Ce que vous devez savoir sur l’évaluation des biens immobiliers

L’estimation de la valeur d’un bien immobilier est nécessaire pour toute une série d’activités, notamment le financement, la liste des ventes, l’analyse des investissements, l’assurance des biens et la fiscalité. Mais pour la plupart des gens, la détermination du prix de vente ou d’achat d’un bien immobilier est l’application la plus utile de l’évaluation immobilière. Cet article présente une introduction aux concepts et méthodes de base de l’évaluation immobilière, notamment en ce qui concerne les ventes.

Points clés à retenir

• L’évaluation des biens immobiliers est difficile car chaque propriété possède des caractéristiques uniques telles que l’emplacement, la taille du terrain, le plan d’étage et les commodités.
• Les concepts généraux du marché immobilier, tels que l’offre et la demande dans une région donnée, jouent certainement un rôle dans la valeur globale d’un bien immobilier particulier.
• Les propriétés individuelles doivent toutefois faire l’objet d’une évaluation, selon l’une des nombreuses méthodes utilisées, pour déterminer leur juste valeur.

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Concepts de base de l’évaluation

Techniquement parlant, la valeur d’un bien est définie comme la valeur actuelle des avantages futurs découlant de la propriété du bien. Contrairement à de nombreux biens de consommation qui sont utilisés rapidement, les avantages d’un bien immobilier sont généralement réalisés sur une longue période. Par conséquent, une estimation de la valeur d’un bien doit prendre en considération les tendances économiques et sociales, ainsi que les contrôles ou réglementations gouvernementales et les conditions environnementales qui peuvent influencer les quatre éléments de la valeur :

• Demande : le désir ou le besoin de propriété soutenu par les moyens financiers pour satisfaire le désir
• Utilité : capacité à satisfaire les désirs et les besoins des futurs propriétaires
• Rareté : l’offre limitée de biens concurrents
• Transférabilité : la facilité avec laquelle les droits de propriété sont transférés

Valeur par rapport au coût et au prix

La valeur n’est pas nécessairement égale au coût ou au prix. Le coût se réfère aux dépenses réelles – sur les matériaux, par exemple, ou la main-d’œuvre. Le prix, en revanche, est le montant que quelqu’un paie pour quelque chose. Si le coût et le prix peuvent affecter la valeur, ils ne la déterminent

pas. Le prix de vente d’une maison peut être de 150 000 $, mais sa valeur peut être nettement supérieure ou inférieure. Par exemple, si un nouveau propriétaire trouve un défaut grave dans la maison, comme une fondation défectueuse, la valeur de la maison pourrait être inférieure au prix.

Valeur marchande

Une évaluation est un avis ou une estimation concernant la valeur d’un bien immobilier particulier à une date précise. Les rapports d’évaluation sont utilisés par les entreprises, les organismes publics, les particuliers, les investisseurs et les sociétés de crédit hypothécaire pour prendre des décisions concernant les transactions immobilières. L’objectif d’une évaluation est de déterminer la valeur marchande d’une propriété, c’est-à-dire le prix le plus probable que la propriété rapportera sur un marché concurrentiel et ouvert.

Le prix du marché, c’est-à-dire le prix auquel une propriété se vend effectivement, ne représente pas toujours la valeur marchande. Par exemple, si un vendeur est sous la contrainte en raison d’une menace de saisie, ou si une vente privée est organisée, le bien peut se vendre en dessous de sa valeur marchande.

Méthodes d’évaluation

Une évaluation précise dépend de la collecte méthodique des données. Des données spécifiques, couvrant des détails concernant la propriété particulière, et des données générales, concernant la nation, la région, la ville et le quartier où la propriété est située, sont collectées et analysées pour arriver à une valeur. Les évaluations utilisent trois approches de base pour déterminer la valeur d’une propriété.

