Que vous achetiez une maison en utilisant un prêt hypothécaire, que vous refinanciez votre prêt existant ou que vous vendiez votre maison à quelqu’un d’autre qu’un acheteur au comptant, l’évaluation de la maison est un élément clé de la transaction. Si vous êtes acheteur, propriétaire ou vendeur, vous voudrez comprendre comment fonctionne le processus d’évaluation et comment un évaluateur détermine la valeur d’une maison.
Points clés à retenir
- Une évaluation est une opinion professionnelle impartiale de la valeur d’un logement et est utilisée chaque fois qu’un prêt hypothécaire est impliqué dans l’achat, le refinancement ou la vente de ce bien.
- Un évaluateur qualifié établit un rapport basé sur une inspection visuelle, en se basant sur les ventes récentes de propriétés similaires, les tendances actuelles du marché et les aspects de la maison (par exemple, les commodités, le plan d’étage, la superficie en pieds carrés) pour déterminer la valeur d’évaluation de la propriété.
- L’emprunteur paie généralement les frais d’évaluation, qui peuvent s’élever à plusieurs centaines de dollars.
- Lorsque la valeur d’évaluation est inférieure à celle prévue, la transaction peut être retardée, voire annulée.
Qu’est-ce qu’une évaluation de la maison ?
Une évaluation est une opinion professionnelle impartiale de la valeur d’une maison. Les évaluations sont presque toujours utilisées dans les transactions d’achat et de vente et sont couramment utilisées dans les transactions de refinancement. Dans une transaction d’achat et de vente, une évaluation est utilisée pour déterminer si le prix du contrat est approprié compte tenu de l’état, de l’emplacement et des caractéristiques de la maison. Dans une opération de refinancement, l’évaluation garantit au prêteur qu’il ne remet pas à l’emprunteur plus d’argent que la valeur de la maison.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain
(HUD).
Les prêteurs veulent s’assurer que les propriétaires n’empruntent pas trop pour une propriété parce que celle-ci sert de garantie pour l’hypothèque. Si l’emprunteur ne respecte pas ses engagements et est mis en faillite, le prêteur vendra la maison pour récupérer l’argent qu’il a prêté. L’évaluation aide la banque à se protéger contre le risque de prêter plus que ce qu’elle pourrait récupérer dans le pire des cas.
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Le processus d’évaluation et la manière dont les valeurs sont déterminées
Étant donné que l’évaluation protège principalement les intérêts du prêteur, ce dernier l’ordonne généralement. Une évaluation coûte plusieurs centaines de dollars et, en général, l’emprunteur paie ces frais.
Selon l’Appraisal Institute, une association d’évaluateurs professionnels de biens immobiliers, un évaluateur qualifié doit être agréé ou certifié – comme cela est exigé dans les 50 États – et connaître la région. Selon la réglementation fédérale, l’évaluateur doit être impartial et n’avoir aucun intérêt direct ou indirect dans la transaction.
La valeur d’évaluation d’une propriété est influencée par les ventes récentes de propriétés similaires et par les tendances actuelles du marché. Les commodités de la maison, le nombre de chambres et de salles de bains, la fonctionnalité du plan d’étage et la superficie en pieds carrés sont également des facteurs clés dans l’évaluation de la valeur de la maison. L’évaluateur doit faire une inspection visuelle complète de l’intérieur et de l’extérieur et noter toute condition qui affecte négativement la valeur de la propriété, comme les réparations nécessaires.
En règle générale, les évaluateurs utilisent le rapport d’évaluation uniforme de Fannie Mae pour les maisons unifamiliales. Le rapport demande à l’évaluateur de décrire l’intérieur et l’extérieur de la propriété, le voisinage et les ventes comparables à proximité. L’évaluateur fournit ensuite une analyse et des conclusions sur la valeur de la propriété en se basant sur ses observations.
Le rapport doit comprendre.
