Un document de divulgation peut être important pour les acheteurs et les vendeurs de maisons. Lorsqu’un propriétaire vend une propriété, il est généralement tenu de divulguer des informations dans un document de divulgation. La légalité de la divulgation peut varier en fonction des lois locales, étatiques et autres.
En général, un document d’information fournit tous les détails sur l’état d’un bien qui pourraient en affecter négativement la valeur. Si un vendeur dissimule délibérément des informations, il pourrait être poursuivi et éventuellement condamné pour un délit. La vente d’un bien immobilier « en l’état » ne dispense généralement pas le vendeur de l’obligation de divulgation.
Les règles de divulgation peuvent concerner toute personne qui vend une maison, mais elles sont particulièrement susceptibles d’affecter les nageoires de propriété. Ces derniers s’occupent souvent de propriétés en mauvais état et effectuent des transactions à court terme. Les lois locales, d’État et d’autres juridictions peuvent avoir des dispositions différentes en matière de divulgation d’informations. Un vendeur doit se renseigner sur toutes les lois spécifiques relatives aux divulgations requises et voudra souvent consulter un avocat professionnel de l’immobilier pour obtenir des conseils ainsi que des formulaires de documentation sur la propriété. Les informations légales peuvent généralement être obtenues auprès des services de planification immobilière locaux et nationaux.
Connaître les types d’informations qui doivent être divulguées peut vous aider lors de l’achat d’un bien immobilier. Si vous en vendez un, cela peut vous éviter d’être poursuivi en justice. Voici quelques informations que les vendeurs de biens immobiliers doivent généralement connaître, tant du côté de l’achat que de la vente.
Points clés à retenir
- Les vendeurs de biens immobiliers sont généralement tenus par la loi de divulguer des informations sur l’état d’une propriété qui pourraient avoir un effet négatif sur sa valeur.
- Même si votre État n’exige pas la divulgation d’un problème particulier, il peut revenir aux vendeurs de le faire quand même pour éviter des problèmes futurs avec un acheteur potentiel.
- Les informations qui doivent être divulguées peuvent inclure les décès dus à des crimes violents sur la propriété, les nuisances du voisinage comme le bruit ou les odeurs, les dangers, les dégâts d’eau et les réparations de la maison.
- Les lois sur l’immobilier peuvent varier, il est donc important d’obtenir des informations auprès des services de planification immobilière locaux et nationaux, de travailler avec des agents immobiliers et, éventuellement, de consulter un avocat spécialisé dans l’immobilier.
1. Décès à domicile
Certains acheteurs peuvent avoir des inquiétudes ou des superstitions quant à l’achat d’une maison dans laquelle une personne est décédée. Il est donc important de savoir si votre État exige des vendeurs qu’ils divulguent un décès antérieur dans la maison.
« Chaque État aura des exigences légèrement différentes en matière de divulgation », explique Jim Olenbush, un courtier immobilier du Texas. « Au Texas, par exemple, les décès de causes naturelles, les suicides ou les accidents sans rapport avec la propriété n’ont pas à être divulgués ».
Cependant, « un vendeur est tenu de révéler les décès liés à l’état de la propriété ou les crimes violents », explique M. Olenbush. Si l’enfant d’un occupant précédent s’est noyé dans la piscine parce que celle-ci n’était pas équipée de la barrière de sécurité appropriée, par exemple, le vendeur devra révéler le décès même après avoir remédié au problème de sécurité en installant un abri de piscine approprié. Il existe cependant des circonstances dans lesquelles les vendeurs ne sont pas tenus de divulguer un décès survenu sur la propriété.
« Il n’existe pas d’état dans lequel il y a une obligation de divulguer le décès d’une personne décédée dans des conditions naturelles », déclare l’avocat Matthew Reischer, PDG de LegalAdvice.com. « Cependant, certains Etats imposent une obligation à une maison ou un appartement stigmatisé dans lequel il y a eu un suicide ou un meurtre. Certains États vont même jusqu’à imposer une obligation positive à un vendeur s’il sait que son bien immobilier est hanté par les morts ».
Même lorsque la divulgation n’est pas requise – la Géorgie, par exemple, n’exige pas la divulgation d’un homicide ou d’un suicide, sauf si le vendeur est directement sollicité – les vendeurs peuvent vouloir se tromper en donnant à l’acheteur un avis de décès sur la propriété. « Si un vendeur est préoccupé par sa responsabilité, le meilleur conseil est de tout révéler d’emblée, même si la loi ne l’exige pas », explique M. Olenbush. « Les acheteurs entendent toujours parler des choses par les voisins, et la surprise pourrait les amener à se retirer d’un contrat d’achat ou à se demander ce que le vendeur ne leur dit pas d’autre ».
