Acheter une maison saisie

Avant la crise hypothécaire de 2008 et 2009, l’achat d’une maison saisie était une proposition difficile. Les chasseurs de bonnes affaires immobilières devaient suivre les ventes aux enchères organisées dans les tribunaux ou passer au crible des rames de documents juridiques. La vague de saisies immobilières provoquée par l’effondrement du marché des subprimes a non seulement augmenté le nombre de propriétés disponibles, mais elle a également facilité leur recherche et leur acquisition. En fait, aujourd’hui, le processus est souvent similaire à la recherche de n’importe quel autre type de logement. Les maisons saisies sont disponibles sur pratiquement tous les marchés immobiliers du pays, ce qui offre des opportunités aux propriétaires et aux investisseurs.

Points clés à retenir

• Il n’a jamais été aussi facile de trouver une maison saisie à vendre. De nombreux sites en ligne s’y consacrent.
• Il existe plusieurs types de saisie, notamment la pré-fermeture, la vente à découvert, la vente par le shérif et la propriété immobilière.
• Le grand avantage d’acheter une maison saisie est le prix bas.
• Parmi les inconvénients, citons le mauvais état éventuel de la maison, la longueur du processus d’achat et la concurrence des palmes professionnelles.
• Il existe plusieurs possibilités de financement financées par l’État pour les maisons saisies.

Comment trouver des logements saisis

On peut trouver des biens saisis dans les périodiques et les sites web du service de référencement multiple (MLS), par le biais de recherches immobilières en ligne, de bureaux et de sites web de banques, et dans les journaux locaux. Dans les services locaux d’annonces multiples, les biens saisis ne peuvent pas être mis en évidence en tant que tels ; cela ne peut être indiqué que dans la description du bien.

Une voie plus directe passe par les nombreux sites web qui se spécialisent désormais dans les maisons et les propriétés en saisie, comme HomePath.com de Fannie Mae. Certaines institutions financières, comme Bank of America, proposent également des pages consacrées à la recherche d’une maison saisie. 

Les prêteurs vendent de plus en plus souvent leurs biens saisis par l’intermédiaire d’agents immobiliers, alors n’hésitez pas à demander à un courtier ou à un agent immobilier de vous faire part des opportunités. Certains professionnels de l’immobilier sont même spécialisés dans les biens saisis.

Maisons à différents stades de saisie

Plus précisément, la localisation d’une maison saisie dépend de l’endroit où elle se trouve exactement dans le processus de saisie. Les biens peuvent toujours appartenir au propriétaire initial (dans les premiers temps, dans le cas de biens en pré-fermeture et en vente à découvert), ou à une entité telle qu’une banque ou le gouvernement (dans les derniers temps).

Voici cinq types de saisies et d’approches d’achat.

1. Pré-fermetures

Une propriété est en pré-fermeture après que le prêteur hypothécaire a notifié les emprunteurs qu’ils sont en défaut de paiement, mais avant que la propriété ne soit mise en vente aux enchères. Si un propriétaire peut vendre la propriété pendant cette période, il peut être en mesure d’éviter la procédure de forclusion et ses effets négatifs sur l’historique de crédit et les perspectives d’avenir du propriétaire.

C’est pourquoi certains propriétaires sont prêts à négocier. Les pré-fermetures sont généralement répertoriées dans les bâtiments des tribunaux de comté et de ville. En outre, de nombreuses ressources en ligne, dont Foreclosure.com, répertorient les propriétés qui sont en phase de pré-fermeture. 

2. Ventes à découvert

Il y a vente à découvert lorsque le prêteur est prêt à accepter une somme inférieure à celle qui est due dans le cadre d’un prêt hypothécaire. Il n’est pas nécessaire que les emprunteurs soient en défaut de paiement pour que le prêteur accepte une vente à découvert. Toutefois, ils doivent généralement prouver qu’ils sont en proie à des difficultés financières, comme la perte d’un emploi, qui risquent d’entraîner un défaut de paiement.

Souvent, la résidence en question est immergée, ce qui signifie qu’elle vaut moins que le solde du prêt hypothécaire. Pour être considéré comme une vente à découvert, le prêteur doit accepter de « vendre la propriété à découvert » en acceptant moins que ce qui est dû, et la maison doit être mise en vente. Ces propriétés sont généralement annoncées comme des ventes à découvert « sous réserve de l’approbation de la banque ».

L’achat d’un bien immobilier en vente à découvert est, pour l’essentiel, identique à un achat traditionnel, mais la formulation des contrats diffère, précisant que les conditions sont soumises à l’approbation du prêteur. Une banque peut prendre plusieurs mois pour répondre à une offre de vente à découvert, de sorte que la procédure peut être beaucoup plus longue qu’un achat traditionnel. De nombreux sites web immobiliers, y compris des entreprises individuelles ou des services de référencement, offrent la possibilité d’effectuer une recherche par statut de vente à découvert.

