Comment déjouer les pièges de l’assurance hypothécaire privée

Personne ne veut avoir à payer une assurance hypothécaire privée (PMI) pour un prêt hypothécaire. Ce n’est pas bon marché et cela augmente le coût mensuel de l’hypothèque. Pour savoir si vous pouvez éviter l’assurance hypothécaire privée, il faut d’abord comprendre pourquoi vous risquez de vous y retrouver coincé.

L’une des mesures du risque utilisées par les prêteurs pour souscrire un prêt hypothécaire est le ratio prêt/valeur (LTV). Il s’agit d’un calcul simple effectué en divisant le montant du prêt par la valeur du logement. Plus le ratio VLT est élevé, plus le profil de risque de l’hypothèque est élevé. La plupart des prêts hypothécaires dont le ratio prêt/valeur est supérieur à 80 % exigent que le PMI soit payé par l’emprunteur. En effet, on considère qu’un emprunteur qui possède moins de 20 % de la valeur de la propriété est plus susceptible de ne pas rembourser son prêt.

Points clés à retenir

• L’assurance hypothécaire privée (PMI) peut être une condition coûteuse pour obtenir un prêt au logement.
• Il est probable que l’assurance hypothécaire privée soit exigée pour les prêts hypothécaires dont le ratio prêt/valeur (LTV) est supérieur à 80 %.
• En évitant le PMI, vous pouvez réduire vos paiements mensuels et rendre votre logement plus abordable.
• L’appréciation anticipée de la valeur de la maison est un facteur déterminant dans le choix d’une solution pour éviter le PMI.

Le PMI en détail

Supposons, par exemple, que le prix de la maison que vous achetez est de 300 000 dollars et que le montant du prêt est de 270 000 dollars (ce qui signifie que vous avez versé un acompte de 30 000 dollars), ce qui donne un ratio de LTV de 90 %. Le paiement mensuel du PMI se situerait entre 117 et 150 dollars, selon le type de prêt hypothécaire que vous obtenez. (Les hypothèques à taux variable, ou ARM, exigent des paiements PMI plus élevés que les hypothèques à taux fixe).

Toutefois, le PMI n’est pas nécessairement une exigence permanente. Les prêteurs sont tenus de réduire le PMI lorsque le ratio prêt/valeur d’un prêt hypothécaire atteint 78 %, en combinant la réduction du capital du prêt hypothécaire et l’augmentation du prix du logement. Si une partie de la réduction du ratio VL est due à l’augmentation du prix de la maison, n’oubliez pas que vous devrez payer une nouvelle évaluation afin de vérifier le montant de l’augmentation.

Une alternative au paiement du PMI consiste à utiliser une seconde hypothèque ou ce que l’on appelle un prêt ferroutage. Voici comment cela fonctionne : Vous obtenez un premier prêt hypothécaire d’un montant égal à 80 % de la valeur du logement, ce qui vous évite de payer le PMI, puis vous prenez un deuxième prêt hypothécaire d’un montant égal au prix de vente du logement, moins le montant de l’acompte et le montant du premier prêt hypothécaire.

En utilisant les chiffres de l’exemple ci-dessus, si la maison que vous achetez coûte 300 000 $, vous prendriez un premier prêt hypothécaire de 240 000 $, feriez une mise de fonds de 30 000 $ et obtiendriez un deuxième prêt hypothécaire de 30 000 $. Il n’est donc pas nécessaire de payer PMI, car le ratio prêt/valeur du premier prêt hypothécaire est de 80 %. Toutefois, vous avez maintenant un deuxième prêt hypothécaire qui sera presque certainement assorti d’un taux d’intérêt plus élevé que le premier.

Bien qu’il existe de nombreux types de prêts hypothécaires de second rang, le taux d’intérêt le plus élevé est celui du cours. Néanmoins, les paiements combinés pour la première et la deuxième hypothèque sont généralement inférieurs aux paiements de la première hypothèque plus le PMI.

Les compromis

En résumé, en ce qui concerne le PMI, si vous avez moins de 20 % du prix de vente ou de la valeur d’une maison à utiliser comme acompte, vous avez deux options de base :

1. Utilisez une première hypothèque « autonome » et payez le PMI jusqu’à ce que la VL de l’hypothèque atteigne 78 %, moment auquel le PMI peut être éliminé. 
2. Utilisez une deuxième hypothèque. Cela permettra très probablement de réduire les dépenses initiales liées à l’hypothèque par rapport au paiement du PMI. Toutefois, un second prêt hypothécaire est généralement assorti d’un taux d’intérêt plus élevé que le premier et ne peut être éliminé qu’en remboursant ou en refinançant le premier et le second prêt hypothécaire en un nouveau prêt autonome. On peut supposer que vous le feriez lorsque le ratio prêt/valeur atteint 80 % ou moins, de sorte qu’aucun PMI ne sera exigé.

Plusieurs autres facteurs peuvent jouer dans cette décision. Par exemple :

• Comparez les économies d’impôt possibles liées au paiement du PMI par rapport aux économies d’impôt liées au paiement des intérêts d’un second prêt hypothécaire. Renseignez-vous auprès de votre comptable sur les règles fiscales de l’IRS concernant la déduction des intérêts hypothécaires.
• Comparez le coût d’une nouvelle évaluation pour éliminer le PMI par rapport aux coûts de refinancement d’une première et d’une deuxième hypothèque en un seul prêt hypothécaire autonome. Notez le risque d’une hausse des taux d’intérêt entre le moment de la décision initiale de prêt hypothécaire et celui du refinancement des première et deuxième hypothèques.
• Vérifiez les différents taux d’une réduction du capital des deux options.
• Notez la valeur temporelle de l’argent (l’idée que l’argent que vous dépensez maintenant vaut plus que le même montant à l’avenir).

