Que vous l’ayez déjà fait ou non, l’achat d’une maison peut être un défi incroyablement intimidant. Il est tentant de choisir la première maison qui se situe dans votre fourchette de prix ou de continuer à louer. Pour vous aider à démystifier le processus et à tirer le meilleur parti de cet achat, examinons ce que vous devrez prendre en considération avant d’acheter, ce que vous pouvez attendre du processus d’achat lui-même et quelques conseils pratiques pour vous faciliter la vie après avoir emménagé dans votre logement.
Points clés à retenir
- Avant de vous lancer dans la recherche d’un logement, demandez-vous quel type de résidence répond le mieux à vos besoins et à vos désirs, combien vous pouvez réellement vous permettre d’acheter, quel financement vous pouvez obtenir et qui vous aidera dans votre recherche.
- Le processus d’achat d’une maison comprend la recherche d’un logement, l’obtention d’un financement, la présentation d’une offre, l’inspection de la maison et la conclusion de l’affaire.
- En tant que nouveau propriétaire, vous devez entretenir la résidence, mais aussi continuer à économiser de l’argent – ne comptez pas sur la vente d’une maison pour financer votre retraite, peu importe ce que fait le marché du logement.
Utilisez ces informations – et le reste du matériel de notre guide complet de l’achat d’un logement – pour parcourir le processus complexe de la mise en route, de l’établissement du budget, de la recherche d’un logement, de la vérification, de l’apprentissage des concepts clés de l’achat et de l’obtention d’un prêt hypothécaire.
Considérations avant d’acheter
La première chose que vous devrez déterminer est de savoir quels sont vos objectifs à long terme. Ensuite, examinez comment l’accession à la propriété s’inscrit dans ces plans. Certaines personnes cherchent simplement à transformer tous ces paiements de loyer « gaspillés » en paiements hypothécaires qui conduisent en fait à posséder quelque chose de tangible – le capital, bébé ! D’autres considèrent l’accession à la propriété comme un signe d’indépendance et aiment l’idée d’être leur propre propriétaire. Et puis, il y a la question de considérer l’achat d’une maison comme un investissement.
Le fait de préciser vos objectifs en matière d’accession à la propriété vous indiquera la bonne direction. Voici six questions à vous poser :
1. Quel type d’habitation répond le mieux à vos besoins ?
Vous avez plusieurs possibilités pour l’achat d’un bien immobilier résidentiel : une maison individuelle traditionnelle, une maison de ville, une copropriété, une coopérative ou un immeuble multifamilial de deux à quatre unités. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients, en fonction de vos objectifs en matière de propriété.
C’est à vous de décider quel type de propriété vous aidera à atteindre ces objectifs. Vous pouvez également économiser sur le prix d’achat dans n’importe quelle catégorie en choisissant une maison à rénover (même si le temps, la sueur et l’argent nécessaires pour transformer une maison à rénover en la maison de vos rêves peuvent être bien plus importants que ce que vous avez négocié).
2. Quelles sont les caractéristiques spécifiques de votre maison idéale ?
Bien qu’il soit bon de conserver une certaine souplesse dans cette liste, vous effectuez peut-être le plus gros achat de votre vie ; vous méritez que cet achat corresponde le plus possible à vos besoins et à vos désirs. Votre liste doit comprendre des désirs fondamentaux, comme le quartier et la taille, jusqu’aux plus petits détails comme l’agencement de la salle de bains et une cuisine équipée d’appareils fiables.
3. Quel est le montant du prêt hypothécaire auquel vous pouvez prétendre ?
Avant de commencer vos achats, il est important de vous faire une idée du montant qu’un prêteur sera réellement prêt à vous prêter pour l’achat de votre première maison. Vous pensez peut-être que vous pouvez vous permettre une maison de 300 000 dollars, mais les prêteurs pensent peut-être que vous ne pouvez en obtenir que 200 000, en fonction de facteurs tels que le montant de vos autres dettes, votre revenu mensuel et le temps que vous avez passé à votre emploi actuel.
Assurez-vous d’obtenir une pré-approbation pour un prêt avant de faire une offre de logement : Dans de nombreux cas, les vendeurs n’acceptent même pas une offre qui n’est pas accompagnée d’une préautorisation de prêt. (En outre, de nombreux agents immobiliers ne passeront pas de temps avec des clients qui n’ont pas précisé combien ils peuvent se permettre de dépenser). Pour ce faire, vous devez essentiellement demander un prêt hypothécaire et remplir les documents nécessaires. Il est utile de rechercher un prêteur et de comparer les taux d’intérêt et les frais à l’aide d’un outil (comme une calculatrice de prêts hypothécaires).