3. Vente aux enchères du shérif

Une vente aux enchères par le shérif a lieu après que le prêteur a notifié à l’emprunteur un défaut de paiement et lui a accordé un délai de grâce pour qu’il puisse rattraper son retard dans les paiements hypothécaires. Une vente aux enchères est conçue pour permettre au prêteur de se faire rembourser rapidement le prêt en défaut.

Ces ventes aux enchères ont souvent lieu sur les marches du palais de justice d’une ville, gérées par les autorités locales chargées de l’application de la loi. Le bien est mis aux enchères au plus offrant à un lieu, une date et une heure annoncés publiquement. Ces avis peuvent être trouvés dans les journaux locaux et dans de nombreux endroits en ligne en effectuant une recherche sur les « ventes aux enchères par le shérif ».

4. Propriétés appartenant à une banque

Les biens qui ne sont pas vendus aux enchères reviennent à la banque, c’est-à-dire qu’ils deviennent des biens immobiliers (REO). Ils sont souvent gérés par le département REO de l’institution. Des sources en ligne telles que RealtyTrak proposent des listes détaillées de ces biens immobiliers appartenant à la banque, qui peuvent être recherchées par ville, par état ou par code postal. 

5. Propriétés appartenant à l’État

Certains logements sont achetés grâce à des prêts garantis par l’Administration fédérale du logement (FHA) ou le Département des anciens combattants (VA) du gouvernement fédéral. Lorsque ces propriétés font l’objet d’une saisie, elles sont reprises par le gouvernement et vendues par des courtiers travaillant pour l’agence fédérale.

Pour acheter un bien immobilier appartenant à l’État, il faut s’adresser à un courtier enregistré auprès du gouvernement. Les acheteurs peuvent faire des recherches sur le site web du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD). 

Pourquoi les maisons saisies sont moins chères

Le principal argument de vente des logements saisis est, bien entendu, leur prix réduit, souvent nettement inférieur à celui d’autres propriétés similaires dans la même région (appelées « comparables » ou « comps », en langage de courtier). La plupart des biens saisis sont vendus avec un rabais important en dessous de la valeur du marché, les rabais étant plus importants dans certaines régions. Les acheteurs peuvent également profiter d’économies supplémentaires grâce à des avantages tels que des acomptes réduits, des taux d’intérêt plus bas ou la suppression des frais d’évaluation et de certains frais de clôture.

Qu’est-ce qui en fait un tel accord ? Si la résidence est en phase de pré-fermeture ou de vente à découvert, ses propriétaires sont liés financièrement – et le temps n’est pas de leur côté. Ils doivent se décharger de la propriété et obtenir ce qu’ils peuvent tant qu’ils le peuvent, de peur de la perdre entièrement. En bref, ces vendeurs ne négocient pas vraiment en position de force. S’il peut sembler cruel de profiter du malheur des autres, les acheteurs peuvent en tirer profit.

Ils peuvent en bénéficier encore plus si la propriété a été effectivement saisie. Le bureau du shérif n’est pas intéressé à s’accrocher à une maison, et les banques ne veulent pas se mêler des affaires des propriétaires. Les institutions financières veulent généralement se débarrasser rapidement des biens saisis (pour un prix raisonnable, bien sûr – elles doivent répondre aux investisseurs et aux auditeurs qu’elles ont tout fait pour récupérer autant que possible le montant du prêt initial). Là encore, les acheteurs peuvent tirer parti de cette situation.

Enfin, les maisons saisies sont généralement vendues « en l’état » – s’il y a des dommages, les réparations effectuées par le propriétaire ne font pas partie de l’équation – et, comme le savent les amateurs de voitures d’occasion et de meubles anciens, « en l’état » se traduit par une remise. Bien entendu, « tel quel » peut être une arme à double tranchant, comme nous le verrons plus loin.

Risques liés à l’achat de logements saisis

Le prix inférieur au marché est le grand avantage de l’achat d’une maison saisie. Néanmoins, ces propriétés comportent aussi leur part d’embûches.

Problèmes de propriété

Bien qu’elle comporte une remise compensatoire, la situation actuelle peut être assez sombre. Si la maison est toujours occupée par les propriétaires, elle est souvent mal entretenue. Après tout, si les gens ne peuvent pas effectuer les paiements hypothécaires, ils risquent de prendre du retard dans le paiement de l’entretien régulier, sans parler des grosses réparations. En outre, certaines personnes qui sont confrontées à une saisie ou qui y sont contraintes sont aigries, et elles évacuent leurs frustrations sur leur maison avant que la banque n’en reprenne possession. Il s’agit souvent d’enlever des appareils et des installations, voire de commettre des actes de vandalisme.

