L’utilisation de la valeur nette de votre résidence est une méthode que beaucoup de personnes utilisent pour se procurer de l’argent. Il existe plusieurs méthodes qu’un propriétaire peut utiliser pour puiser dans cette veine de revenus, mais certaines peuvent être plus adaptées que d’autres.
Une option populaire – qui remplit souvent les ondes avec des publicités – est l’hypothèque inversée. Bien qu’elle soit populaire, cette option n’est pas forcément la meilleure pour de nombreux propriétaires. Nous examinons ici quelques alternatives.
Points clés à retenir
- L’hypothèque inversée est un type de prêt destiné aux personnes âgées de 62 ans et plus qui permet aux propriétaires de convertir la valeur nette de leur maison en un revenu en espèces sans avoir à effectuer de versements hypothécaires mensuels.
- Bien que ces produits soient conçus pour créer un revenu de retraite à partir de la valeur nette du logement, ils ne constituent pas forcément la meilleure solution pour tout le monde.
- Les alternatives que vous pourriez envisager sont les refis hypothécaires traditionnels avec encaissement, les prêts hypothécaires de second rang ou les ventes à des membres de la famille, entre autres.
L’hypothèque inversée
Si vous avez 62 ans ou plus, vous pouvez peut-être convertir la valeur nette de votre maison en espèces grâce à un prêt hypothécaire inversé. Ce prêt vous permet d’emprunter sur la valeur nette de votre maison pour obtenir un paiement mensuel fixe ou une ligne de crédit (ou une combinaison des deux). Le remboursement est différé jusqu’à ce que vous déménagiez, vendiez la maison, deveniez en retard dans le paiement de l’impôt foncier ou de l’assurance, que la maison se dégrade ou que vous décédiez. Ensuite, la maison est vendue et l’excédent après remboursement vous revient ou revient à vos héritiers.
Les prêts hypothécaires inversés peuvent poser des problèmes s’ils ne sont pas effectués correctement et nécessitent une attention particulière aux droits du conjoint survivant si vous êtes marié ou si vous avez l’intention de transmettre la maison à vos bénéficiaires.
Bien entendu, la fin du processus signifie que vous ou vos héritiers renoncez à votre maison, à moins que vous ne puissiez la racheter à la banque. Les prêteurs peu scrupuleux peuvent également représenter un risque, alors choisissez cette option avec soin et seulement après avoir fait vos vérifications préalables.
1. Refinancer votre hypothèque existante
Si vous avez déjà un prêt immobilier, vous pouvez peut-être refinancer votre prêt hypothécaire pour réduire vos mensualités et libérer de l’argent. L’une des meilleures raisons de refinancer est d’abaisser le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire, ce qui peut vous faire économiser de l’argent pendant la durée du prêt, réduire le montant de vos mensualités et vous aider à constituer plus rapidement la valeur nette de votre logement.
Un autre avantage est que si vous refinancez au lieu d’obtenir un prêt hypothécaire inversé, votre maison et la valeur nette qu’elle accumule restent un atout pour vous et vos héritiers.
2. Obtenir un prêt sur fonds propres
Essentiellement, une deuxième hypothèque, ou prêt sur la valeur nette de la maison, vous permet d’emprunter de l’argent en tirant parti de la valeur nette de votre maison. Il fonctionne de la même manière que votre prêt hypothécaire principal : Vous recevez le prêt en une seule fois et vous ne pouvez pas tirer de fonds supplémentaires de la maison.
Pour les années fiscales allant jusqu’à 2017 inclus, les intérêts d’un prêt sur la valeur nette de la maison pour des montants allant jusqu’à 100 000 $ sont généralement déductibles, quelle que soit l’utilisation que vous en faites, qu’il s’agisse d’une dette de carte de crédit ou d’un prêt étudiant. Et si vous utilisez le prêt à des fins qualifiées, c’est-à-dire pour « acheter, construire ou améliorer substantiellement la résidence qui garantit le prêt », vous pouvez bénéficier de déductions fiscales jusqu’à concurrence d’un million de dollars (y compris pour toute dette de première hypothèque que vous avez).
