L’investissement dans des biens immobiliers locatifs peut fournir aux investisseurs des flux de revenus réguliers qui couvrent l’hypothèque tout en apportant quelques bénéfices supplémentaires chaque mois ; lorsque ces biens sont finalement vendus, les investisseurs peuvent profiter d’une manne substantielle. Mais ces ventes peuvent entraîner des obligations fiscales importantes sur les plus-values à long terme. Exemple : en 2020, ce taux d’imposition est de 15 % si vous êtes marié et que vous déclarez conjointement des revenus imposables compris entre 78 750 et 488 850 dollars. Si votre revenu imposable est de 488 851 $ ou plus, le taux d’imposition des plus-values passe à 20 %.
Points clés à retenir
- La vente de biens locatifs peut rapporter aux investisseurs d’immenses bénéfices, mais peut entraîner une charge fiscale importante sur les plus-values.
- Le taux d’imposition des plus-values est de 15 % si vous êtes marié et que vous déclarez conjointement un revenu imposable compris entre 78 750 et 488 850 dollars.
- Il existe différentes méthodes pour réduire l’impôt sur les plus-values, notamment la récupération des pertes fiscales, l’utilisation de l’article 1031 du code des impôts et la conversion de votre propriété locative en votre lieu de résidence principale.
Pour un couple marié déposant une déclaration conjointe avec un revenu imposable de 280 000 $ et des plus-values de 100 000 $, les impôts sur les bénéfices provenant de la vente d’un bien locatif s’élèveraient à 15 000 $. Heureusement, il existe des moyens de minimiser cette ponction fiscale sur les plus-values. Cet article explique trois des méthodes les plus efficaces.
Compenser les gains par les pertes
Qu’est-ce que c’est : Exploitation des pertes fiscales
Pour qui : Toute personne ayant subi des pertes en capital au cours d’une année fiscale donnée
Ce que vous obtenez : La possibilité de soustraire ces pertes des gains en capital réalisés lors de la vente d’un bien immobilier locatif
La récolte de pertes fiscales décrit le processus de réduction de l’exposition fiscale lors de la vente d’un bien locatif en associant les gains de la vente à la perte d’un autre investissement. Il peut s’agir d’une stratégie de planification fiscale si un investisseur détient un investissement qui a perdu de la valeur (une perte non réalisée) et décide de vendre le bien à perte la même année que le gain de la vente d’un bien locatif (une perte réalisée). Bien que cette tactique de réduction d’impôts soit principalement utilisée pour compenser les gains des investissements en actions, de plus en plus de personnes l’appliquent aux ventes de biens immobiliers locatifs.
Par exemple, supposons qu’un investisseur ait gagné 50 000 $ grâce à la vente d’un appartement locatif pendant l’année en cours. Elle a également une perte non réalisée de 75 000 $ sur le marché boursier. Elle peut choisir de vendre une partie de ses actions pour réaliser une perte de 50 000 $ afin de compenser entièrement les 50 000 $ de gains en capital.
Profitez de l’article 1031 du code des impôts
Qu’est-ce que c’est ? Échange de biens de même nature en vertu de l’article 1031 de l’IRS
Pour qui : Toute personne en mesure de réinvestir le produit de la vente d’un bien immobilier locatif dans un nouveau bien immobilier
Ce que vous obtenez : La possibilité de reporter une partie ou la totalité des impôts sur la plus-value
Les investisseurs immobiliers peuvent différer le paiement de l’impôt sur les plus-values grâce à l’article 1031 du code des impôts, qui leur permet de vendre un bien locatif tout en achetant un bien « de même nature », et de ne payer les impôts qu’après l’échange. Juridiquement parlant, le terme « de même nature » est défini au sens large. Un investisseur n’a pas besoin d’échanger un appartement contre un autre ou d’échanger une entreprise contre une autre. Tant que les deux propriétés en question sont des unités locatives génératrices de revenus, elles sont équitables.
Mais le calendrier est un élément clé de cette méthode, car les investisseurs ne disposent que de 45 jours à compter de la date de vente d’une propriété pour identifier les propriétés de remplacement potentielles, qu’ils doivent officiellement clôturer dans les 180 jours. Et si une déclaration d’impôt est due (avec des prolongations) avant cette période de 180 jours, les investisseurs doivent fermer encore plus tôt. Ceux qui ne respectent pas ce délai doivent payer l’intégralité de l’impôt sur les plus-values réalisées lors de la vente de la propriété locative d’origine.
Transformez votre bien locatif en votre résidence principale
Qu’est-ce que c’est : Conversion d’un bien immobilier locatif en résidence principale
Pour qui : Toute personne pouvant convertir un bien immobilier locatif en résidence principale
Ce que vous obtenez : La possibilité d’exclure des impôts jusqu’à 500 000 dollars de plus-values
La vente d’une maison dans laquelle vous vivez est plus avantageuse sur le plan fiscal que le déchargement d’un bien locatif à des fins lucratives. L’article 121 de l’IRS permet aux personnes d’exclure jusqu’à 250 000 $ des bénéfices de la vente de leur résidence principale si elles sont célibataires et jusqu’à 500 000 $ si elles sont mariées et font une déclaration conjointe. Pour bénéficier de cette mesure, les investisseurs doivent être propriétaires de leur maison depuis au moins cinq ans et y avoir vécu pendant au moins deux de ces cinq ans. Les années de résidence personnelle ne doivent pas nécessairement être consécutives, c’est pourquoi certains investisseurs choisissent de convertir des biens locatifs en leur résidence principale.
Le montant de la déduction dépend de la durée d’utilisation du bien en tant que location par rapport à son utilisation en tant que résidence principale. En outre, un contribuable ne peut pas exclure la partie du gain qui était auparavant attribuable à une déduction pour amortissement. C’est ce qu’on appelle la récupération de l’amortissement, spécifique aux biens locatifs, et le montant précédemment pris en déduction de l’amortissement est imposé à un taux de récupération de 25 %.
L’impôt sur les plus-values peut prélever une part importante des bénéfices de la vente de vos biens locatifs, à hauteur de 15 ou 20 % de votre prise. Heureusement, les stratégies d’évitement et de report de l’impôt sur les plus-values peuvent contribuer à alléger ce fardeau. Comme toujours, consultez un fiscaliste pour obtenir des conseils spécifiques à votre propre situation en matière de location.