L’une des principales raisons pour lesquelles les gens investissent est l’accroissement de leur richesse. Bien que les motivations puissent varier d’un investisseur à l’autre, certains peuvent vouloir de l’argent pour leur retraite, d’autres peuvent choisir de mettre de côté de l’argent pour d’autres événements de la vie, comme la naissance d’un bébé ou un mariage. Et peu importe où vous placez votre argent, qu’il aille à la bourse, sur le marché obligataire ou dans l’immobilier.
Les biens immobiliers sont des biens corporels constitués de terres et comprennent généralement toutes les structures ou ressources qui se trouvent sur ces terres. Les immeubles de placement sont un exemple d’investissement immobilier. Les gens achètent généralement des biens d’investissement dans l’intention de gagner de l’argent grâce aux revenus locatifs. Certaines personnes achètent des biens d’investissement dans l’intention de les vendre à court terme.
Quelle que soit l’intention, pour les investisseurs qui diversifient leur portefeuille d’investissement avec l’immobilier, il est important de mesurer le retour sur investissement (ROI) pour déterminer la rentabilité d’un bien. Voici un bref aperçu du ROI, de la manière de le calculer pour votre bien de location et de l’importance de connaître le ROI d’un bien avant d’acheter un bien immobilier.
Points clés à retenir
- Le retour sur investissement (ROI) mesure la quantité d’argent, ou le profit, réalisé sur un investissement en pourcentage du coût de cet investissement.
- Pour calculer le pourcentage de retour sur investissement d’un achat au comptant, il faut prendre le bénéfice net ou la plus-value nette de l’investissement et le diviser par le coût initial.
- Si vous avez un prêt hypothécaire, vous devez tenir compte de votre mise de fonds et du remboursement du prêt.
- D’autres variables peuvent influer sur votre RSI, notamment les coûts de réparation et d’entretien, ainsi que vos dépenses courantes.
Qu’est-ce que le retour sur investissement (ROI) ?
Le retour sur investissement mesure la quantité d’argent, ou le profit, réalisé sur un investissement en pourcentage du coût de cet investissement. Il montre l’efficacité et l’efficience avec lesquelles l’argent investi est utilisé pour générer des profits. Connaître le retour sur investissement permet aux investisseurs d’évaluer si mettre de l’argent dans un investissement particulier est un choix judicieux ou non.
Le retour sur investissement peut être utilisé pour tout investissement – actions, obligations, compte d’épargne et biens immobiliers. Calculer un retour sur investissement significatif pour une propriété résidentielle peut être difficile car les calculs peuvent être facilement manipulés – certaines variables peuvent être incluses ou exclues du calcul. Cela peut devenir particulièrement difficile lorsque les investisseurs ont la possibilité de payer en espèces ou de prendre une hypothèque sur la propriété.
Nous examinerons ici deux exemples de calcul du retour sur investissement d’un bien immobilier résidentiel locatif : un achat au comptant et un achat financé par un prêt hypothécaire.
La formule du retour sur investissement
Pour calculer le bénéfice ou la plus-value d’un investissement, il faut d’abord prendre le rendement total de l’investissement et en soustraire le coût initial de l’investissement.
Comme le ROI est un ratio de rentabilité, le bénéfice est représenté en pourcentage.
Pour calculer le pourcentage de retour sur investissement, nous prenons le bénéfice net, ou gain net, sur l’investissement et le divisons par le coût initial.
ROI = Coûtde Investissement Gain sur Investissement – Coût de Investissement
Par exemple, si vous achetez des actions ABC pour 1 000 dollars et les revendez deux ans plus tard pour 1 600 dollars, le bénéfice net est de 600 dollars (1 600 – 1 000 dollars). Le retour sur investissement de l’action est de 60 % [600 $ (bénéfice net) ÷ 1 000 $ (coût) = 0,60].
Calculer le retour sur investissement des biens locatifs
L’équation ci-dessus semble assez simple, mais il faut garder à l’esprit qu’un certain nombre de variables qui entrent en jeu dans l’immobilier peuvent affecter les chiffres du retour sur investissement. Il s’agit notamment des frais de réparation et d’entretien, et des méthodes de calcul de l’effet de levier – le montant d’argent emprunté avec intérêts pour réaliser l’investissement initial. Bien entendu, les conditions de financement peuvent avoir une grande incidence sur le coût global de l’investissement.
Retour sur investissement pour les transactions en espèces
Le calcul du retour sur investissement d’un bien immobilier est assez simple si vous achetez un bien immobilier au comptant. Voici un exemple d’un bien de location acheté au comptant :
- Vous avez payé 100 000 $ en espèces pour le bien de location.
- Les frais de clôture étaient de 1 000 dollars et les frais de rénovation de 9 000 dollars, ce qui porte votre investissement total à 110 000 dollars pour la propriété.
- Vous avez perçu 1 000 $ de loyer chaque mois.
Un an plus tard :
- Vous avez gagné 12 000 $ de revenus locatifs pendant ces 12 mois.
- Les dépenses, y compris la facture d’eau, les taxes foncières et les assurances, se sont élevées à 2 400 $ pour l’année, soit 200 $ par mois.
- Votre rendement annuel était de 9 600 $ (12 000 $ – 2 400 $).
Pour calculer le retour sur investissement de la propriété :
- Divisez le rendement annuel (9 600 $) par le montant de l’investissement total, soit 110 000 $.
- RCI = 9 600 $ ÷ 110 000 $ = 0,087 ou 8,7 %.