Toutefois, la nouvelle loi sur les réductions d’impôts et l’emploi a réduit les possibilités de déduction pour les prêts sur la valeur nette de la propriété. Pour les années fiscales 2018 à 2025 au moins, vous ne pourrez pas déduire les intérêts d’un prêt sur valeur domiciliaire, sauf si le prêt est utilisé spécifiquement aux fins admissibles décrites ci-dessus. La loi a également réduit le niveau de déduction des intérêts pour les prêts de 750 000 dollars ou moins.
Il s’agit généralement de prêts à taux fixe, qui offrent une garantie contre la hausse des taux d’intérêt. De ce fait, le taux d’intérêt est généralement plus élevé que pour une ligne de crédit sur valeur domiciliaire. Comme pour le refinancement, votre maison reste un actif pour vous et vos héritiers. Comme votre maison sert de garantie, il est important de comprendre qu’elle risque d’être saisie si vous ne remboursez pas le prêt.
Souscrire une ligne de crédit sur la valeur nette de la maison
Une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) vous donne la possibilité d’emprunter jusqu’à votre limite de crédit approuvée, selon vos besoins ou sur une base renouvelable. Contrairement à un prêt sur valeur domiciliaire, pour lequel vous payez des intérêts fixes sur la totalité du montant du prêt, que vous utilisiez ou non l’argent, avec une LDCL, vous ne payez des intérêts que sur le montant que vous retirez effectivement. Les LDCL sont des prêts ajustables, ce qui signifie que vos paiements mensuels changeront en fonction des fluctuations des taux d’intérêt.
Les règles relatives à la déductibilité fiscale et aux fins admissibles sont les mêmes que pour un prêt sur valeur domiciliaire décrit ci-dessus. Une LDCL conserve votre maison comme un actif pour vous et vos héritiers. Néanmoins, comme dans le cas d’un prêt sur valeur nette immobilière, votre logement sert de garantie et pourrait être saisi en cas de défaillance de votre part.
Vendre sa maison ou réduire ses effectifs
Les options ci-dessus vous permettent de rester dans votre logement actuel. Toutefois, si vous êtes prêt et capable de déménager, la vente de votre logement vous donne accès à la valeur nette que vous avez construite.
Cette option peut être particulièrement intéressante si votre résidence est plus grande que ce dont vous avez actuellement besoin, si son entretien est trop difficile ou trop coûteux, ou si les taxes foncières sont prohibitives. Le produit de la vente peut être utilisé pour acheter une maison plus petite et plus abordable ou pour la louer, et vous aurez de l’argent supplémentaire à épargner, à investir ou à dépenser selon vos besoins.
Vendez votre maison à vos enfants
Une autre alternative à l’hypothèque inversée est de vendre votre maison à vos enfants. L’une des approches possibles est un accord de cession-bail, dans lequel vous vendez la maison puis la relouez en utilisant l’argent de la vente. En tant que propriétaires, vos enfants perçoivent un revenu locatif et pourront bénéficier de déductions pour l’amortissement, les taxes foncières et l’entretien.
Une autre approche est celle du prêt hypothécaire inversé privé, qui fonctionne comme un prêt hypothécaire inversé, sauf que les intérêts et les frais restent dans la famille. Vos enfants vous versent des paiements réguliers, et lorsque le moment est venu de vendre la maison, ils récupèrent leurs contributions (et les intérêts).
Bien qu’il ne soit pas gratuit de mettre en place ce type d’arrangement, il est généralement beaucoup moins cher que d’obtenir un prêt hypothécaire inversé auprès d’une banque, et la maison reste un atout pour vous et vos enfants. La vente à vos enfants a des conséquences fiscales et successorales, il est donc important de travailler avec un spécialiste fiscal ou un avocat qualifié.
Les prêts hypothécaires inversés peuvent être une bonne option pour les personnes qui ont une maison riche et peu d’argent, qui ont une grande valeur nette mais pas assez de revenus pour la retraite. Il existe cependant d’autres options qui vous permettent de tirer parti de la valeur nette que vous avez accumulée dans votre maison.
Avant de prendre une décision, il est bon de faire des recherches sur les options qui s’offrent à vous, de rechercher les meilleurs taux (le cas échéant) et de consulter un spécialiste fiscal ou un avocat qualifié.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).