2. Nuisances de voisinage
Une nuisance est souvent un bruit ou une odeur provenant d’une source extérieure à la propriété qui pourrait irriter les occupants de la propriété. La Caroline du Nord exige que les vendeurs divulguent les bruits, les odeurs, la fumée ou d’autres nuisances provenant de sources commerciales, industrielles ou militaires qui affectent la propriété. Le Michigan exige des vendeurs qu’ils divulguent les fermes, les exploitations agricoles, les décharges, les aéroports, les stands de tir et autres nuisances à proximité, mais la Pennsylvanie laisse à l’acheteur le soin de déterminer la présence de nuisances agricoles. Ces règles ne s’appliquent qu’à trois États. Assurez-vous de connaître les exigences de la loi de votre État en matière de divulgation des nuisances dans le voisinage.
3. Risques
Si le logement présente un risque accru de dommages dus à une catastrophe naturelle ou s’il a été ou pourrait être contaminé par l’environnement, vous pouvez être tenu de communiquer ces informations à l’acheteur.
La loi du Texas exige des vendeurs qu’ils divulguent la présence de déchets dangereux ou toxiques, d’amiante, d’isolation à l’urée-formaldéhyde, de gaz radon, de peinture à base de plomb, et l’utilisation antérieure des locaux pour la fabrication de méthamphétamine. Le Missouri exige également la divulgation de la présence d’un ancien laboratoire de méthamphétamine dans une maison, mais le Kansas voisin, comme la plupart des États, ne le fait pas.
La loi de New York sur la divulgation de l’état des biens exige des vendeurs qu’ils informent les acheteurs si la propriété est située dans une plaine inondable, une zone humide ou un district agricole ; si elle a déjà été un site d’enfouissement ; s’il y a déjà eu des réservoirs de stockage de carburant au-dessus ou en dessous du sol sur la propriété ; si et où la structure contient de l’amiante ; si la plomberie est en plomb ; si la maison a été testée pour le radon ; et si du carburant, du pétrole, des substances dangereuses ou toxiques ont été déversés ou ont fui sur la propriété.
Les États peuvent également exiger la divulgation des affaissements de mines, des puits souterrains, des tassements, des glissements, des soulèvements ou d’autres défauts de stabilité de la terre. La loi californienne sur la divulgation des risques naturels oblige les vendeurs à indiquer si le bien se trouve dans une zone de risque sismique et pourrait donc être sujet à une liquéfaction ou à des glissements de terrain après un tremblement de terre.
Si la plupart des exigences en matière de divulgation sont régies par les États, le gouvernement fédéral en impose une : la divulgation du fait que de la peinture à base de plomb peut être présente sur toute propriété construite avant 1978.
4. Informations sur les associations de propriétaires
Si la maison est régie par une association de propriétaires (HOA), vous devez le signaler. Vous devez également connaître la santé financière de la HOA et fournir ces informations à l’acheteur afin qu’il puisse prendre une décision d’achat en connaissance de cause.
« Un acheteur que je connais a acheté un condominium, [et] le vendeur a oublié par erreur de donner à l’acheteur les notes de réunion des 12 derniers mois », explique Ed Kaminsky, président et PDG de SportStar relocation à Manhattan Beach, Californie. « Sept mois plus tard, l’acheteur a été évalué à 30 000 dollars pour des améliorations de la propriété. Le vendeur a ensuite été poursuivi par l’acheteur pour ne pas avoir divulgué ces notes importantes ».
5. Réparations
Qu’avez-vous réparé, et pourquoi ? Les acheteurs doivent connaître l’historique des réparations de leur maison afin que leur inspecteur de l’habitat puisse accorder une attention particulière aux zones problématiques et être conscient des problèmes futurs probables. La loi du Texas, par exemple, exige que les vendeurs divulguent les réparations antérieures de la structure ou du toit, les décharges, les tassements, les mouvements du sol ou les lignes de faille, ainsi que les défauts ou dysfonctionnements des murs, du toit, des clôtures, des fondations, des sols, des trottoirs ou tout autre problème actuel ou antérieur affectant l’intégrité structurelle de la maison.