Coûts cachés

Outre les travaux de réparation et de rénovation imprévus, les retards de paiement, tels que les arriérés d’impôts et les privilèges – auxquels les propriétés sont souvent assujetties lors des ventes aux enchères, soit par l’Internal Revenue Service (IRS), soit par l’État ou d’autres créanciers – peuvent ajouter des coûts supplémentaires à une maison par ailleurs souhaitable. Quel que soit le montant dû, l’État doit d’abord être payé et réglé avant que le processus d’achat puisse se poursuivre. Cela s’applique principalement aux biens mis aux enchères ; une banque paiera toujours les privilèges attachés au bien avant de le revendre à une autre partie.

Processus lent

Les complications précédentes entraînent souvent beaucoup de paperasserie. Généralement, les saisies comportent un certain nombre de documents supplémentaires qui doivent être remplis pour préparer la clôture, qui n’est pas toujours aussi rapide. S’il s’agit d’une vente à découvert, le prêteur du propriétaire doit approuver la transaction, ce qui peut prendre un certain temps, comme nous l’avons déjà mentionné. Des dommages graves constatés dans la maison peuvent entraîner une baisse de l’évaluation du logement, ce qui peut affecter la capacité de l’acheteur à obtenir un prêt. Certains prêteurs ne prêtent pas en dessous d’un certain montant, car le potentiel de profit d’un prêt moins élevé ne vaut pas le risque.

Alors que l’on pourrait penser qu’une banque serait désireuse de se débarrasser d’une résidence saisie, les délais de réponse entre la banque et les autres parties concernées peuvent également être lents avec les propriétés REO. Le temps nécessaire pour obtenir une réponse à votre offre peut varier considérablement ; si la banque qui détient votre propriété est submergée de saisies, le traitement de votre demande peut prendre beaucoup de temps.

On sait que les banques qui ont des arriérés importants prennent jusqu’à 90 jours pour répondre à une offre. Si vous envisagez de financer l’achat, il serait sage de consacrer le temps nécessaire à l’obtention d’une préautorisation de prêt hypothécaire.

Concours

Comme pour tout marché, chaque fois qu’il y a une chance d’acquérir quelque chose à un prix inférieur au taux en vigueur, la demande s’envolera. Un intérêt et une concurrence accrus, non seulement de la part des occupants potentiels, mais aussi des investisseurs et des professionnels de l’immobilier, sont donc inévitables lorsqu’il s’agit de biens immobiliers de valeur qui ont été saisis.

Très souvent, une maison saisie peut être vendue à un prix attractif, inférieur à celui des autres maisons dans les environs. Lorsque la nouvelle se répand, de nombreuses offres peuvent être faites rapidement, et une guerre d’enchères s’ensuit. Ainsi, ce qui était autrefois une maison sous-évaluée dans un grand quartier peut rapidement devenir une propriété coûteuse.

Les acheteurs potentiels de maisons saisies peuvent être avisés de soumettre des offres sur plusieurs propriétés à la fois, car il est possible pour des acheteurs concurrents de garantir une propriété avec une offre plus élevée ou une offre entièrement en espèces. Toutefois, ne vous découragez pas si quelqu’un d’autre dépasse votre offre pour une propriété particulière ; vérifiez plutôt périodiquement si elle réapparaît dans l’inventaire de la banque. Les opérations de saisie ont tendance à échouer assez souvent.

Achat d’une maison saisie

Si vous achetez auprès d’une banque, vous devrez aiguiser vos talents de négociateur et commencer le processus par une offre basse sur la propriété que vous souhaitez. Les banques qui ont accumulé des stocks importants de biens saisis seront plus enclines à négocier sur le prix. Plus la banque a détenu la propriété longtemps, plus elle a de chances d’envisager sérieusement des offres basses. Vous devriez probablement faire votre offre initiale à un prix inférieur d’au moins 20 % au prix du marché actuel – peut-être même plus si la propriété sur laquelle vous faites une offre est située dans une zone où le nombre de saisies est élevé.

Si vous pouvez payer en espèces la propriété et les éventuelles rénovations nécessaires, vous êtes dans une position enviable. C’est pourquoi certains acheteurs décident de s’associer à des investisseurs extérieurs qui peuvent les aider au départ et partager les bénéfices lorsque la maison sera de nouveau mise en vente. En fait, les transactions en espèces représentent une part importante des ventes d’OPE.

Options de financement pour les logements saisis

Vous pouvez utiliser un prêt hypothécaire pour acheter une propriété REO, bien que les prêteurs privés aient tendance à être réticents à financer des opérations de saisie. Toutefois, plusieurs options de financement parrainées par le gouvernement sont disponibles pour ceux qui remplissent les conditions requises : les prêts 203(k) de l’Administration fédérale du logement (FHA), le programme HomePath ReadyBuyer de Fannie Mae et le programme HomeSteps de Freddie Mac.   