- Un plan de la rue indiquant le bien évalué et les ventes comparables utilisées
- Un croquis de l’extérieur du bâtiment
- Une explication du calcul de la superficie
- Photographies de l’avant, de l’arrière et de la rue du foyer
- Photographies de l’extérieur de la façade de chaque bien immobilier comparable utilisé
- Autres informations pertinentes – telles que les données sur les ventes sur le marché, les registres fonciers publics et les registres fiscaux publics – dont l’évaluateur a besoin pour déterminer la juste valeur marchande de la propriété
Lors du refinancement d’un prêt hypothécaire, si la valeur d’évaluation de votre maison est inférieure à 20 %, vous devrez payer une assurance hypothécaire privée (PMI).
Ce que les acheteurs de maison doivent savoir
Lorsque vous achetez une maison et que vous êtes sous contrat, l’évaluation sera l’une des premières étapes du processus de clôture. Si l’évaluation est égale ou supérieure au prix du contrat, la transaction se déroule comme prévu. En revanche, si l’évaluation est inférieure au prix du contrat, elle peut retarder ou faire échouer la transaction.
Il y a de fortes chances que ni vous ni le vendeur ne vouliez que la transaction échoue. En tant qu’acheteur, vous avez un avantage, en ce sens qu’une faible évaluation peut servir d’outil de négociation pour convaincre le vendeur de baisser le prix. La banque ne vous prêtera pas, à vous ou à tout autre acheteur potentiel, plus que la valeur de la maison.
Si les évaluations aident les acheteurs à éviter de payer trop cher leur logement, un vendeur peut avoir le sentiment qu’une faible évaluation est inexacte et hésiter à baisser le prix. Si une mauvaise évaluation vous empêche d’acheter ou de vendre votre maison, cherchez à obtenir un deuxième avis par le biais d’une autre évaluation effectuée par une autre personne. Les évaluateurs peuvent faire des erreurs ou disposer d’informations imparfaites. Mieux encore, présentez à l’évaluateur initial des arguments factuels pour obtenir une valeur plus élevée. Il peut être d’accord avec vous et réviser l’évaluation.
Les directives fédérales visant à éliminer les valeurs d’évaluation gonflées qui ont contribué à la crise du logement de 2008 font parfois que les évaluations sont inférieures à la juste valeur marchande et peuvent rendre les évaluations faibles difficiles à contester.
Ce que les vendeurs de maisons doivent savoir
En tant que vendeur, une faible évaluation, si elle est exacte, signifie que vous devrez peut-être baisser le prix de votre maison pour la faire vendre. Si vous tenez bon pour un acheteur au comptant qui n’exige pas d’évaluation pour conclure la transaction, il est peu probable que vous obteniez un prix de vente plus élevé. Personne ne veut payer trop cher pour une maison.
Malheureusement, si votre région a connu récemment des ventes en difficulté, cela peut faire baisser la valeur d’évaluation de votre maison. Si vous avez le sentiment que la valeur de votre maison a été tirée vers le bas par le prix de vente des saisies et des ventes à découvert à proximité, vous pourrez peut-être convaincre l’évaluateur que votre maison vaut plus si elle est en bien meilleur état que ces propriétés.
L’obtention d’une évaluation est également une étape obligatoire lorsqu’il s’agit de donner une maison à un membre de la famille en guise de don d’équité.
Ce que doivent savoir les propriétaires de logements refinancés
Si vous refinancez un prêt hypothécaire classique, une faible évaluation peut vous en empêcher. Pour que votre prêt soit approuvé, l’habitation doit être évaluée à un montant égal ou supérieur à celui que vous souhaitez refinancer. Toutefois, si votre prêt hypothécaire actuel est un prêt hypothécaire FHA, vous pouvez le refinancer sans évaluation grâce au programme FHA Streamline, une option intéressante pour les propriétaires de maisons submergées.
Lorsque tout se passe bien, l’évaluation du logement n’est qu’une case de plus à cocher sur une liste de contrôle de clôture. Lorsque la valeur de l’évaluation est inférieure à celle prévue, la transaction peut être retardée, voire annulée. Quelle que soit la situation à laquelle vous êtes confronté lors de l’achat, de la vente ou du refinancement de votre maison, une compréhension de base du fonctionnement du processus d’évaluation ne peut que jouer en votre faveur, surtout si vous achetez votre première maison.