On suppose généralement que la plupart des gens savent quelle est la valeur nette de leur maison. Cependant, beaucoup de gens sont encore confus sur le sujet. En tant que propriétaire, vous devez comprendre comment fonctionne la valeur nette de votre maison. Cela est particulièrement vrai si vous cherchez à refinancer un prêt hypothécaire ou à emprunter de l’argent sur votre résidence.
Points clés à retenir
- La valeur nette d’une maison est la valeur de votre participation dans la propriété, calculée en soustrayant votre prêt hypothécaire en cours de la valeur marchande de la propriété.
- Peu de prêteurs vous permettent d’emprunter sur le montant total de la valeur nette de votre maison.
- Dans des circonstances économiques normales, vous pouvez emprunter entre 80 et 90 % de votre valeur nette disponible.
- Pendant la pandémie de coronavirus, les prêteurs ont restreint l’accès à la valeur nette de la propriété et ont augmenté les exigences en matière de cote de crédit, en particulier pour les lignes de crédit sur valeur nette de la propriété (LDCVD).
Quelle est la valeur nette de votre maison ?
La valeur nette de votre maison est la différence entre la valeur marchande actuelle de votre maison et la somme totale des dettes (principalement, votre hypothèque principale) qui y sont inscrites.
Le crédit dont vous disposez en tant qu’emprunteur grâce à un prêt sur valeur nette dépend du montant de vos fonds propres. Supposons que votre maison vaut 250 000 dollars et que vous devez 150 000 dollars sur votre prêt hypothécaire. Soustrayez simplement le solde de votre prêt hypothécaire de la valeur de votre maison, et vous obtiendrez 100 000 $ de valeur nette.
Quelle est l’importance d’un prêt sur valeur nette immobilière ?
Très peu de prêteurs vous permettent d’emprunter sur la totalité de la valeur nette de votre maison. Ils vous permettent généralement d’emprunter un maximum de 80 à 90 % de la valeur nette disponible, en fonction de votre prêteur, de votre crédit et de vos revenus. Ainsi, si vous avez 100 000 $ de fonds propres, comme dans l’exemple ci-dessus, vous pouvez obtenir une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (LDCVD) de 80 000 à 90 000 $. La race, l’origine nationale et d’autres considérations non financières ne devraient jamais jouer un rôle dans la détermination du montant de la valeur nette du logement que vous pouvez emprunter.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
Voici un deuxième exemple qui tient compte de quelques autres facteurs. Supposons que votre maison soit hypothéquée depuis cinq ans sur une période de 30 ans. En outre, une évaluation ou une estimation récente a fixé la valeur marchande de votre maison à 250 000 dollars. Il vous reste également 195 000 $ sur le prêt initial de 200 000 $. N’oubliez pas que la quasi-totalité de vos versements hypothécaires anticipés sert à rembourser les intérêts.
S’il n’y a pas d’autres obligations liées à la maison, vous disposez de 55 000 $ de fonds propres. Cela équivaut à la valeur marchande actuelle de 250 000 $ moins les 195 000 $ de dettes. Vous pouvez également diviser la valeur nette de la maison par la valeur marchande pour déterminer votre pourcentage de valeur nette. Dans ce cas, le pourcentage de la valeur nette de la maison est de 22 % (55 000 $ ÷ 250 000 $ = 0,22).
Supposons maintenant que vous ayez également contracté un prêt de 40 000 dollars en plus de votre hypothèque. L’endettement total de la propriété est de 235 000 $ au lieu de 195 000 $. Cela fait passer votre capital total à 15 000 $ seulement, ce qui fait passer votre pourcentage de fonds propres à 6 %.
Coûts de transaction
L’immobilier est l’un des actifs les plus illiquides, de sorte qu’il y a généralement un coût associé à l’exploitation de votre patrimoine immobilier. Si vous vendez effectivement la maison, le total des frais de clôture se situe généralement entre 2 et 5 % aux États-Unis. Les acheteurs paient généralement une grande partie de ces frais, mais sachez qu’ils peuvent s’en servir comme excuse pour négocier un prix de vente inférieur.
Si vous contractez un prêt sur valeur nette immobilière, vous devrez probablement payer des frais d’ouverture de dossier. Les taux d’intérêt sont également généralement plus élevés pour les prêts hypothécaires de second rang et les lignes de crédit sur valeur domiciliaire (LDCVD) que pour le prêt hypothécaire initial. Une fois ces frais de transaction inclus, le montant de la valeur nette du logement que vous pouvez réellement utiliser est inférieur au montant dont vous disposez en théorie.
Le ratio prêt/valeur
Une autre façon d’exprimer la valeur nette de votre maison est le ratio prêt/valeur (ratio LTV). Il est calculé en divisant le solde du prêt par la valeur marchande actuelle. Dans le deuxième exemple décrit ci-dessus, votre ratio prêt/valeur est de 78 %. (Oui, c’est l’inverse du pourcentage de la valeur nette de votre maison, qui est de 22 %.) Si l’on ajoute à cela votre prêt de 40 000 $, le ratio atteint 94 %.
Les prêteurs potentiels utilisent le VTL pour déterminer s’il convient ou non d’approuver vos demandes de prêts supplémentaires.
Les prêteurs n’aiment pas un ratio prêt/valeur élevé parce qu’il suggère que vous pourriez avoir trop d’influence et être incapable de rembourser vos prêts. En période de bouleversement économique, ils peuvent resserrer leurs conditions de prêt. C’est ce qui s’est produit lors de la crise mondiale du coronavirus. En particulier pour les lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), les banques ont relevé leurs exigences en matière de cote de crédit de 600 à 700. Elles ont également réduit les montants en dollars et le pourcentage de la valeur nette de la maison qu’elles étaient prêtes à prêter.
La valeur de la LTV et la valeur nette de la maison sont toutes deux sujettes à des fluctuations lorsque la valeur marchande d’une maison change. Des millions de dollars en valeur nette supposée ont été effacés lors de l’effondrement des prêts hypothécaires à risque en 2007-2008. Les prix n’augmentent pas toujours. L’impact à long terme de la crise du coronavirus sur la valeur nette des maisons reste incertain.