Toutefois, la variable la plus importante dans la décision est le taux d’appréciation prévu du prix de l’immobilier. Si vous choisissez un premier prêt hypothécaire autonome qui vous oblige à payer le PMI – au lieu d’obtenir un deuxième prêt hypothécaire sans PMI – à quelle vitesse votre maison pourrait-elle prendre de la valeur au point où le VLT est de 78 % et le PMI peut être éliminé ? C’est le facteur décisif et, par conséquent, celui sur lequel nous allons nous concentrer maintenant.

Appréciation : La clé de la prise de décision

Voici le facteur de décision le plus important : Une fois le PMI éliminé de la première hypothèque autonome, le paiement mensuel que vous devrez effectuer sera inférieur aux paiements combinés des première et deuxième hypothèques. Cela soulève deux questions. Premièrement, combien de temps faudra-t-il pour éliminer le PMI ? Et deuxièmement, quelles sont les économies associées à chaque option ?

Vous trouverez ci-dessous deux exemples basés sur différentes estimations du taux d’appréciation du prix des maisons.

Exemple 1 : Un taux d’appréciation du prix des maisons qui est lent

Les tableaux ci-dessous comparent les paiements mensuels d’un prêt hypothécaire autonome à taux fixe sur 30 ans avec PMI par rapport à un premier prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans combiné à un second prêt hypothécaire sur 30 ans/due-in-15 ans.

Les hypothèques présentent les caractéristiques suivantes :

Dans le tableau ci-dessous, les taux annuels d’appréciation du prix des maisons sont estimés.

Notez que le paiement de 120 $ PMI est diminué du paiement mensuel total de la première hypothèque autonome au mois 60 (voir tableau ci-dessous) lorsque le VLT atteint 78 % grâce à la combinaison de la réduction du capital et de l’augmentation du prix de la maison.

Le tableau ci-dessous indique les mensualités combinées de la première et de la deuxième hypothèque. Notez que le paiement mensuel est constant. Le taux d’intérêt est une moyenne pondérée. La VLT est uniquement celle de la première hypothèque.

Grâce à la première et à la deuxième hypothèque, il est possible d’économiser 85 dollars par mois pendant les 60 premiers mois. Cela équivaut à une économie totale de 5 100 dollars. À partir du 61e mois, le premier prêt hypothécaire autonome bénéficie d’un avantage de 35 dollars par mois pour les durées restantes des prêts hypothécaires. Si l’on divise 5 100 $ par 35 $, on obtient 145.

En d’autres termes, dans ce scénario d’appréciation lente du prix des maisons, à partir du 61e mois, il faudrait encore 145 mois avant que l’avantage de paiement de la première hypothèque autonome sans PMI puisse retrouver l’avantage initial des première et deuxième hypothèques combinées. (Ce délai serait allongé si l’on tenait compte de la valeur temps de l’argent).

Exemple 2 : Un taux rapide d’appréciation du prix des maisons

L’exemple ci-dessous est basé sur les mêmes hypothèques que ci-dessus. Toutefois, les estimations suivantes de l’appréciation du prix des maisons sont utilisées.

Dans cet exemple, nous ne présentons qu’un seul tableau des paiements mensuels pour les deux options (voir tableau ci-dessous). Remarquez que le PMI est dans ce cas réduit au 13e mois en raison de l’augmentation rapide du prix des maisons, ce qui fait rapidement baisser la LTV à 78 %.

Avec l’appréciation rapide des prix de l’immobilier, l’indice PMI peut être éliminé relativement rapidement.

Les hypothèques combinées ne présentent qu’un avantage de paiement de 85 $ pour 12 mois. Cela équivaut à une économie totale de 1 020 dollars. À partir du 13e mois, l’hypothèque autonome présente un avantage de paiement de 35 $. Si nous divisons 1 020 $ par 35, nous pouvons déterminer qu’il faudrait 29 mois pour réaliser l’économie initiale des première et deuxième hypothèques combinées.

En d’autres termes, à partir du 41e mois, l’emprunteur serait financièrement mieux loti en choisissant le prêt hypothécaire autonome de premier rang du PMI. (Cette période serait allongée si l’on tenait compte de la valeur temps de l’argent).

Si vous êtes un emprunteur disposant d’une mise de fonds inférieure à 20 %, la décision de recourir à un premier prêt hypothécaire autonome et au PMI ou d’opter pour une combinaison d’un premier et d’un second prêt hypothécaire dépend en grande partie de la rapidité avec laquelle vous pensez que la valeur de votre maison augmentera.

• Si vous choisissez de payer le PMI, il peut être éliminé par une évaluation une fois que la VLT atteint 78 %. 
• Si vous choisissez d’utiliser une combinaison de première et de deuxième hypothèques, vous aurez probablement des économies sur le paiement initial. Toutefois, la seule façon d’éliminer la deuxième hypothèque, qui sera probablement assortie d’un taux d’intérêt plus élevé que la première, est de la rembourser ou de refinancer vos premier et deuxième prêts en une nouvelle hypothèque autonome.

Si vous ne pouvez pas trouver une mise de fonds plus élevée ou une maison moins chère, calculez vos options en fonction de votre horizon temporel et de la façon dont vous pensez que le marché immobilier va se développer. Rien n’est totalement prévisible, bien sûr, mais cela vous donnera les meilleures chances de prendre la décision la plus favorable.