203(k) Prêts

La FHA a conçu ses prêts 203(k) pour aider à apaiser les inquiétudes des banques qui, autrement, se détourneraient des achats à haut risque de REO. En faisant payer aux emprunteurs une prime d’assurance hypothécaire, la FHA est en mesure de garantir les prêts accordés par les prêteurs privés qui participent au programme. 

Pour les emprunteurs, l’un des grands avantages est la possibilité de financer l’achat du logement, ainsi que les réparations nécessaires, en un seul prêt hypothécaire. La version la plus simple, un prêt 203(k) simplifié, est destinée aux réparations limitées qui ne nécessitent pas de plans d’ingénierie ou d’architecture. Les particuliers peuvent emprunter jusqu’à 35 000 dollars de plus que le prix de vente de la maison pour couvrir les réparations de base, telles que les nouveaux appareils électroménagers, le bardage et les fenêtres. 

Pour les réparations plus importantes, comme la construction d’une annexe ou la réparation de dommages structurels, un prêt traditionnel 203(k) est généralement la meilleure option. Contrairement à la variante simplifiée, les propriétaires doivent contracter un prêt d’au moins 5 000 dollars ; le montant maximum est basé sur les limites de la FHA pour chaque comté. En outre, vous devez payer un consultant indépendant pour inspecter la propriété et vérifier que les travaux sont conformes aux directives du programme.

Le prix constitue un inconvénient supplémentaire de ces prêts. Outre l’assurance hypothécaire, les emprunteurs paient généralement des taux d’intérêt supérieurs d’un quart de point de pourcentage à ceux des prêts classiques. Ils peuvent également devoir payer des frais initiaux d’un ou deux points qui représentent chacun 1 % du montant principal.

AccueilPath ReadyBuyer

Le programme HomePath ReadyBuyer, proposé par la Federal National Mortgage Association (FNMA) – ou Fannie Mae, comme on l’appelle affectueusement – s’adresse aux premiers acheteurs. Après avoir suivi un cours de formation obligatoire sur l’achat d’une maison, disponible en ligne, les participants peuvent recevoir jusqu’à 3 % d’aide sur les frais de clôture pour l’achat d’une propriété saisie appartenant à Fannie Mae. 

Cette entreprise parrainée par l’État offre également d’autres avantages : par exemple, les acheteurs de maison peuvent n’avoir à verser qu’un acompte de 500 dollars et l’assurance hypothécaire privée peut être annulée lorsque la valeur nette de votre maison atteint 20 %. 

HomeSteps

Freddie Mac fournit des liquidités au marché hypothécaire en achetant des prêts aux banques, en les regroupant et en les vendant aux investisseurs sous forme de titres. Avec HomeSteps, l’organisation – par l’intermédiaire de ses partenaires de prêt privés – offre un financement spécial à ceux qui veulent acheter uniquement les biens saisis dont elle est propriétaire. HomeSteps n’est actuellement disponible que dans les États suivants :

• Alabama
• Floride
• Géorgie
• Illinois
• Kentucky
• La Caroline du Nord
• La Caroline du Sud
• Tennessee
• Texas
• Virginie

Si vous vivez dans l’un de ces États, HomeSteps présente des avantages considérables. Le principal est que vous n’avez pas besoin de souscrire une assurance hypothécaire, ce qui le distingue des prêts 203(k). Cela peut à lui seul faire économiser aux acheteurs des centaines, voire des milliers de dollars pendant la durée du prêt hypothécaire. En outre, un prêt hypothécaire HomeSteps ne nécessite pas d’évaluation à l’origine, ce qui peut constituer un obstacle majeur pour ceux qui cherchent à obtenir un prêt classique. Les acheteurs peuvent trouver une liste de propriétés unifamiliales, de copropriétés et de propriétés multifamiliales sur le site web HomeSteps.

À première vue, les maisons saisies peuvent sembler terriblement attrayantes. Cependant, les coûts peuvent être très imprévisibles et les dommages sous-jacents peuvent rendre une propriété indésirable. Le processus d’achat est souvent lent, ce qui peut inciter les acheteurs à reconsidérer leur décision, tandis qu’une forte demande pour des propriétés saisies séduisantes peut faire fuir certains acheteurs pleins d’espoir.

Avec tout cela, les maisons saisies peuvent se révéler être des affaires incroyables. Les acheteurs ont la possibilité unique de payer en dessous de la valeur du marché pour des maisons qui ne leur seraient pas accessibles dans des circonstances normales. S’il y a des économies du côté de l’acquisition, cela améliore la probabilité que l’acheteur réalise une plus-value de son bien, ainsi qu’un gain sur l’investissement s’il vend à l’avenir. S’il est fait de manière responsable, l’achat d’une maison saisie peut permettre à un acheteur de récolter une myriade d’avantages pendant de nombreuses années.