Qu’est-ce que le contrôle des loyers ?
Le contrôle des loyers est un programme gouvernemental qui fixe une limite au montant qu’un propriétaire peut demander pour louer une maison ou renouveler un bail. Les lois sur le contrôle des loyers sont généralement promulguées par les municipalités, et les détails varient considérablement. Elles visent toutes à maintenir le coût de la vie à un niveau abordable pour les résidents à faibles revenus.
Le contrôle des loyers n’est pas très répandu aux États-Unis. Selon une étude réalisée en 2019 par l’Urban Institute, 182 municipalités des États-Unis ont des réglementations de contrôle des loyers, et toutes se trouvent à New York, New Jersey, Californie, Maryland ou Washington, D.C. En fait, 37 États ont des lois qui interdisent aux gouvernements locaux de promulguer des mesures de contrôle des loyers. Cependant, la question de la régulation des loyers a été relancée ces dernières années, en particulier dans les villes et les États où la montée en flèche du coût de la vie combinée à la stagnation des salaires a créé une crise de l’accessibilité au logement pour les résidents à revenus modérés et les personnes âgées à revenus fixes.
L’Oregon est le premier État américain à adopter une loi sur le contrôle des loyers à l’échelle de l’État. Cette loi, signée en mars 2019, limite les augmentations annuelles des loyers à 7 % plus l’augmentation de l’indice des prix à la consommation.
Points clés à retenir
- La plupart des lois sur le contrôle des loyers limitent le montant qu’un propriétaire peut augmenter les loyers des locataires existants.
- Le contrôle des loyers est controversé. En fait, 37 États ont des lois qui interdisent aux autorités locales de prendre de telles mesures.
- L’Oregon a été le premier État américain à promulguer une loi de contrôle des loyers à l’échelle de l’État en 2019.
Comment fonctionne le contrôle des loyers
Les premières lois sur le contrôle des loyers aux États-Unis datent des années 1920 et étaient souvent des gels de loyers purs et simples. Elles se sont généralement révélées inapplicables. Dans les années 1970, l’idée du contrôle des loyers a refait surface, cette fois sous une forme plus modérée souvent appelée « stabilisation des loyers ».
La ville de New York, par exemple, dispose de deux programmes de contrôle des loyers :
- L’ancien programme de contrôle des loyers est en cours de suppression progressive depuis des décennies. Il imposait des limites strictes aux prix des loyers, mais les seuls locataires encore couverts par la loi vivent depuis 1971 ou avant dans des immeubles construits avant 1947.
- Le programme de stabilisation des loyers des années 1970 réglemente les prix d’environ la moitié des loyers de la ville. Les loyers ne peuvent être augmentés que pour un ou deux ans, et les pourcentages d’augmentation autorisés sont fixés par la Commission des directives sur les loyers, dont les neuf membres sont nommés par le maire. Les règles et les exceptions sont labyrinthiques et administrées par une combinaison d’organismes de la ville et de l’État.
Le coût élevé de la vie à New York est souvent cité comme preuve suffisante que le contrôle des loyers ne fonctionne pas. En août 2020, le loyer moyen d’un appartement d’une chambre à coucher à Manhattan était de 4 075 dollars pour un immeuble avec portier et de 2 997 dollars pour un immeuble sans portier.
Les partisans du contrôle des loyers, comme l’Urban Institute, affirment que le contrôle des prix permet aux personnes à revenus modérés et aux personnes âgées à revenus fixes de rester chez elles, car l’embourgeoisement fait monter les prix tout autour d’elles.
Les avantages et les inconvénients du contrôle des loyers
Le contrôle des loyers a toujours été controversé. Les règlements de contrôle des loyers dans les villes aujourd’hui réglementent le plus souvent les augmentations de prix pour les renouvellements de bail, et non les nouveaux locataires. Cela présente sans doute des avantages pour les propriétaires, qui peuvent faire payer les appartements vacants au prix du marché ou, dans le pire des cas, garder les locataires qui ont tout intérêt à rester sur place et à payer le loyer à temps.
Les principaux arguments contre le contrôle des loyers sont les suivants :
- Le contrôle des loyers réduit l’offre de logements décents, car les propriétaires préfèrent convertir un bâtiment en appartements ou l’adapter à un usage commercial plutôt que de respecter une loi qui limite leurs profits.
- Les investissements dans les nouveaux logements locatifs s’arrêtent net.
- L’entretien des immeubles sous contrôle des loyers est laxiste, voire inexistant, en raison du faible retour sur investissement des propriétaires.
Les principaux arguments en faveur de la réglementation sont les suivants :
- Dans de nombreuses villes américaines, les prix des loyers augmentent bien plus vite que les salaires des emplois à revenus modérés.
- Le contrôle des loyers permet aux familles à revenus modérés et aux personnes âgées à revenus fixes de vivre décemment et sans craindre une hausse de loyer personnellement catastrophique.
- Les quartiers sont plus sûrs et plus stables avec une base de résidents de longue durée dans des appartements à loyer contrôlé.