Méthode 1 : Comparaison des ventes

La méthode de comparaison des ventes est couramment utilisée pour évaluer les maisons individuelles et les terrains. Parfois appelée approche des données du marché, il s’agit d’une estimation de la valeur obtenue en comparant une propriété avec des propriétés récemment vendues ayant des caractéristiques similaires. Ces propriétés similaires sont appelées « comparables » et,

pour que la comparaison soit valable, chacune d’entre elles doit l’être :

• Être aussi semblable que possible à la propriété concernée
• ont été vendus au cours de l’année écoulée sur un marché ouvert et concurrentiel
• ont été vendus dans des conditions de marché typiques

Au moins trois ou quatre éléments comparables doivent être utilisés dans le processus d’évaluation. Les facteurs les plus importants à prendre en compte lors de la sélection des éléments comparables sont la taille, les caractéristiques comparables et – peut-être surtout – l’emplacement, qui peuvent avoir un effet considérable sur la valeur marchande d’un bien.

Qualités comparables

Étant donné qu’il n’y a pas deux propriétés exactement identiques, des ajustements des prix de vente des biens comparables seront effectués pour tenir compte des caractéristiques différentes et d’autres facteurs qui affecteraient la valeur, notamment :

• Âge et état des bâtiments
• Date de la vente, si des changements économiques surviennent entre la date de vente d’un comparable et la date de l’évaluation
• Les conditions de vente, par exemple si le vendeur d’une propriété était sous la contrainte ou si une propriété était vendue entre parents (à un prix réduit)
• l’emplacement, étant donné que le prix de propriétés similaires peut varier d’un quartier à l’autre
• Les caractéristiques physiques, notamment la taille du terrain, l’aménagement paysager, le type et la qualité de la construction, le nombre et le type de pièces, la superficie en pieds carrés de la maison, les planchers de bois franc, un garage, la modernisation de la cuisine, une cheminée, une piscine, l’air central, etc.

L’estimation de la valeur marchande de la propriété concernée se situera dans la fourchette formée par les prix de vente ajustés des biens comparables. Étant donné que certains des ajustements apportés aux prix de vente des biens comparables seront plus subjectifs que d’autres, une pondération est généralement accordée aux biens comparables qui ont subi le moins d’ajustements.

Méthode 2 : Approche par les coûts

L’approche par les coûts peut être utilisée pour estimer la valeur des biens immobiliers qui ont été améliorés par un ou plusieurs bâtiments. Cette méthode implique des estimations de valeur distinctes pour le(s) bâtiment(s) et le terrain, en tenant compte de l’amortissement. Les estimations sont additionnées pour calculer la valeur de l’ensemble du bien amélioré. La méthode du coût suppose qu’un acheteur raisonnable ne paierait pas plus pour un bien immobilier amélioré existant que le prix d’achat d’un terrain comparable et de construction d’un bâtiment comparable. Cette approche est utile lorsque le bien évalué est d’un type qui n’est pas souvent vendu et ne génère pas de revenus. Il s’agit par exemple d’écoles, d’églises, d’hôpitaux et de bâtiments publics.

Les coûts de construction peuvent être estimés de plusieurs façons, notamment par la méthode du pied carré, où le coût par pied carré d’un bâtiment comparable récemment construit est multiplié par le nombre de pieds carrés du bâtiment en question ; par la méthode de l’unité en place, où les coûts sont estimés sur la base du coût de construction par unité de mesure des différents éléments du bâtiment, y compris la main-d’œuvre et les matériaux ; et par la méthode de l’enquête quantitative, qui estime les quantités de matières premières qui seront nécessaires pour remplacer le bâtiment en question, ainsi que le prix actuel des matériaux et les coûts d’installation associés.

