Combien d’argent dois-je mettre dans une hypothèque ?

Contenu

• Combien de logements pouvez-vous vous permettre ?
• Mise de fonds et ratio prêt/valeur
• L’impact de votre acompte sur vos offres
• Programmes de prêts à faible mise de fonds
• 4 façons d’épargner davantage pour un acompte

Lorsque vous achetez une maison, l’une des principales dépenses initiales est l’acompte. À ne pas confondre avec les frais de clôture, l’acompte est la partie du prix d’achat que vous payez d’avance à la clôture. En général, si vous versez une mise de fonds moins importante à la clôture, vous paierez plus de frais et d’intérêts pendant la durée du prêt (et inversement).

Le montant que vous désignez comme mise de fonds aide le prêteur à déterminer la somme à vous prêter et le type de prêt hypothécaire qui répond le mieux à vos besoins. Mais quel est le montant idéal pour une mise de fonds ? Si vous payez trop peu, cela vous coûtera des intérêts et des frais au fil du temps. Un montant trop élevé pourrait épuiser vos économies ou nuire à votre santé financière à long terme. En outre, vous devez toujours tenir compte des frais de clôture, des frais de déménagement et des autres factures mensuelles. En fin de compte, le montant de votre mise de fonds dépend de vous : vos économies, vos revenus et votre budget pour un nouveau logement.

Tout d’abord, vous devez déterminer votre budget et l’impact qu’il peut avoir sur votre acompte. Le calculateur hypothécaire en ligne gratuit d’Investopedia vous aide à calculer vos mensualités et à prendre les bonnes décisions financières lors de l’achat d’une maison. L’un des champs demande une estimation du montant de la mise de fonds.

Combien de logements pouvez-vous vous permettre ?

Lorsque vous êtes pré-approuvé pour un prêt hypothécaire, un prêteur vous indiquera le montant maximum du prêt auquel vous pouvez prétendre, en fonction des réponses fournies dans votre demande. Dans votre demande de prêt hypothécaire, vous devez indiquer le montant estimé de votre mise de fonds, vos revenus, votre emploi, vos dettes et vos actifs. Le prêteur consulte également votre rapport de crédit et votre cote de solvabilité. Tous ces facteurs influencent la décision d’un prêteur de vous prêter de l’argent pour l’achat d’une maison, le montant et les conditions du prêt.

En règle générale, de nombreux futurs propriétaires peuvent se permettre d’hypothéquer une propriété qui coûte entre 2 et 2,5 fois leur revenu brut. Par exemple, si vous gagnez 100 000 $ par an, vous pouvez vous permettre une maison entre 200 000 et 250 000 $.

Plutôt que d’emprunter simplement le montant maximal du prêt approuvé par un prêteur, il est préférable d’évaluer votre estimation des mensualités du prêt. Par exemple, un prêt de 300 000 dollars est approuvé. Si votre mensualité et vos autres dettes mensuelles dépassent 43 % de votre revenu mensuel brut, vous pourriez avoir des difficultés à rembourser votre prêt si les temps sont durs. En d’autres termes, soyez prudent si vous achetez plus de maisons que vous ne pouvez raisonnablement vous le permettre.

Si vous êtes locataire depuis un certain temps – ou si vous êtes déjà propriétaire d’une maison et que vous souhaitez en acheter une autre – vous avez probablement une bonne idée de la mensualité du prêt hypothécaire que vous pouvez vous permettre. Les locataires doivent garder à l’esprit que la possession d’une maison ou d’un appartement comporte des dépenses supplémentaires telles que les impôts fonciers, l’entretien, l’assurance, les éventuelles cotisations à la Home Owners Association (HOA) et les réparations imprévues.

Au-delà de l’achat d’une maison, vous pouvez également contribuer à d’autres objectifs financiers, comme l’épargne-retraite, la création d’une famille, la constitution d’un fonds d’épargne d’urgence et le remboursement de dettes. Si vous contractez un prêt hypothécaire mensuel trop élevé, vous épuiserez l’argent qui pourrait servir à atteindre certains de ces objectifs importants.