4. Quel type de logement pouvez-vous réellement vous permettre ?
D’autre part, il arrive qu’une banque vous accorde un prêt pour une maison plus chère que ce que vous voulez vraiment payer. Ce n’est pas parce qu’une banque dit qu’elle vous prêtera 300 000 dollars que vous devez réellement emprunter autant. De nombreux acheteurs d’un premier logement font cette erreur et finissent par se retrouver « pauvres », c’est-à-dire qu’après avoir payé leur mensualité, ils n’ont plus d’argent pour couvrir d’autres frais, comme les vêtements, les services publics, les vacances, les loisirs ou même la nourriture.
Pour décider du montant d’un prêt, vous devez prendre en compte le coût total de la maison, et pas seulement les mensualités. Tenez compte du montant des impôts fonciers dans le quartier que vous avez choisi, du coût de l’assurance habitation, des dépenses que vous prévoyez pour entretenir ou améliorer la maison et des frais de clôture.
5. Avez-vous de sérieuses économies ?
Même si vous avez droit à un prêt hypothécaire important, les frais initiaux (comme l’acompte sur la maison, généralement 20 % du prix total de l’achat) et les frais de clôture seront également considérables. Vous devez donc mettre de l’argent de côté.
Lorsqu’il s’agit d’investir en vue de l’achat d’une maison – un objectif à court terme – l’un des plus grands défis consiste à conserver l’épargne dans un véhicule accessible, relativement sûr et qui offre quand même un rendement. Si vous disposez d’un an à trois ans pour réaliser votre objectif, un certificat de dépôt (CD) peut être une option viable. Il ne vous rendra pas riche, mais vous ne perdrez pas d’argent non plus.
La même idée peut s’appliquer à l’achat d’une obligation à court terme ou d’un portefeuille à revenu fixe – cela vous donnera une certaine croissance mais vous protégera aussi de la nature tumultueuse des marchés boursiers.
Si l’achat du logement se fait dans six mois à un an, vous voudrez alors garder l’argent liquide. Un compte d’épargne à haut rendement pourrait être la meilleure option. Il est important de s’assurer qu’il est assuré par la FDIC afin que, si la banque fait faillite, vous puissiez toujours avoir accès à votre argent jusqu’à 250 000 dollars.
6. Qui vous aidera à trouver une maison et vous guidera dans votre achat ?
Un agent immobilier vous aidera à trouver des logements qui répondent à vos besoins et qui se situent dans votre fourchette de prix. Ensuite, il vous rencontrera pour visiter ces maisons. Une fois que vous avez choisi une maison à acheter, ces professionnels peuvent vous aider à négocier l’ensemble du processus d’achat, y compris la présentation d’une offre, l’obtention d’un prêt et l’accomplissement des formalités administratives.
L’expertise d’un bon agent immobilier peut vous protéger de tous les pièges que vous pourriez rencontrer au cours du processus. La plupart des agents reçoivent une commission, payée sur le produit de la vente.
Le processus d’achat
Maintenant que vous avez décidé de franchir le pas, voyons ce que vous pouvez attendre du processus d’achat d’une maison en lui-même. Nous vivons une période chaotique, avec des offres et des contre-offres qui s’envolent furieusement. Mais si vous êtes prêt à faire face aux tracas (et à la paperasserie), vous pouvez traverser le processus en gardant plus ou moins votre santé mentale intacte. Voici la progression de base à laquelle vous pouvez vous attendre :
1. Trouver un logement
Assurez-vous de profiter de toutes les options disponibles pour trouver des maisons sur le marché, notamment en faisant appel à votre agent immobilier, en recherchant des annonces en ligne et en vous promenant dans les quartiers qui vous intéressent à la recherche d’enseignes de vente. Faites également appel à vos amis, à votre famille et à vos contacts professionnels. On ne sait jamais d’où peut venir une bonne référence ou une piste sur une maison.
Une fois que vous êtes sérieusement en train de chercher une maison, ne vous présentez pas à une journée portes ouvertes sans avoir un agent (ou du moins sans être prêt à jeter le nom de quelqu’un avec qui vous êtes censé travailler). Vous pouvez constater qu’il n’est peut-être pas dans votre intérêt de commencer à traiter avec un agent de vente avant de contacter l’un des vôtres.
Si vous avez un budget limité, recherchez des maisons dont le potentiel n’est pas encore pleinement exploité. Même si vous n’avez pas les moyens de remplacer le papier peint hideux de la salle de bains maintenant, il peut valoir la peine de vivre avec la laideur pendant un certain temps en échange d’une maison que vous pouvez vous permettre. Si la maison répond par ailleurs à vos besoins (en ce qui concerne les grandes choses difficiles à changer), comme l’emplacement et la taille, ne laissez pas les imperfections physiques vous détourner.
