L’achat d’une maison saisie est souvent présenté comme un moyen pour les propriétaires-occupants et les investisseurs d’obtenir une bonne affaire sur un bien immobilier. Toutefois, les avantages financiers potentiels ne sont pas obtenus sans un travail considérable.
Les biens saisis présentent certains problèmes communs. En outre, l’achat d’un bien immobilier peut se heurter à certaines difficultés classiques. Si les saisies immobilières peuvent constituer un investissement important en tant que réparations, que ce soit pour y vivre ou pour les revendre, elles sont souvent accompagnées de bagages.
Points clés à retenir
- Toutefois, les avantages financiers potentiels de l’achat d’une propriété saisie ne sont pas obtenus sans un travail considérable.
- De nombreuses maisons saisies ont été mal entretenues et peuvent présenter des problèmes structurels, ou des dégâts d’eau ou de moisissures ; certaines peuvent être en violation des codes ou d’autres normes.
- Le vandalisme peut également être un problème, les voleurs ou les anciens propriétaires prenant parfois les luminaires, les appareils, les fenêtres ou tout autre objet de valeur.
- Il peut y avoir des problèmes avec les prêteurs qui ne veulent pas financer l’achat de maisons saisies ; l’achat en espèces peut être la seule option pour l’acheteur.
1:25
Problèmes liés à la propriété
La chose la plus importante à garder à l’esprit avant de décider d’acheter sur le marché des saisies est que ces propriétés sont abandonnées par des propriétaires qui ne peuvent plus payer leur hypothèque. Dans ces cas, la maison a souvent été mal entretenue. En effet, si le propriétaire ne peut pas effectuer les paiements, il risque de ne pas pouvoir payer l’entretien régulier de sa maison.
En outre, certaines personnes qui sont contraintes à la saisie sont aigries par leur situation et évacuent leurs frustrations sur leur maison avant que la banque ne reprenne possession de leur logement. Cela implique souvent le retrait des appareils et des installations, et parfois même du vandalisme pur et simple. Après le départ des occupants, les saisies restent à l’abandon, ce qui invite souvent à des activités criminelles.
Entretien et état
L’entretien et l’état des biens saisis peuvent poser un problème en raison des circonstances dans lesquelles le propriétaire précédent a déménagé et de la durée pendant laquelle la maison peut avoir été inoccupée. Parmi les principales préoccupations, on peut citer les suivantes.
Manque de propreté
Les propriétés appartenant aux banques sont parfois dégoûtantes de saleté en raison du temps passé à rester vides, de la négligence intentionnelle du propriétaire précédent ou de l’occupation par des vagabonds. Lorsqu’une maison est enfermée sans circulation d’air pendant des mois, la saleté accumulée peut faire sentir mauvais dans toute la maison.
Mauvaises rénovations
Le propriétaire précédent peut avoir apporté des modifications à la maison sans avoir obtenu les permis nécessaires. Un exemple courant est la transformation du garage en espace de vie afin que davantage de personnes puissent y vivre. Ces changements peuvent être indésirables pour les nouveaux propriétaires ou leur créer des maux de tête auprès des fonctionnaires municipaux.
Si le propriétaire précédent a commencé à améliorer la maison, mais qu’il a ensuite connu des moments difficiles, il se peut que les travaux soient partiellement terminés dans la maison. Les salles de bains peuvent être refaites alors que la cuisine n’a pas été modernisée depuis 40 ans, ou le salon peut avoir un nouveau sol alors que les chambres sont encore recouvertes de moquettes anciennes.
En outre, si des réparations ont été effectuées, elles peuvent l’avoir été par les propriétaires eux-mêmes ou par des professionnels non agréés, c’est-à-dire des personnes qui n’ont pas nécessairement effectué les travaux correctement.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain
(HUD).
Pas d’électricité
Comme personne n’habite dans la maison, l’électricité peut être coupée, sauf si la banque l’a délibérément laissée allumée. Sans lumière, il peut être difficile de voir ce que vous achetez dans certaines pièces, en particulier dans les sous-sols et les salles de bain sans fenêtre.
Dommages causés par l’eau
Une petite fuite sous l’évier de la cuisine peut entraîner un problème de moisissure, et une fuite sur le toit ou un tuyau éclaté peut provoquer des dégâts d’eau importants. Comme il n’y a personne pour s’occuper des problèmes au fur et à mesure qu’ils surviennent, les petits problèmes peuvent rapidement se transformer en gros problèmes, et les gros problèmes peuvent se transformer en catastrophes.
Manque d’entretien de base
Si l’ancien propriétaire n’avait pas les moyens d’effectuer les versements hypothécaires, vous pouvez parier qu’il ne pouvait pas non plus se permettre de réparer des fuites, des dégâts causés par les termites, un broyeur à ordures cassé ou quoi que ce soit d’autre.
