Qu’est-ce que l’article 1250 ?
La section 1250 du Code des impôts des États-Unis est une règle qui établit que l’IRS imposera un gain provenant de la vente de biens immobiliers amortis comme revenu ordinaire si l’amortissement cumulé dépasse l’amortissement calculé selon la méthode linéaire.
L’article 1250 fonde le montant de l’impôt dû sur le type de propriété – qu’il s’agisse de biens immobiliers résidentiels ou non résidentiels – tout en tenant compte du nombre de mois pendant lesquels le déclarant a été propriétaire du bien en question.
Points clés à retenir
- La section 1250 du code des impôts américain (Internal Revenue Code) établit que l’IRS imposera un gain provenant de la vente de biens immobiliers amortis comme revenu ordinaire, si l’amortissement cumulé dépasse l’amortissement calculé selon la méthode linéaire.
- La section 1250 s’applique principalement lorsqu’une société amortit ses biens immobiliers selon la méthode d’amortissement accéléré.
Les bases de l’article 1250
L’article 1250 traite de l’imposition des gains provenant de la vente de biens immobiliers amortissables, tels que les bâtiments commerciaux, les entrepôts, les granges, les biens locatifs et leurs éléments structurels à un taux d’imposition ordinaire. Toutefois, les biens personnels corporels et incorporels et les superficies de terrain ne sont pas soumis à cette réglementation fiscale.
L’article 1250 est principalement applicable lorsqu’une société amortit ses biens immobiliers selon la méthode d’amortissement accéléré, ce qui entraîne des déductions plus importantes au début de la vie d’un bien immobilier, par rapport à la méthode linéaire. La section 1250 stipule que si un bien immobilier est vendu à un prix d’achat qui génère un gain imposable et que le propriétaire amortit le bien en utilisant la méthode d’amortissement accéléré, l’IRS impose la différence entre l’amortissement réel et l’amortissement linéaire en tant que revenu ordinaire.
Comme l’IRS impose aux propriétaires d’amortir tous les biens immobiliers postérieurs à 1986 selon la méthode linéaire, le traitement des gains comme revenu ordinaire en vertu de l’article 1250 est relativement rare. Si un propriétaire dispose du bien sous forme de donation transférée à son décès, le vend dans le cadre d’un échange de même nature ou le cède par d’autres méthodes, il n’y a pas de gains imposables possibles.
Un exemple d’application de l’article 1250
Pour observer un exemple concret de la section 1250 en action, imaginez qu’un investisseur achète un bien immobilier de 800 000 dollars ayant une durée de vie utile de 40 ans. Cinq ans plus tard, en utilisant la méthode d’amortissement accéléré, cet investisseur réclame des frais d’amortissement cumulés d’un montant de 120 000 $, ce qui donne un coût de base de 680 000 $.
Supposons en outre que cet investisseur se décharge de la propriété pour 750 000 dollars, ce qui donne un gain total imposable de 70 000 dollars. Étant donné que l’amortissement linéaire cumulé s’élève à 100 000 $ (le prix initial de 800 000 $, divisé par 40 ans, multiplié par cinq ans d’utilisation), l’Internal Revenue Service doit alors imposer 20 000 $ de l’amortissement réel dépassant l’amortissement linéaire, en tant que revenu ordinaire. L’IRS imposera ensuite les 50 000 $ qui restent du gain total, aux taux d’imposition des plus-values applicables.
En vertu de l’article 1250, la récupération du gain en tant que revenu ordinaire est limitée au gain réel enregistré lors de la vente d’un bien immobilier. Dans notre exemple, si l’investisseur a déchargé le bien immobilier pour 690 000 $, produisant ainsi un gain de 10 000 $, l’Internal Revenue Service ne classerait que 10 000 $ comme revenu ordinaire, et non les 20 000 $ supplémentaires.