Les acheteurs d’un premier logement doivent chercher une maison à laquelle ils peuvent ajouter de la valeur, car cela leur assure une augmentation de la valeur nette qui les aidera à gravir les échelons de la propriété.
2. Examinez vos possibilités de financement et obtenez un financement
Il vous incombera de veiller à ce que vos finances personnelles soient en ordre. En général, pour pouvoir bénéficier d’un prêt immobilier, vous devez avoir un bon crédit, avoir l’habitude de payer vos factures à temps et avoir un ratio d’endettement maximum de 43 %.
De nos jours, les prêteurs préfèrent généralement limiter les dépenses de logement (capital, intérêts, impôts et assurance habitation) à environ 28 % du revenu brut mensuel de l’emprunteur, bien que ce chiffre puisse varier considérablement en fonction du marché immobilier local.
Une fois que vous avez trouvé un prêteur et fait votre demande, le prêteur vérifiera toutes les informations financières fournies (vérification des scores de crédit, vérification des informations sur l’emploi, calcul des ratios d’endettement par rapport aux revenus, etc.) ). Le prêteur peut pré-approuver l’emprunteur pour un certain montant. Sachez que même si vous avez été pré-approuvé pour un prêt hypothécaire, votre prêt peut tomber à l’eau à la dernière minute si vous faites quelque chose pour modifier votre score de crédit, comme financer l’achat d’une voiture.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
Ne soyez pas lié par la loyauté envers votre institution financière actuelle lorsque vous demandez une pré-approbation ou que vous recherchez un prêt hypothécaire : Faites le tour du marché, même si vous ne pouvez prétendre qu’à un seul type de prêt. Les frais peuvent être étonnamment variés, tout comme les taux d’intérêt hypothécaires (qui, bien entendu, ont une incidence majeure sur le prix total que vous payez pour votre maison).
Certaines autorités vous recommandent également d’avoir un prêteur de secours. Le fait d’être éligible à un prêt ne garantit pas que votre prêt sera finalement financé : Les directives de souscription changent, l’analyse des risques des prêteurs évolue et les marchés des investisseurs peuvent changer. Il peut arriver que des clients signent des documents de prêt et de séquestre, puis soient informés 24 à 48 heures avant la clôture que le prêteur a gelé le financement de leur programme de prêt. Le fait d’avoir un deuxième prêteur qui vous a déjà qualifié pour un prêt hypothécaire vous donne un autre moyen de maintenir le processus dans les délais prévus ou presque.
3. Faire une offre
Votre agent immobilier vous aidera à décider du montant que vous voulez offrir pour la maison, ainsi que des conditions que vous voulez demander, comme de faire payer les frais de clôture par l’acheteur. Votre agent présentera ensuite l’offre à l’agent du vendeur ; ce dernier acceptera votre offre ou émettra une contre-offre. Vous pouvez alors accepter ou continuer à faire des allers et retours jusqu’à ce que vous parveniez à un accord ou décidiez de renoncer à votre offre.
Avant de soumettre votre offre, examinez à nouveau votre budget. Il tient compte des frais de clôture estimés (qui peuvent représenter entre 2 et 5 % du prix d’achat), des frais de déplacement, des réparations immédiates et des appareils obligatoires dont vous pourriez avoir besoin avant de pouvoir emménager.
Pensez aussi à l’avenir : Il est facile de se faire piéger par des coûts de services publics, des taxes foncières ou des frais d’association de quartier plus élevés ou inattendus, surtout si vous quittez un logement locatif ou une situation d’appartement où vous n’avez jamais rencontré ces choses auparavant. Vous pouvez demander les factures d’eau et d’énergie des 12 derniers mois pour avoir une idée de la dépense mensuelle moyenne.
Si vous parvenez à un accord, vous ferez un dépôt de bonne foi et le processus passe ensuite au séquestre. Le séquestre est une courte période (souvent environ 30 jours) au cours de laquelle le vendeur retire la maison du marché en espérant que vous l’achèterez, à condition que vous ne trouviez pas de problèmes sérieux lors de l’inspection.
4. Obtenir une inspection de la maison
Même si la maison que vous envisagez d’acheter semble être impeccable, rien ne remplace l’inspection de la qualité, de la sécurité et de l’état général de votre nouvelle maison par un professionnel qualifié. Si l’inspection de la maison révèle des défauts graves que le vendeur n’a pas révélés, vous pourrez généralement annuler votre offre et récupérer votre dépôt. Négocier pour que le vendeur effectue les réparations ou réduire le prix de vente sont d’autres options si vous vous trouvez dans cette situation.
5. Fermer ou passer à autre chose
Si vous êtes en mesure de conclure un accord avec le vendeur, ou mieux encore, si l’inspection n’a pas révélé de problèmes importants, vous devriez être prêt à conclure. Pour conclure, il faut signer une tonne de documents en très peu de temps et espérer que rien ne sera oublié à la dernière minute.