Vous devrez peut-être aussi divulguer les réparations électriques ou de plomberie et tout autre problème que vous souhaiteriez connaître si vous deviez acheter la maison et y vivre.
6. Dommages causés par l’eau
Lorsque l’eau pénètre là où elle ne devrait pas, elle peut endommager les biens personnels, miner la structure de la maison et même créer un risque pour la santé si elle favorise la croissance de moisissures. Les vendeurs doivent divulguer les fuites passées ou présentes ou les dégâts d’eau. Le Michigan, par exemple, exige des vendeurs qu’ils divulguent les preuves de la présence d’eau dans un sous-sol ou un vide sanitaire, les fuites de toit, les dommages importants causés par des inondations, le type de système de plomberie (par exemple, galvanisé, en cuivre, autre) et tout problème de plomberie connu.
« La fermeture d’une maison comporte de nombreux risques lorsqu’il faut effectuer des travaux sur la propriété qui n’étaient pas évidents lors de la visite, en particulier en hiver ou pendant une période de sécheresse », explique Bill Price, un avocat d’affaires de l’Illinois. « En hiver, un toit qui fuit ou dont les bardeaux sont très vieux peut ne pas pouvoir être inspecté par l’acheteur ou son inspecteur. De même, une période de sécheresse peut dissimuler des problèmes de fuites au niveau du sous-sol ».
Dans de telles situations, vérifiez dans quelle mesure les lois de votre État vous protègent contre la divulgation d’informations que vous n’auriez pas pu connaître.
7. Éléments manquants
Parfois, les acheteurs ont tellement de choses en tête qu’ils peuvent ne pas remarquer qu’il manque un élément essentiel à une maison avant d’avoir emménagé. Les lois de certains États en matière de divulgation tentent de prévenir ce problème. Le Texas et le Michigan, par exemple, exigent des vendeurs qu’ils divulguent si la propriété est accompagnée d’une longue liste d’éléments, notamment les appareils de cuisine, la climatisation et le chauffage central, les gouttières, les ventilateurs d’extraction et les chauffe-eau.
8. Autres divulgations possibles
Les acheteurs doivent savoir si la maison se trouve dans un quartier historique particulier, car cela affectera leur capacité à effectuer des réparations et des modifications, et pourrait également augmenter le coût de ces activités.
La loi du Texas exige des vendeurs qu’ils divulguent les termites ou autres insectes destructeurs du bois en activité, les dommages causés par les termites ou les pourritures du bois nécessitant une réparation, les dommages antérieurs causés par les termites et le traitement antérieur des termites. La loi du Michigan et de la Caroline du Nord exige également que les vendeurs divulguent tout antécédent d’infestation. Consultez les lois de votre État pour savoir si vous devez divulguer des informations sur les parasites.
Vous pouvez également être tenu de divulguer des problèmes de drainage ou de nivellement, de zonage, de litiges en cours, de modifications apportées sans permis, de litiges sur les limites et de servitudes.
Comment divulguer
Certains États, tels que le Michigan et la Caroline du Nord, exigent des vendeurs qu’ils utilisent un formulaire de divulgation spécifique. S’il n’existe pas de formulaire spécifique, votre département d’État ou votre commission immobilière ou encore l’association des agents immobiliers de l’État vous recommandera généralement un formulaire que vous pourrez utiliser. Ce formulaire peut être plus ou moins complet que ce qu’exige la législation de l’État.
Si le formulaire n’est pas assez complet pour votre situation, complétez le avec une liste des éléments supplémentaires que vous souhaitez divulguer. Le vendeur doit faire toutes les divulgations à l’acheteur par écrit, et l’acheteur et le vendeur doivent tous deux signer et dater le document. Veillez à examiner avec un agent immobilier ce que vous devez divulguer et la façon dont il doit être formulé.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
Même si une divulgation particulière n’est pas exigée dans votre région, les vendeurs qui disposent d’informations sur leur maison susceptibles de rendre un acheteur mécontent pourraient vouloir les divulguer de toute façon. Outre les raisons morales d’être honnête avec les acheteurs potentiels – et le désir d’éviter les frais et les tracas d’un procès – les particuliers ont une réputation à protéger. Les vendeurs qui s’inquiètent de savoir s’ils ont correctement divulgué l’état de la propriété doivent contacter un avocat spécialisé dans l’immobilier dans leur État.