Résultat net d’exploitation (NOI) par rapport au résultat avant intérêts et impôts (EBIT) : Une vue d’ensemble
Le revenu net d’exploitation (RNE) détermine les revenus d’une entité ou d’un bien moins toutes les dépenses d’exploitation nécessaires. Il ne tient pas compte des intérêts, des impôts, des dépenses en capital, des amortissements ou des dépenses de dépréciation. À l’inverse, le bénéfice avant intérêts et impôts (BAI) est constitué des recettes moins les dépenses, à l’exclusion des impôts et des intérêts, mais il tient compte des frais d’amortissement et de dépréciation. L’EBIT est une mesure de rentabilité pour une entreprise.
Points clés à retenir
- Le calcul du NOI consiste à soustraire les dépenses d’exploitation des revenus d’un bien immobilier.
- Le calcul de l’EBIT utilise la même équation, mais les amortissements sont inclus
- Les impôts sur le revenu n’ont pas d’incidence sur le bénéfice d’exploitation net ou l’EBIT d’une entreprise, mais les impôts fonciers sont inclus dans l’équation.
- Les dépenses d’exploitation sont définies comme les dépenses nécessaires pour maintenir les revenus et la rentabilité d’un actif.
Revenu net d’exploitation (RNE)
Le NOI est généralement utilisé pour analyser le marché immobilier et la capacité d’un bâtiment à générer des revenus. Les biens immobiliers peuvent générer des revenus provenant des loyers, des frais de stationnement, des services et des frais d’entretien. Une propriété peut avoir des frais d’exploitation d’assurance, des frais de gestion de la propriété, des frais de services publics, des taxes foncières, des frais de conciergerie, des frais de déneigement et autres frais d’entretien extérieur, et des fournitures.
La règle de base est de classer une dépense comme une dépense d’exploitation si le fait de ne pas dépenser de l’argent pour ce coût compromettrait la capacité de l’actif à continuer à produire des revenus. Les impôts sur le revenu et les intérêts n’ont pas d’incidence sur la capacité d’une entreprise ou d’un investissement immobilier à gagner de l’argent, ils ne sont donc pas inclus dans l’INO.
L’équation de l’INO est la suivante : les recettes brutes moins les dépenses d’exploitation sont égales au revenu net d’exploitation. L’INO détermine également le taux de capitalisation ou le taux de rendement d’un bien. La capitalisation d’un bien immobilier est calculée en divisant son revenu net d’exploitation annuel par son prix de vente total potentiel.
Résultat d’exploitation avant intérêts et impôts (EBIT)
L’EBIT est calculé en soustrayant de ses revenus le coût des marchandises vendues (COGS) et les frais d’exploitation d’une entreprise. L’EBIT peut également être calculé comme les recettes d’exploitation et les recettes hors exploitation, moins les dépenses d’exploitation.
Supposons que la société ABC ait généré 50 millions de dollars de recettes, et qu’elle ait eu un COGS de 20 millions de dollars, des dépenses d’amortissement de 3 millions de dollars, un revenu hors exploitation de 1 million de dollars et des dépenses de maintenance de 10 millions de dollars au cours du dernier exercice. Son EBIT s’est donc élevé à 21 millions de dollars. L’équation de son EBIT est la suivante : 50 millions de dollars (recettes) plus 1 million de dollars moins 10 millions de dollars (dépenses de maintenance) moins 20 millions de dollars (coût des marchandises vendues), soit 21 millions de dollars.
Exemple de NOI vs. EBIT
Supposons qu’un investisseur achète un immeuble d’habitation dans le cadre d’une transaction entièrement en espèces. L’immeuble génère 20 millions de dollars de loyers et de frais de gestion. Les frais d’exploitation de l’immeuble s’élèvent à 5 millions de dollars et les frais d’amortissement de 100 000 dollars pour les machines à laver.
Le NOI résultant de l’immeuble d’appartements est de 15 millions de dollars (20 millions moins 5 millions) car l’amortissement n’est pas inclus dans ce calcul.
L’EBIT du bâtiment est différent parce que l’EBIT tient compte des frais d’amortissement. Par conséquent, l’EBIT généré par cet immeuble est de 14,9 millions de dollars (20 millions de dollars moins 5 millions de dollars moins 100 000 dollars).