Les dernières étapes de votre achat peuvent comprendre : l’évaluation du logement (les sociétés de crédit hypothécaire l’exigent pour protéger leurs intérêts dans la maison), la recherche de titres pour s’assurer que personne d’autre que le vendeur n’a de droits sur la propriété, l’obtention d’une assurance hypothécaire privée ou d’un prêt sur marge si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, et les formalités administratives liées à l’hypothèque.
Conditions spéciales pour les acheteurs d’une première maison
Les acheteurs d’un premier logement disposent d’un large éventail d’options pour les aider à obtenir une résidence, allant des programmes d’État, aux allégements fiscaux, en passant par les prêts garantis par le gouvernement fédéral pour ceux qui n’ont pas la mise de fonds minimale standard de 20 %. Les personnes appartenant à des catégories d’identité particulières, comme les Amérindiens et les anciens combattants, peuvent également bénéficier d’une aide spéciale. Et si la définition de l’acheteur d’une première maison semble aller de soi, vous pouvez en fait en bénéficier même si vous n’êtes pas un novice.
Le ministère américain du logement et du développement urbain (HUD) définit l’acheteur d’un premier logement comme une personne qui remplit l’une des conditions suivantes :
- Une personne qui n’a pas été propriétaire d’une résidence principale pendant trois ans. Un conjoint est également considéré comme un acheteur d’une première maison s’il répond aux critères ci-dessus. Si vous avez été propriétaire d’un logement mais que votre conjoint ne l’a pas été, vous pouvez acheter un logement ensemble en tant que primo-accédant.
- Un parent isolé qui n’a été propriétaire d’un logement qu’avec un ancien conjoint pendant son mariage.
- Une personne au foyer déplacée qui n’a été propriétaire qu’avec son conjoint.
- Une personne qui n’a été propriétaire que d’une résidence principale non fixée de manière permanente à une fondation permanente conformément à la réglementation en vigueur.
- Une personne qui n’a possédé qu’une propriété qui n’était pas conforme aux codes de construction de l’État, locaux ou modèles et qui ne peut être mise en conformité pour un montant inférieur au coût de construction d’une structure permanente.
Même l’IRS entre en jeu, vous permettant d’utiliser un IRA (de manière limitée) pour financer un achat. Il vous appartient donc de vous renseigner sur les avantages spéciaux accordés aux acheteurs d’un premier logement.
Félicitations, nouveau propriétaire. Et maintenant ?
Vous avez signé les papiers, payé les déménageurs et le nouvel endroit commence à se sentir comme chez vous. La partie est terminée, n’est-ce pas ? Pas tout à fait. Examinons maintenant quelques derniers conseils pour rendre la vie d’un nouveau propriétaire plus agréable et plus sûre.
1. Continuer à économiser
L’accession à la propriété s’accompagne d’importantes dépenses imprévues, comme le remplacement des gouttières ou l’achat d’un nouveau chauffe-eau. Créez un fonds d’urgence pour votre maison afin de ne pas être pris au dépourvu lorsque ces coûts surviennent inévitablement.
2. Effectuer un entretien régulier
Compte tenu de l’importance de la somme que vous investissez dans votre maison, vous voudrez vous assurer d’en prendre bien soin. Un entretien régulier peut réduire vos coûts de réparation en permettant de régler les problèmes lorsqu’ils sont mineurs et gérables.
3. Ignorer le marché du logement
Peu importe la valeur de votre maison à un moment donné, à l’exception du moment où vous la vendez. Le fait de pouvoir choisir le moment où vous vendrez votre maison, plutôt que d’être obligé de la vendre en raison d’un déménagement ou de difficultés financières, sera le principal facteur déterminant pour savoir si vous tirerez un solide profit de votre investissement.
4. Ne comptez pas sur la vente de votre maison pour financer votre retraite
Même si vous êtes propriétaire d’une maison, vous devez continuer à épargner chaque année le maximum sur vos comptes d’épargne-retraite. Même si cela peut sembler difficile à croire pour quiconque a observé les fortunes que certaines personnes ont faites pendant la bulle immobilière, vous ne ferez pas nécessairement un malheur en vendant votre maison.
Si vous voulez considérer votre maison comme une source de richesse à la retraite, songez qu’une fois votre hypothèque remboursée, l’argent que vous dépensiez en mensualités peut servir à financer une partie de vos frais de subsistance et de santé à la retraite.
Ce bref aperçu devrait vous aider à combler les lacunes de vos connaissances en matière d’achat de logement. N’oubliez pas que plus vous vous informerez au préalable sur le processus, moins il sera stressant et plus vous aurez de chances d’obtenir la maison que vous souhaitez pour un prix abordable.