Définition de l’acte de fiducie

Qu’est-ce qu’un acte de fiducie ?

Un acte de fiducie – également appelé acte de fiducie – est un document parfois utilisé dans les transactions immobilières aux États-Unis. Il s’agit d’un document qui entre en jeu lorsqu’une partie a contracté un prêt auprès d’une autre partie pour acheter un bien immobilier. L’acte de fiducie représente un accord entre l’emprunteur et un prêteur pour que la propriété soit détenue en fiducie par un tiers neutre et indépendant jusqu’à ce que le prêt soit remboursé.

Bien que les actes de fiducie soient moins courants qu’autrefois, une vingtaine d’États exigent toujours l’utilisation d’un acte de fiducie plutôt que d’une hypothèque lorsqu’il s’agit de financer l’achat d’un bien immobilier. Les actes de fiducie sont courants en Alaska, en Arizona, en Californie, au Colorado, en Idaho, en Illinois, au Mississippi, au Missouri, au Montana, en Caroline du Nord, au Tennessee, au Texas, en Virginie et en Virginie occidentale. Quelques États – comme le Kentucky, le Maryland et le Dakota du Sud – autorisent l’utilisation d’actes de fiducie et d’hypothèques.

Points clés à retenir

• Dans les transactions immobilières financées, les actes de fiducie transfèrent le titre légal d’une propriété à un tiers – comme une banque, une société de fiducie ou une société de gestion des titres – qui le conserve jusqu’à ce que l’emprunteur rembourse sa dette au prêteur.
• Les actes fiduciaires sont utilisés à la place des hypothèques dans plusieurs États.
• L’investissement dans les actes fiduciaires peut fournir un flux de revenus à haut rendement.

Comprendre les actes de fiducie

Dans une transaction immobilière – l’achat d’une maison, par exemple – un prêteur donne de l’argent à l’emprunteur en échange d’un ou plusieurs billets à ordre liés à un acte de fiducie. Cet acte transfère le titre légal du bien immobilier à un fiduciaire impartial, généralement une société de gestion de titres, une société de fiducie ou une banque, qui le détient en garantie des billets à ordre. Le titre équitable – le droit d’obtenir la pleine propriété – reste acquis à l’emprunteur, tout comme la pleine utilisation et la responsabilité du bien.

Cet état de fait se poursuit tout au long de la période de remboursement du prêt. Le syndic détient le titre légal jusqu’à ce que l’emprunteur paie la dette en totalité, moment auquel le titre de propriété devient celui de l’emprunteur. Si l’emprunteur ne rembourse pas le prêt, le syndic prend le contrôle total du bien.

Acte de fiducie vs. hypothèque

Les actes fiduciaires et les hypothèques sont utilisés dans les prêts bancaires et privés pour créer des privilèges sur les biens immobiliers, et tous deux sont généralement enregistrés comme dette dans le comté où la propriété est située.

Toutefois, un prêt hypothécaire implique deux parties : un emprunteur (ou débiteur hypothécaire) et un prêteur (ou créancier hypothécaire). En revanche, un acte de fiducie implique trois parties : un emprunteur (ou fiduciaire), un prêteur (ou bénéficiaire) et le fiduciaire. Le fiduciaire détient le titre de propriété du privilège au profit du prêteur ; en cas de défaillance de l’emprunteur, le fiduciaire engagera et achèvera la procédure de saisie à la demande du prêteur.

Contrairement à l’usage populaire, une hypothèque n’est pas techniquement un prêt pour acheter une propriété ; c’est un accord qui met la propriété en gage comme garantie pour le prêt.

Saisies immobilières et actes de fiducie

Les hypothèques et les actes de fiducie ont des processus de saisie différents. Une saisie judiciaire est un processus supervisé par un tribunal et appliqué lorsque le prêteur intente une action en justice contre l’emprunteur pour défaut de paiement d’un prêt hypothécaire. Cette procédure est longue et coûteuse.

En outre, si la vente aux enchères du bien saisi ne rapporte pas suffisamment d’argent pour rembourser le billet à ordre, le prêteur peut déposer un jugement d’insuffisance contre l’emprunteur, en lui demandant de payer le solde. Toutefois, même après la vente du bien, l’emprunteur a le droit de le racheter : Il peut rembourser le prêteur dans un délai déterminé et acquérir le titre de propriété.