Mise de fonds et ratio prêt/valeur

Votre mise de fonds joue un rôle clé dans la détermination de votre ratio prêt/valeur, ou LTV. Pour calculer le ratio VLT, le montant du prêt est divisé par la juste valeur marchande de la maison, telle qu’elle a été déterminée par une évaluation immobilière. Plus votre mise de fonds est importante, plus votre ratio prêt/valeur est faible (et inversement). Comme les prêteurs utilisent le ratio VL pour évaluer le risque de l’emprunteur et fixer le prix des prêts hypothécaires, un ratio VL plus faible signifie que vous payez des taux d’intérêt plus bas sur votre prêt hypothécaire – et peut éviter des frais supplémentaires.

Un ratio LTV plus faible présente moins de risques pour les prêteurs. Pourquoi ? Vous commencez avec une plus grande équité dans votre maison, ce qui signifie que vous avez une plus grande participation dans votre propriété par rapport au solde du prêt. En bref, les prêteurs supposent que vous serez moins susceptible de ne pas rembourser votre prêt hypothécaire. Si vous prenez du retard dans le remboursement de votre prêt et qu’un prêteur doit saisir votre maison, il est plus probable qu’il la revendra et récupérera la majeure partie de la valeur du prêt si le ratio prêt/valeur est inférieur.

En plus d’évaluer votre risque, les prêteurs utilisent le ratio VLT pour fixer le prix de votre prêt hypothécaire. Si votre ratio VLT est inférieur, vous bénéficierez probablement d’un taux d’intérêt plus bas. Mais si le ratio VLT dépasse 80 %, ce qui signifie que vous avez versé moins de 20 % de la valeur de la maison comme acompte, attendez-vous à des taux d’intérêt plus élevés. Ces taux couvrent le risque accru du prêteur de vous prêter de l’argent.

De plus, si votre ratio VLT dépasse 80 %, vous devrez probablement payer une assurance hypothécaire privée, ou PMI. Le montant du PMI que vous paierez dépend de votre type de prêt. Par exemple, certains prêts assurés par l’administration fédérale du logement exigent une prime d’assurance hypothécaire initiale qui est payée à la clôture, ainsi qu’une prime d’assurance hypothécaire annuelle (PMI) pour la durée du prêt. Alors que les prêts de la FHA exigent un faible acompte de 3,5 %, le coût total de l’emprunt tel que calculé dans le taux annuel en pourcentage a tendance à être beaucoup plus élevé pour ces prêts.

L’impact de votre acompte sur vos offres

Lorsque vous êtes à la recherche d’un bon foyer, le temps est un facteur essentiel. Les maisons d’entrée de gamme se vendent généralement rapidement, et vous devez faire de votre mieux pour faire une offre, car vous aurez probablement de la concurrence. Lorsque les marchés sont concurrentiels et que les vendeurs reçoivent plusieurs offres, ils veulent voir les meilleures offres des acheteurs, y compris un acompte important. Du point de vue du vendeur, les acheteurs qui ont plus d’argent à verser sont plus intéressants parce qu’ils ont plus de poids dans le jeu.

Un acompte plus élevé peut indiquer au vendeur que vous avez suffisamment de liquidités et des finances solides pour obtenir sans problème l’approbation finale du prêt (et passer à la table de clôture). De plus, une mise de fonds plus élevée pourrait l’emporter sur d’autres offres qui demandent aux vendeurs de payer les frais de clôture ou qui proposent un prix inférieur au prix demandé. Il est peu probable qu’une personne disposant d’une mise de fonds importante demande une telle assistance, et les vendeurs sont plus susceptibles de travailler avec un acheteur qui a l’argent et la motivation nécessaires pour mener à bien l’achat avec un minimum de marchandage.

Programmes de prêts à faible mise de fonds

Selon l’ancienne norme, les acheteurs de maison devaient obtenir un rabais de 20 % pour acheter une maison. Les temps ont changé. De nombreux acheteurs, en particulier les primo-accédants, n’ont tout simplement pas de mise de fonds de 20 %. C’est de plus en plus le cas, car les prix des maisons s’envolent sur de nombreux marchés immobiliers américains. Par exemple, le prix médian d’une maison existante en janvier 2018 était de 240 500 $, soit une augmentation de 5,8 % par rapport aux 227 300 $ de janvier 2017, selon la National Association of Realtors.

En fait, les acheteurs qui ont financé leur maison ont versé en moyenne 10 % du prix d’achat, selon le profil des acheteurs et des vendeurs de maison de NAR pour 2017. L’enquête révèle que les primo-accédants qui ont recours au financement ne versent généralement que 5 % du prix d’achat.

