au départ et, dans l’affirmative, comment faire en sorte que le travail soit fait rapidement et efficacement.
Avez-vous vraiment besoin de louer votre maison ? Les raisons de louer votre maison ne sont pas si nombreuses, mais elles sont importantes :
- Vous devez vendre votre maison, mais pour une raison quelconque, vous ne pouvez pas.
- Vous déménagez, mais seulement temporairement (pour un nouvel emploi, par exemple) et vous prévoyez de revenir dans la région dans un an ou deux.
- Vous êtes un nicheur vide qui veut réduire ses effectifs, mais vous voulez un jour garder votre maison familiale pour vos enfants.
Selon Christopher Villa, chef de produit senior pour l’assurance habitation de location pour la United Services Automobile Association (USAA) ;
Un de nos membres sur cinq déménage chaque année. Sur le marché immobilier actuel, nous savons qu’il est plus difficile pour nos membres de vendre leur maison. Lorsque les membres ne peuvent pas vendre et décident de louer leur maison, il est essentiel qu’ils prennent des mesures pour s’informer sur les bases de la gestion immobilière.
Villa n’est pas la seule à avoir cette perspective – les futurs locataires doivent vraiment faire leurs recherches.
« Si vous êtes dans une situation où vous ne pouvez pas effectuer vos paiements hypothécaires en temps voulu, vous pouvez envisager de louer votre maison pendant un certain temps », Samantha Reeves, analyste hypothécaire senior pour Veterans United Home Loans. « Cela peut être une bonne option lorsque deux facteurs sont présents : Votre maison serait louée pour un montant égal ou supérieur à celui de votre paiement hypothécaire et vous avez pu trouver un logement abordable ».
M. Reeves indique que pour déterminer le prix de location de votre propriété, consultez directement un agent immobilier ou une société de gestion immobilière afin d’examiner les locations comparables dans votre région. « Si vous cherchez uniquement à louer la propriété jusqu’à ce que vous puissiez la vendre, vous devez vous assurer que le contrat de location couvre spécifiquement et en détail cette disposition, en expliquant le préavis au locataire et un délai raisonnable pour le déménagement », conseille-t-elle.
Vous pourriez aussi vendre le bien à un investisseur et le locataire pourrait rester dans la maison pendant toute la durée du contrat de location avec la possibilité de contracter avec l’investisseur à la fin de la période de location », ajoute M. Reeves.
Débarquer un locataire idéal
Il est probable que l’étape la plus importante consiste à attirer chez vous un bon locataire, qui paie le loyer à temps, garde la propriété propre et n’attire pas les ennuis (fêtes, drogue, animaux indisciplinés et surpeuplement).
Commencez à étendre le réseau en demandant à des amis, des membres de la famille ou des collègues de travail de vous donner des pistes pour trouver un locataire fiable.
Publier une annonce
Passez une annonce dans votre (vos) journal(s) local(aux) et sur Craigslist. Précisez ce que vous recherchez (par exemple, pas d’animaux, pas de fumeur, pas plus de trois locataires). Indiquez le montant de votre loyer mensuel et précisez si vous payez pour des services tels que les services publics, l’eau et l’enlèvement des ordures. Prévenez également les candidats que vous allez procéder à une vérification de leur solvabilité, ce qui devrait vous éviter de devoir traiter avec des locataires ayant de mauvais antécédents en matière de crédit.
Créez un formulaire de demande de location complet – Sur le formulaire, énoncez exactement ce que vous devez savoir, notamment
- Nom
- Employeur
- Salaire
- Historique des propriétaires (ainsi que leurs coordonnées téléphoniques ou électroniques), raisons pour lesquelles ils ont quitté le logement précédent, etc.
- Références
- Noms des occupants proposés
- Numéro de sécurité sociale (pour la vérification du crédit)
- Casier judiciaire
Effectuer un contrôle de solvabilité
Vous pouvez soit faire appel à une agence de location réputée pour effectuer une vérification de votre solvabilité (elle vous facturera l’équivalent d’un mois de loyer pour vous aider à louer votre logement), soit vous pouvez effectuer vous-même cette vérification.
Si vous faites appel à une agence, vérifiez d’abord auprès du Bureau d’éthique commerciale pour voir s’il existe un historique de plaintes de propriétaires concernant l’entreprise.
Si vous effectuez vous-même le contrôle de solvabilité, adressez-vous directement à l’une des trois grandes sociétés de notation de crédit à la consommation : Experian, TransUnion et Equifax. Vous pouvez également vous adresser à un service de vérification des locataires tel que Rapport de filtrage des locataires (TenantScreeningReport.com)qui propose des services de dépistage à partir de 24,95 dollars.