En revanche, un acte de fiducie permet au prêteur d’entamer une procédure de saisie non judiciaire plus rapide et moins coûteuse, en contournant le système judiciaire et en respectant les procédures décrites dans l’acte de fiducie et la législation de l’État. Si l’emprunteur ne rend pas le prêt courant, le bien est mis aux enchères par le biais d’une vente fiduciaire.

Le titre est transféré du fiduciaire au nouveau propriétaire par le biais de l’acte du fiduciaire après la vente. Lorsqu’il n’y a pas d’enchérisseurs lors de la vente par le syndic, la propriété revient au prêteur par le biais d’un acte de syndic. Une fois la propriété vendue, l’emprunteur n’a aucun droit de rachat.

En outre, un fiduciaire est chargé de verser le produit de la vente à l’emprunteur et au prêteur une fois la vente finalisée. Le syndic paiera au prêteur le montant restant de la dette et versera à l’emprunteur tout ce qui dépasse ce montant, permettant ainsi au prêteur d’acheter le bien.

Avantages et inconvénients de l’investissement dans les actes de fiducie

Les investisseurs à la recherche de rendements juteux se tournent parfois vers le secteur immobilier, notamment les actes de fiducie.

Dans le cadre d’un placement fiduciaire, l’investisseur prête de l’argent à un promoteur qui travaille sur un projet immobilier. Le nom de l’investisseur figure sur l’acte de fiducie en tant que prêteur. L’investisseur perçoit des intérêts sur son prêt ; lorsque le projet est terminé, son capital lui est intégralement restitué. Un courtier en actes de fiducie facilite généralement la transaction.

Pour

• Un flux de revenus à haut rendement

• Diversification du portefeuille

Contre

• Illiquidité

• Pas d’appréciation du capital

Quel type de promoteur participe à cet arrangement ? Les banques sont souvent réticentes à prêter à certains types de projets, tels que les projets commerciaux de taille moyenne – trop petits pour les gros prêteurs, trop grands pour les petits – ou les promoteurs ayant de mauvais antécédents ou ayant contracté trop de prêts. Les prêteurs prudents peuvent également agir trop lentement pour les promoteurs face à un délai serré pour commencer ou terminer un projet.

Les développeurs de ce type sont souvent dans une situation difficile. Pour ces raisons, les investisseurs des actes de fiducie peuvent souvent s’attendre à des taux d’intérêt élevés sur leur argent. Ils peuvent tirer profit d’une diversification dans une autre catégorie d’actifs, sans devoir être des experts en construction ou en gestion immobilière : Il s’agit d’un investissement passif.

L’investissement dans les actes de fiducie comporte certains risques et inconvénients. Contrairement aux actions, les investissements immobiliers ne sont pas liquides, ce qui signifie que les investisseurs ne peuvent pas récupérer leur argent sur demande. De plus, les investisseurs ne peuvent s’attendre qu’à recevoir les intérêts générés par l’emprunt ; toute appréciation supplémentaire du capital est peu probable.

Les parties investies peuvent exploiter toute divergence juridique dans l’acte de fiducie, ce qui entraîne des complications juridiques coûteuses qui peuvent mettre en danger l’investissement. L’investisseur type peu expérimenté peut avoir des difficultés, car il faut une expertise spécifique pour trouver des promoteurs, des projets et des courtiers crédibles et dignes de confiance.

Exemple concret d’un acte de fiducie

Un acte de fiducie abrégé utilisé dans le comté d’Austin, au Texas, couvre les exigences de la plupart des prêteurs. Le formulaire commence par une définition des termes et des espaces pour que l’emprunteur, le prêteur et le fiduciaire puissent y inscrire leurs noms. Le montant de l’emprunt et l’adresse du bien sont également requis.

Après cette section, le document précise le transfert des droits de propriété et les conventions uniformes, notamment :

• Détails sur le paiement du principal et des intérêts
• Fonds fiduciaires
• Liens
• Assurance des biens et entretien des structures
• Occupation de la structure – l’emprunteur doit s’installer dans les 60 jours

Le formulaire comprend également des engagements non uniformes, qui précisent les manquements ou les violations de l’une des conditions de l’accord. Il précise en outre que le prêt dont il est question dans le document n’est pas un prêt sur la valeur nette de la maison, c’est-à-dire un prêt dont l’emprunteur recevra de l’argent, mais un prêt pour l’achat de la propriété.

L’acte de fiducie se termine par un espace pour la signature de l’emprunteur, qui doit être faite en présence d’un notaire et de deux témoins, qui signent également.