Pour ceux qui ne peuvent pas se permettre une mise de fonds de 20 %, plusieurs types de prêts hypothécaires offrent une option de mise de fonds peu élevée.

Prêts conventionnels

Programmes Fannie Mae et Freddie Mac (baisse de 3%)

Fannie Mae et Freddie Mac, les entreprises publiques qui achètent et vendent la plupart des prêts hypothécaires américains, n’exigent qu’une mise de fonds de 3 % pour les emprunteurs ayant un crédit solide. Les deux programmes prendront en considération certains emprunteurs sans cote de crédit en établissant un rapport de crédit non traditionnel – à condition que ces emprunteurs respectent certaines directives en matière de ratio dette/revenu et de ratio prêt/valeur en plus d’autres exigences. Le programme de prêts hypothécaires HomeReady de Fannie Mae permet un ratio de 97 % pour les emprunteurs ayant un score de crédit minimum de 620. Le prêt hypothécaire Home Possible Advantage de Freddie Mac offre également un ratio de 97 % pour les emprunteurs, mais exige une cote de crédit minimale de 660 pour être admissible.

Programmes de prêts individuels (baisse de 1 à 3 %)

De nombreux prêteurs proposent les programmes de Fannie Mae et Freddie Mac, et ajoutent leur propre prestation d’aide à la mise de fonds pour un prêt classique. Par exemple, Guild Mortgage exige une mise de fonds de 1 % et offre un cadeau de 2 % aux emprunteurs ayant de faibles revenus admissibles et une cote de crédit minimale de 680. L’hypothèque yourFirst de Wells Fargo permet une mise de fonds de 3 % sans exigence de revenu médian de la région. Ce ne sont là que deux des nombreuses options proposées. Si vous avez besoin d’un prêt avec une faible mise de fonds, demandez aux prêteurs ce qu’ils proposent pour vous aider à limiter vos choix.

Prêts jumbo (baisse de 10 à 20 %)

Les prêts jumbo sont le type de prêt conventionnel non conforme le plus courant dont disposent les acheteurs de logement. Les prêteurs ont des lignes directrices différentes pour les prêts jumbo, qui dépassent la limite de prêt conforme d’une région fixée par le gouvernement fédéral. Comme les prêts jumbo présentent plus de risques pour un prêteur, attendez-vous à devoir verser 10 à 20 % du prix d’achat. Les emprunteurs ayant une cote de crédit de 700 ou plus ont tendance à obtenir les meilleurs prix, mais certains prêteurs travailleront avec des emprunteurs jumbo ayant une cote minimale de 660. Les prêteurs peuvent exiger que vous ayez 10 % du prix d’achat de la maison en espèces ou en autres actifs au cas où vous auriez des problèmes pour rembourser votre prêt hypothécaire.

Prêts garantis par le gouvernement

Prêts de la FHA (baisse de 3,5%)

Vous pouvez verser une mise de fonds de 3,5 % sur les prêts de la FHA si vous avez une cote de crédit minimale de 580. Les prêteurs agréés par la FHA prendront également en considération les emprunteurs ayant des antécédents de crédit non traditionnels, à condition que vous ayez effectué vos paiements de loyer dans les délais au cours des 12 derniers mois, que vous n’ayez pas eu plus d’un retard de paiement de 30 jours envers d’autres créanciers et que vous n’ayez pas fait l’objet de mesures de recouvrement (les factures médicales étant l’exception) au cours des 12 derniers mois. En outre, la propriété que vous achetez doit être conforme aux normes de propriété fixées par le ministère américain du logement et du développement urbain pour les maisons individuelles et les appartements en copropriété et respecter les limites de prêt de la FHA. Un autre avantage des prêts FHA est que vous pouvez utiliser un don financier d’un parent ou d’un ami pour une partie ou la totalité de votre acompte, si vous fournissez des documents attestant qu’il s’agit d’un don et non d’un prêt à un tiers.

Prêts VA (0% de baisse)

Le personnel militaire américain, les vétérans et leurs familles peuvent bénéficier de prêts à taux zéro garantis par le ministère américain des anciens combattants. Parmi les autres avantages, citons le plafonnement des frais de clôture (qui peuvent être payés par le vendeur), l’absence de frais de courtage et l’absence de PMI. Les prêts aux anciens combattants nécessitent des « frais de financement », un pourcentage du montant du prêt qui aide à compenser le coût pour les contribuables. Les frais de financement varient en fonction de la catégorie de service militaire et du montant du prêt.

