S’il y a des avantages financiers à investir dans un bien immobilier locatif, il y a aussi des risques – les locataires qui ne paient pas leur loyer et le casse-tête d’être propriétaire. Vous devrez tenir compte des impôts, de la plus-value immobilière, du prêt hypothécaire et des frais d’entretien, ainsi que de votre désir d’être propriétaire, lorsque vous déciderez si la possession d’un logement locatif est une bonne décision financière.
Points clés à retenir
- L’achat d’une résidence secondaire pour un logement locatif présente plusieurs avantages clés, notamment des avantages fiscaux, tels que la déduction des intérêts, des assurances et d’autres dépenses.
- L’inconvénient est que vous devrez être propriétaire, ce qui implique du temps et de l’énergie.
- L’une des meilleures choses que les futurs propriétaires peuvent faire est de faire leurs devoirs immobiliers et de faire les comptes
Pensez aux avantages fiscaux
Vous pouvez déduire les intérêts, les impôts, les assurances et les autres dépenses du revenu de la propriété et, en général, déduire les pertes de vos autres revenus. Vous pouvez également déduire l’amortissement de vos impôts.
La déduction est essentiellement une indemnité pour usure sur 27,5 ans à partir de mars 2020. Vous pouvez vendre un bien de location et en rouler le produit dans un autre bien de location sans payer d’impôt sur les plus-values.
N’oubliez pas que vous serez propriétaire
La location d’un bien immobilier est une activité qui demande du temps et de l’énergie. Vous devez vous tenir au courant des lois sur la location et êtes légalement tenu de maintenir un bien sûr et habitable pour vos locataires.
N’oubliez pas qu’un locataire qui paie le prix fort est en droit d’attendre une réponse quasi immédiate à tout problème, petit ou grand. Les locataires qui savent qu’ils paient un peu moins cher que le marché auront tendance à être un peu moins exigeants. Il est utile que vous puissiez effectuer vous-même les petites réparations. Vous devez également percevoir les loyers et vous occuper des locataires en retard.
Si la perspective de gérer vos propres locations est intimidante, demandez à votre courtier immobilier de vous recommander un gestionnaire ou un concierge ou faites une recherche en ligne. Sachez que l’embauche d’un gestionnaire immobilier aura un effet négatif sur vos revenus.
Faites vos devoirs en matière d’immobilier
Passez autant de temps, sinon plus, à rechercher un logement à louer qu’à acheter un logement. Vous devez connaître les spécificités du marché, les lois de zonage et les tendances tant pour la location que pour la vente de maisons dans le lieu que vous envisagez. Examinez les écoles, les transports, les ressources récréatives, les magasins et ce que les locataires de la région attendent d’une location.
L’achat d’une saisie peut être une option, car la banque qui procède à la saisie veut généralement récupérer le solde du prêt hypothécaire et vendra la propriété à un prix inférieur à la valeur du marché.
Vous voudrez que votre propriété soit attrayante pour les locataires. Recherchez une propriété en bord de mer ou à proximité d’un campus universitaire ou d’une zone scolaire locale. Une maison plus ancienne dans une communauté stable ou dans un quartier en cours de revitalisation peut également être une bonne option.
Si vous achetez un investissement locatif sur un nouveau terrain de golf, méfiez-vous du « syndrome du terrain de golf ». Si des logements plus récents et plus luxueux sont construits sur un terrain de golf dans la même zone générale, votre propriété pourrait sembler datée de quelques années, ce qui en fera baisser le prix.
Ne négligez pas les chiffres
Utilisez les applications pour smartphones ou les calculateurs de prêts hypothécaires en ligne pour analyser vos coûts mensuels de logement. Une calculatrice doit vous permettre de saisir le prix d’achat, l’acompte, les taxes, l’assurance et le taux d’intérêt du prêt hypothécaire. Les taux hypothécaires des biens locatifs sont généralement plus élevés que ceux d’une résidence principale. Il faut également tenir compte de l’entretien et des réparations. Une bonne règle empirique est d’environ 1 % du prix d’achat par an.
Ainsi, une propriété de 300 000 dollars coûterait environ 3 000 dollars par an à entretenir. Cependant, vous pouvez augmenter ce pourcentage à 1,5 % ou 2 % si la propriété est plus ancienne. Une autre façon de calculer les réparations et l’entretien consiste à respecter ce que l’on appelle parfois la « règle du pied carré », qui suggère aux propriétaires de prévoir un budget de 1 $ par pied carré par an. Si votre maison de location a une superficie de 1 800 pieds carrés, par exemple, les coûts de réparation et d’entretien s’élèvent à 1 800 dollars par an.
Exemple du monde réel
Voici un exemple de revenus projetés : Supposons que vous louez une maison de 300 000 dollars pour 2 000 dollars par mois. L’acompte de 20 % est de 60 000 $, et le taux d’intérêt fixe sur 30 ans pour le solde de 240 000 $ est de 4 %. Les taxes, l’assurance et le budget d’entretien porteront le coût mensuel à 1 764 $, ce qui donne un bénéfice nominal de 2 838 $ par an, soit 4,73 % de la mise de fonds par an. Pas mal.
C’est bien mieux qu’un compte d’épargne et mieux que la plupart des actions de premier ordre qui rapportent des dividendes, même si ce n’est peut-être pas autant que ce que vous pourriez gagner à la bourse dans une bonne année. Mais lorsque vous calculez l’amortissement typique de 3,64 %, le gain nominal de 2 838 $ devient une perte de 6 252 $, que vous pouvez appliquer à d’autres revenus. Toutefois, selon votre tranche d’imposition, cela pourrait représenter plusieurs centaines de dollars d’économies d’impôt pour un flux de trésorerie positif, plus la possibilité que la maison prenne de la valeur.
Investir dans l’immobilier pour gagner de l’argent n’est pas à la portée de tout le monde, mais si vous traitez votre investissement comme une entreprise, si vous avez une tolérance pour les risques inhérents et si vous êtes habile à manier un marteau, les avantages financiers peuvent être substantiels.