Amortissement

Aux fins de l’évaluation, la dépréciation désigne toute condition qui affecte négativement la valeur d’une amélioration apportée à un bien immobilier, et prend en considération :

• Détérioration physique, y compris les détériorations curables, telles que la peinture et le remplacement de la toiture, et les détériorations incurables, telles que les problèmes structurels
• La désuétude fonctionnelle, qui fait référence aux caractéristiques physiques ou conceptuelles qui ne sont plus considérées comme souhaitables par les propriétaires, telles que des appareils électroménagers obsolètes, des installations d’apparence désuète ou des maisons de quatre chambres à coucher, mais avec une seule salle de bain
• L’obsolescence économique, causée par des facteurs externes à la propriété, comme le fait d’être situé à proximité d’un aéroport bruyant ou d’une usine polluante.

Méthodologie

• Estimer la valeur du terrain comme s’il était vacant et disponible pour être utilisé au mieux et au maximum, en utilisant l’approche de comparaison des ventes puisque le terrain ne peut pas être amorti.
• Estimer le coût actuel de la construction du ou des bâtiments et des améliorations du site.
• Estimer le montant de l’amortissement des améliorations résultant de la détérioration, de l’obsolescence fonctionnelle ou de l’obsolescence économique.
• Déduire l’amortissement des coûts de construction estimés.
• Ajoutez la valeur estimée du terrain au coût amorti du (des) bâtiment(s) et des améliorations du site pour déterminer la valeur totale de la propriété.

Méthode 3 : Approche de la capitalisation des revenus

Souvent appelée simplement l’approche par le revenu, cette méthode est basée sur la relation entre le taux de rendement exigé par un investisseur et le revenu net que produit un bien. Elle est utilisée pour estimer la valeur des biens productifs de revenus tels que les complexes d’appartements, les immeubles de bureaux et les centres commerciaux. Les évaluations utilisant l’approche de la capitalisation des revenus peuvent être assez simples lorsque l’on peut s’attendre à ce que la propriété en question génère des revenus futurs et lorsque ses dépenses sont prévisibles et régulières.

Capitalisation directe

Les évaluateurs effectueront les étapes suivantes lorsqu’ils utiliseront l’approche de la capitalisation directe :

• Estimer le revenu brut potentiel annuel.
• Prenez en considération les pertes de vacance et de recouvrement des loyers pour déterminer le revenu brut effectif.
• Déduisez les frais d’exploitation annuels pour calculer le revenu d’exploitation net annuel.
• Estimez le prix qu’un investisseur type paierait pour le revenu produit par le type et la catégorie de biens particuliers. Pour ce faire, on estime le taux de rendement, ou taux de capitalisation.
• Appliquez le taux de capitalisation au revenu d’exploitation annuel net du bien pour en estimer la valeur.

Multiplicateurs du revenu brut

La méthode du multiplicateur de revenu brut (MRO) peut être utilisée pour évaluer d’autres propriétés qui ne sont généralement pas achetées comme des biens à revenu mais qui pourraient être louées, comme les maisons unifamiliales et bifamiliales. La méthode GRM met en relation le prix de vente d’une propriété avec son revenu locatif escompté. (Pour une lecture connexe, voir « 4 façons d’évaluer une propriété immobilière locative »)

Pour les propriétés résidentielles, on utilise généralement le revenu mensuel brut ; pour les propriétés commerciales et industrielles, on utilise le revenu annuel brut. La méthode du multiplicateur du revenu brut peut être calculée comme suit :

Prix de vente ÷ revenu locatif = multiplicateur de revenu brut

Des données récentes sur les ventes et les locations d’au moins trois propriétés similaires peuvent être utilisées pour établir une MIG précise. La MGI peut ensuite être appliquée à la juste valeur locative estimée du bien concerné pour déterminer sa valeur marchande, qui peut être calculée comme suit :

Revenu locatif x GIM = Valeur marchande estimée

Une évaluation précise des biens immobiliers est importante pour les prêteurs hypothécaires, les investisseurs, les assureurs et les acheteurs, ainsi que pour les vendeurs de biens immobiliers. Bien que les évaluations soient généralement effectuées par des professionnels qualifiés, toute personne impliquée dans une transaction immobilière peut bénéficier d’une compréhension de base des différentes méthodes d’évaluation immobilière.