Assurez-vous de vérifier les références
Ne signez pas avant d’avoir parlé à vos anciens propriétaires et employeurs. Validez les dates d’embauche et confirmez que le locataire a un historique de paiements réguliers et ponctuels.
Fixer des conditions de bail raisonnables mais fermes
Travaillez toujours avec un bail, et sachez que les lois sur les baux changent d’un État à l’autre. Lorsque vous créez votre contrat de location, veillez à inclure les éléments suivants :
- Durée du bail: Un bail au mois fonctionne mieux si vous souhaitez vendre votre propriété. Si la vente n’est pas votre objectif, optez pour un bail d’un an.
- Dépôt de garantie: Il est conseillé de verser le premier et le dernier mois de loyer.
- Date d’échéance du loyer : Le premier du mois est conseillé pour vous assurer que vous pouvez effectuer votre paiement hypothécaire.
- Responsabilité des réparations: Précisez qui paiera les réparations, telles que les appareils électroménagers, la plomberie, les luminaires, etc.
- L’aménagement paysager: Déterminez qui paiera l’entretien courant de la propriété, comme le transport des ordures ou l’entretien de la pelouse.
- Liste des locataires: Les noms de chaque locataire vivant dans votre maison.
- Clause de « bonne conduite »: Une liste d’exigences en matière de comportement, y compris les niveaux de bruit, la conduite de bon voisinage et le tabagisme.
- Politiques concernant les animaux de compagnie: Vous êtes peut-être d’accord avec les chats, mais vous ne voulez pas que les chiens aboient. Ou peut-être voulez-vous empêcher tous les animaux d’entrer dans votre maison. Le choix vous appartient, mais assurez-vous d’être clair afin que les locataires ne puissent pas mal interpréter vos exigences.
- Conditions d’expulsion: Énumérez les raisons pour lesquelles vous expulseriez le locataire, comme le non-paiement du loyer ou la dégradation de la propriété.
Après avoir loué la maison
Pendant que votre maison est occupée, vous pouvez mettre en place un programme d’épargne pour rattraper vos paiements hypothécaires avec les revenus locatifs supplémentaires que vous avez obtenus et commencer à mettre en place un plan agressif de réduction de la dette. Si vous louez votre maison parce que vous avez besoin d’argent, il est temps d’arrêter d’utiliser votre carte de crédit, de créer un budget serré et de prendre un emploi à temps partiel, si nécessaire.
Envisagez de partager un espace de vie avec un colocataire ou un membre de la famille. Le logement partagé en famille est l’une des plus grandes tendances de la Grande Récession. Vous pouvez aussi louer un petit appartement ou un condo, en fonction de votre budget. Si vous êtes à la retraite ou si vous faites du télétravail pour votre travail (une autre grande tendance de la dernière demi-décennie), envisagez de déménager dans une ville ou un village moins cher, ou dans un État comme la Floride ou le Texas qui n’a pas de taxes d’État.
Airbnb
Pour des baux encore plus courts, Airbnb est un marché en ligne qui met en relation les personnes qui veulent louer leur maison avec celles qui cherchent un logement dans cette localité. Il couvre actuellement plus de 81 000 villes et 191 pays dans le monde. Les hôtes d’Airbnb peuvent choisir de louer l’ensemble de leur propriété, ou seulement une ou deux chambres et partager l’espace avec les visiteurs.
Pour les hôtes, la participation à Airbnb est un moyen de tirer un certain revenu de leurs biens, mais avec le risque que l’invité puisse les endommager. Pour les hôtes, l’avantage peut être un logement relativement peu coûteux, mais avec le risque que la propriété ne soit pas aussi attrayante que le laisse penser la liste. L’économie de partage en plein essor offre des moyens de gagner des revenus supplémentaires qui n’étaient pas disponibles il y a quelques années encore. Nombre de ces possibilités exigent que vous soyez à l’aise avec des lois locales peu claires, que vous partagiez vos biens les plus précieux avec des étrangers et que vous assumiez une responsabilité juridique supplémentaire. Airbnb ne fait pas exception à la règle, mais si vous êtes prêt à prendre des risques, vous pourriez gagner des milliers de dollars supplémentaires par an.
Louer son propre logement peut être une bonne solution si vous choisissez le bon locataire. Vous conserverez votre logement, vous le ferez payer par quelqu’un d’autre (ou du moins la plus grande partie du logement) et vous pourrez tirer parti du bail pour y revenir quand vous le voudrez.
C’est une bonne affaire, mais seulement si vous suivez les conseils énumérés ci-dessus.