- Votre retour sur investissement était de 8,7 %.
Rendement des investissements pour les transactions financées
Le calcul du retour sur investissement des opérations financées est plus complexe.
Par exemple, supposons que vous achetiez le même bien locatif de 100 000 $ que ci-dessus, mais qu’au lieu de payer en espèces, vous preniez un prêt hypothécaire.
- L’acompte nécessaire pour le prêt hypothécaire était de 20 % du prix d’achat, soit 20 000 $ (100 000 $ prix de vente x 20 %).
- Les frais de clôture étaient plus élevés, ce qui est typique pour un prêt hypothécaire, puisqu’ils s’élevaient à 2 500 $ au départ.
- Vous avez payé 9 000 $ pour les travaux de rénovation.
- Vos dépenses totales se sont élevées à 31 500 $ (20 000 $ + 2 500 $ + 9 000 $).
Il y a également des coûts permanents avec une hypothèque :
- Supposons que vous ayez contracté un prêt sur 30 ans avec un taux d’intérêt fixe de 4 %. Sur les 80 000 dollars empruntés, le montant mensuel du principal et des intérêts serait de 381,93 dollars.
- Nous ajouterons les mêmes 200 dollars par mois pour couvrir l’eau, les taxes et l’assurance, ce qui donne un total de 581,93 dollars par mois.
- Un revenu locatif de 1 000 $ par mois donne un total de 12 000 $ pour l’année.
- Le flux de trésorerie mensuel est de 418,07 $ (1 000 $ de loyer – 581,93 $ de versement hypothécaire).
Un an plus tard :
- Vous avez gagné 12 000 $ de revenus locatifs au total pour l’année à raison de 1 000 $ par mois.
- Votre rendement annuel était de 5 016,84 $ (418,07 $ x 12 mois).
Pour calculer le retour sur investissement de la propriété :
- Divisez la déclaration annuelle par vos dépenses initiales (l’acompte de 20 000 $, les frais de clôture de 2 500 $ et les frais de rénovation de 9 000 $) pour déterminer le rendement du capital investi.
- ROI = 5 016,84 $ ÷ 31 500 $ = 0,159.
- Votre ROI est de 15,9 %.
Valeur nette de la maison
Certains investisseurs ajoutent à l’équation la valeur nette de la maison. La valeur nette est la valeur marchande de la propriété moins le montant total du prêt en cours. N’oubliez pas que la valeur nette d’une maison n’est pas un montant en espèces. Vous devez vendre la propriété pour y accéder.
Pour calculer le montant de la valeur nette de votre maison, examinez votre calendrier d’amortissement du prêt hypothécaire pour savoir quelle part de vos paiements hypothécaires a servi à rembourser le capital du prêt. Cela permet d’augmenter la valeur nette de votre maison.
Le montant des capitaux propres peut être ajouté au rendement annuel. Dans notre exemple, le calendrier d’amortissement du prêt a montré qu’un total de 1 408,84 dollars de capital a été remboursé au cours des 12 premiers mois.
- Le nouveau rendement annuel, y compris la part des capitaux propres, s’élève à 6 425,68 $ (5 016,84 $ de revenu annuel + 1 408,84 $ de capitaux propres).
- ROI = 6 425,68 $ ÷ 31 500 $ = 0,20.
- Votre ROI est de 20 %.
L’importance du ROI pour l’immobilier
Connaître le retour sur investissement de tout investissement vous permet d’être un investisseur mieux informé. Avant d’acheter, estimez vos coûts et dépenses, ainsi que vos revenus locatifs. Cela vous permettra de comparer votre investissement avec d’autres biens similaires.
Une fois que vous avez réduit le champ d’action, vous pouvez alors déterminer combien vous gagnerez. Si, à un moment donné, vous vous rendez compte que vos coûts et vos dépenses dépasseront votre retour sur investissement, vous devrez peut-être décider si vous voulez continuer et espérer faire à nouveau des bénéfices – ou vendre pour ne pas être perdant.
Autres considérations
Bien entendu, la possession d’un bien de location peut entraîner des dépenses supplémentaires, telles que des réparations ou des frais d’entretien, qui doivent être prises en compte dans les calculs, ce qui affecte en fin de compte le retour sur investissement.
De plus, nous avons supposé que la propriété était louée pour les 12 mois. Dans de nombreux cas, des vacances se produisent, notamment entre deux locataires, et vous devez tenir compte dans vos calculs de l’absence de revenus pour ces mois.
Le retour sur investissement d’un bien immobilier locatif est différent car il dépend du fait que le bien soit financé par une hypothèque ou payé en espèces. En règle générale, moins il y a d’argent liquide versé à l’avance comme acompte sur la propriété, plus le solde du prêt hypothécaire est élevé, mais plus le retour sur investissement est important.
Inversement, plus vous payez d’avance et moins vous empruntez, plus votre retour sur investissement est faible, puisque votre coût initial est plus élevé. En d’autres termes, le financement vous permet d’augmenter votre retour sur investissement à court terme, car vos coûts initiaux sont plus faibles.
Il est important d’utiliser une approche cohérente pour mesurer le retour sur investissement de plusieurs propriétés. Par exemple, si vous incluez la valeur nette de la maison dans l’évaluation d’une propriété, vous devez inclure la valeur nette des autres propriétés dans le calcul du RCI de votre portefeuille immobilier. Cela peut vous donner la vision la plus précise de votre portefeuille d’investissement.