Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, le prêteur exige généralement une mise de fonds égale à 20 % du prix d’achat de la maison. Si l’emprunteur ne peut pas se permettre ce montant, le prêteur considérera probablement le prêt comme un investissement plus risqué et exigera que l’acheteur du logement souscrive une PMI, également appelée assurance hypothécaire privée, dans le cadre de l’obtention d’un prêt hypothécaire.
Le PMI protège le prêteur en cas de défaut de paiement de votre prêt hypothécaire principal et de saisie du logement.
Points clés à retenir
- Les prêteurs exigent des emprunteurs qu’ils paient PMI lorsqu’ils ne peuvent pas fournir un acompte de 20 % sur une maison.
- Le PMI coûte entre 0,5 % et 1 % du prêt hypothécaire par an et est généralement inclus dans le versement mensuel.
- Le PMI peut être supprimé lorsque l’emprunteur rembourse une partie suffisante du capital du prêt hypothécaire.
- Un acheteur de maison peut éviter le PMI en contractant un prêt plus petit pour couvrir l’acompte en plus du prêt hypothécaire principal.
Comment fonctionne le PMI
L’une des mesures du risque que les prêteurs utilisent pour souscrire un prêt hypothécaire est le ratio prêt/valeur (LTV) du prêt. Ce ratio divise le montant du prêt par la valeur du logement. La plupart des prêts hypothécaires dont le ratio VLT est supérieur à 80 % exigent que l’emprunteur ait un PMI, car on considère qu’il est plus susceptible de ne pas rembourser son prêt.
Le PMI est généralement payé mensuellement dans le cadre du paiement global du prêt hypothécaire au prêteur, mais il est parfois payé sous la forme d’une prime initiale unique à la clôture. Le PMI n’est pas permanent : il peut être abandonné dès que l’emprunteur a remboursé une partie suffisante du capital du prêt hypothécaire. Si l’emprunteur est à jour dans ses paiements, le prêteur doit mettre fin au PMI à la date où le solde du prêt doit atteindre 78 % de la valeur initiale du logement (en d’autres termes, lorsque la valeur nette atteint 22 %).
Par ailleurs, un emprunteur qui a payé suffisamment pour le montant principal du prêt (l’équivalent de cet acompte de 20 %) peut contacter son prêteur et demander que le paiement PMI soit supprimé.
Le PMI ne s’applique qu’aux prêts conventionnels – les autres types de prêts hypothécaires, comme ceux proposés par l’Administration fédérale du logement (FHA), ont leur propre version de l’assurance hypothécaire.
Le coût du PMI
Le PMI peut coûter entre 0,5 % et 1 % du montant total du prêt hypothécaire par an, ce qui peut augmenter considérablement le montant d’un paiement hypothécaire. Supposons, par exemple, que vous ayez une commission de 1 % du PMI sur un prêt de 200 000 dollars. Ces frais ajouteraient environ 2 000 $ par an, soit 166 $ par mois, au coût de votre hypothèque.
Ce coût peut être une bonne raison d’éviter de souscrire au PMI, sans compter que l’annulation, une fois que vous l’avez, peut être compliquée. Cependant, pour de nombreuses personnes, le PMI est crucial pour l’achat d’une maison, en particulier pour les premiers acheteurs qui n’ont peut-être pas économisé les fonds nécessaires pour couvrir un acompte de 20 %. Le paiement de cette assurance pourrait en valoir la peine à long terme pour les acheteurs désireux de devenir propriétaires.
Comme le PMI est conçu pour protéger le prêteur, si vous prenez du retard dans vos paiements, il ne vous protégera pas, vous l’emprunteur, et vous pouvez perdre votre maison en raison de la saisie.
Comment éviter de payer le PMI
Si un acheteur n’a pas les fonds nécessaires pour une mise de fonds de 20 %, il est possible d’éviter le PMI en contractant deux prêts – un prêt plus petit (généralement à un taux d’intérêt plus élevé) pour couvrir le montant de la mise de fonds de 20 %, plus l’hypothèque principale. Cette pratique est communément appelée « piggybacking ».
Bien que l’emprunteur soit engagé sur deux prêts, le PMI n’est pas nécessaire puisque les fonds du second prêt sont utilisés pour payer le dépôt de 20 %. Certains emprunteurs peuvent déduire les intérêts des deux prêts dans leur déclaration d’impôts fédérale s’ils détaillent leurs déductions.
Une autre option pour éviter le PMI consiste à reconsidérer l’achat d’une maison pour laquelle vous n’avez pas suffisamment d’économies pour couvrir un acompte de 20 % et à chercher plutôt une maison qui correspond à votre budget.
Le PMI peut être une nécessité coûteuse pour les acheteurs de maison qui n’ont pas assez d’argent économisé pour un acompte de 20 %. Il est possible d’éviter le PMI en contractant le prêt hypothécaire principal et un prêt moins important pour couvrir les coûts d’une mise de fonds de 20 %. Toutefois, pour les acheteurs d’une première maison, le PMI peut valoir le supplément de prix pour le prêt hypothécaire et, au moment de la déclaration d’impôts, de nombreux emprunteurs peuvent le déduire (il y a des limites de revenu et la déduction n’est pas permanente, bien qu’elle ait été renouvelée jusqu’en 2020).