Terrains morts ou envahis par la végétation
Selon le climat où se trouve la maison, la pelouse et l’aménagement paysager peuvent être totalement morts ou extrêmement envahis par la végétation. Les banques ne paient généralement pas les jardiniers pour entretenir la cour d’une maison saisie.
Biens personnels laissés sur place
Parfois, les propriétaires saisis sont mis à la porte avant de pouvoir déménager leurs biens et, dans certains cas, ils ne prennent pas tout avec eux. De nombreux biens immobiliers contiennent des meubles, des déchets, des vêtements et d’autres articles dont vous devrez vous débarrasser lorsque vous deviendrez propriétaire.
Vandalisme et négligence
Les dommages ne sont pas rares dans les propriétés saisies, et ils peuvent être causés par des vandales ou par l’ancien propriétaire.
Vandalisme aléatoire
Parfois, lorsqu’une propriété reste inoccupée, surtout si elle se trouve dans une zone de criminalité modérée à élevée, les nouveaux propriétaires devront faire face à des graffitis, des fenêtres brisées et d’autres dégâts.
Vandalisme des propriétaires
Les fenêtres brisées peuvent être courantes dans les ORP pour plusieurs raisons. Comme mentionné précédemment, le vandalisme peut être une cause. De plus, lorsque les banques enferment les propriétaires pendant qu’ils prennent possession des biens, l’ancien propriétaire peut briser une fenêtre ou une porte pour récupérer ses biens. Les anciens propriétaires peuvent également infliger délibérément des dommages aux frais de la banque en faisant des trous dans les murs ou en arrachant les plinthes et les moulures de couronnement.
Retrait d’objets de valeur
Pour se venger de la banque et gagner un peu plus d’argent, le propriétaire précédent peut retirer des objets de valeur, notamment des appareils électroménagers, des accessoires, des portes, des tuyaux en cuivre, etc. Tout ce que le propriétaire ne prend pas peut être pris par des voleurs. Quoi qu’il en soit, de nombreuses propriétés appartenant à des banques sont dépourvues des éléments qui accompagnent généralement les propriétés appartenant à des vendeurs.
Problèmes liés à l’achat
Malgré tous ces problèmes potentiels, les saisies peuvent être une bonne affaire. Si vous êtes prêt à régler des problèmes que la plupart des gens ne veulent pas affronter, vous pouvez acheter une maison avec une remise importante. Toutefois, vous pouvez rencontrer des problèmes supplémentaires lorsqu’il s’agit d’acheter réellement la propriété et de l’améliorer pour qu’elle soit habitable.
Problèmes avec les prêteurs
L’achat d’un logement auprès d’un prêteur pose des problèmes en raison du niveau accru de bureaucratie et de la transparence limitée accordée à ceux qui achètent les saisies immobilières.
Financement
Les prêteurs ne donneront pas d’argent à un acheteur pour une habitation qu’ils considèrent comme inhabitable ou dont l’évaluation est inférieure au prix d’achat. Si vous êtes un investisseur payant en espèces, cela ne posera bien sûr aucun problème. Le programme de l’article 203(k) du HUD peut également vous aider dans certaines circonstances.
Délais avec la banque propriétaire
Le bon sens dit que les banques devraient vouloir se débarrasser des ORP le plus rapidement possible, mais en réalité, les banques traînent parfois les pieds dans l’examen des offres et tout au long du processus de séquestre.
Aucune divulgation du vendeur
Étant donné que personne de la banque n’a jamais habité dans la maison, il est peu probable qu’ils aient connaissance de problèmes existants avec la propriété. Vous devrez tout découvrir vous-même, soit lors de l’inspection de la maison, soit en interrogeant les voisins, soit par expérience après être devenu propriétaire.
Concours
Comme les saisies peuvent être une bonne affaire, elles sont attrayantes pour les investisseurs qui cherchent à revendre des propriétés ou à les utiliser comme location. Comme les investisseurs peuvent faire des offres entièrement en espèces, avec moins ou pas d’imprévus et des fermetures rapides, leurs offres peuvent être plus intéressantes pour la banque que celles des futurs propriétaires occupants.
Il y a de l’argent à gagner dans les saisies immobilières, mais vous devez connaître à l’avance le défi que vous allez relever et choisir votre propriété avec soin. Ne négligez pas les éléments fondamentaux qui font qu’une propriété est désirable simplement parce que le prix d’achat est une bonne affaire. Vous devez également faire des recherches approfondies sur les possibilités de financement des maisons saisies.
Si vous pouvez recourir à un prêteur privé comme vous le feriez pour une maison traditionnelle, les prêteurs peuvent parfois hésiter à financer une maison saisie. Il vaut donc la peine d’examiner les prêts de l’administration fédérale du logement (FHA) ou de Freddie Mac.