Prêts de l’USDA (0% de baisse)

Le ministère américain de l’agriculture garantit des prêts afin de permettre aux acheteurs à faibles revenus d’accéder à la propriété dans les zones rurales du pays. Ces prêts ne nécessitent aucune mise de fonds pour les emprunteurs qualifiés – tant que les propriétés répondent aux règles d’éligibilité de l’USDA.

Programmes d’aide à la mise de fonds

Les programmes spéciaux de votre État ou de votre autorité locale du logement offrent une aide aux premiers acheteurs. Nombre de ces programmes sont disponibles en fonction des revenus ou des besoins financiers des acheteurs. Ces programmes, qui offrent généralement une aide sous la forme d’une subvention pour l’acompte, peuvent également aider à couvrir les frais de clôture. Le ministère américain du logement et du développement urbain dresse la liste des programmes destinés aux primo-accédants par État. Sélectionnez votre État puis « Homeownership Assistance » pour trouver le programme le plus proche de chez vous.

4 façons d’épargner davantage pour un acompte

Il peut être difficile d’économiser de l’argent pour un acompte sur une maison. Voici quelques conseils rapides pour y parvenir :

1. Commencez tôt avec un plan automatisé. En plus d’un compte d’épargne ordinaire ou d’un compte de fonds d’urgence, ouvrez un compte d’épargne dédié pour votre mise de fonds. Après chaque période de paie ou gain (comme un cadeau financier, un remboursement d’impôt, une prime ou un héritage), déposez de l’argent dans votre fonds d’acompte et regardez le solde augmenter au fil du temps. Contribuer à ce fonds le plus tôt et le plus souvent possible vous aidera à rester sur la bonne voie.
2. Réduisez vos dépenses. Si l’accession à la propriété est importante pour vous, réduisez ou supprimez les dépenses inutiles telles que le câble et la télévision, les repas au restaurant, les vacances ou autres dépenses non essentielles. En dépensant moins, vous économiserez davantage pour votre mise de fonds et aurez plus d’argent pour rembourser d’autres dettes. Faire des sacrifices maintenant peut vous aider à atteindre vos objectifs d’accession à la propriété.
3. Remboursez vos dettes à taux d’intérêt élevé. Les cartes de crédit ou les prêts à taux d’intérêt élevés peuvent nuire à votre crédit et sont coûteux à long terme. Concentrez-vous d’abord sur le remboursement de ces comptes, et vous constaterez un effet boule de neige sur la réduction de votre dette. Une fois ces comptes remboursés, vous pouvez ensuite appliquer les montants des paiements mensuels à votre épargne pour la mise de fonds. Toutefois, ne fermez pas ces comptes ; cela peut faire baisser votre cote de crédit, car vous perdez une marge de crédit ouverte et un historique de compte. Utilisez-les plutôt de manière minimale (achat d’essence ou dîner occasionnel au restaurant) et réglez les soldes immédiatement. Ce comportement contribue à renforcer votre historique de paiement et démontre une utilisation responsable aux bureaux de crédit et aux prêteurs.
4. Trouvez un deuxième emploi. De nombreux primo-accédants découvrent qu’ils peuvent épargner beaucoup plus rapidement s’ils augmentent leurs revenus. Trouver un second emploi à domicile ou un emploi saisonnier dans le commerce de détail peut vous aider à augmenter votre épargne pour l’acompte. Même si vous travaillez temporairement pendant six mois ou un an avant d’acheter une maison, ce revenu supplémentaire pourrait constituer le coup de pouce dont vous avez besoin pour une mise de fonds décente.

Il n’est pas impossible d’acheter une maison si vous n’avez pas beaucoup d’argent de côté pour un acompte. Il est essentiel de trouver le bon prêteur et le bon type de prêt. Avec une mise de fonds plus faible, attendez-vous à payer des frais de prêt et des taux d’intérêt plus élevés, ainsi qu’un PMI. N’oubliez pas non plus de profiter des programmes d’aide à l’acompte proposés par votre État ou votre ville. Si quelqu’un offre un don financier pour votre acompte, assurez-vous qu’il comprend qu’il ne peut s’agir d’un prêt. Enfin, il n’y a pas de raccourci pour épargner en vue d’un acompte : Il faut du temps, de la discipline et des efforts. Mais le résultat – l’achat de votre propre maison – peut être gratifiant, tant sur le plan financier que personnel.

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