L’achat d’une maison avec un prêt hypothécaire est probablement la plus grande transaction financière que vous effectuerez. En général, une banque ou un prêteur hypothécaire finance 80 % du prix de la maison et vous acceptez de la rembourser, avec intérêts, sur une période donnée. Lorsque vous comparez les prêteurs, les taux hypothécaires et les options, il est utile de comprendre comment les intérêts s’accumulent chaque mois et sont payés.
Points clés à retenir
- Les prêts hypothécaires sont le type de prêt personnel le plus courant détenu par les ménages.
- Ces prêts sont assortis de taux d’intérêt fixes ou variables/ajustables.
- La plupart des prêts hypothécaires sont des prêts entièrement amortis, ce qui signifie que chaque paiement mensuel sera le même et que le rapport entre les intérêts et le capital changera au fil du temps.
Calcul des paiements hypothécaires
En d’autres termes, vous remboursez chaque mois une partie du capital (le montant emprunté) plus les intérêts courus pour le mois. Votre prêteur utilisera une formule d’amortissement pour créer un calendrier de paiement qui décompose chaque paiement en remboursement du capital et des intérêts. La durée de votre prêt détermine également le montant que vous paierez chaque mois. L’amortissement complet fait référence à un paiement périodique du prêt où, si l’emprunteur effectue les paiements selon le calendrier d’amortissement du prêt, le prêt est entièrement remboursé à la fin de sa durée déterminée. Si le prêt est à taux fixe, chaque paiement entièrement amorti est un montant égal en dollars. S’il s’agit d’un prêt à taux variable, le montant total de l’amortissement varie en fonction de l’évolution du taux d’intérêt du prêt.
L’étalement des paiements sur plusieurs années (jusqu’à 30 ans) se traduira généralement par des paiements mensuels moins élevés. Plus vous prenez de temps pour rembourser votre prêt hypothécaire, plus le coût d’achat global de votre maison sera élevé, car vous paierez des intérêts pendant une période plus longue.
Taux fixe ou taux ajustable
Les banques et les prêteurs proposent principalement deux types de prêts :
- Taux fixe : Le taux d’intérêt ne change pas.
- Taux ajustable : Le taux d’intérêt change dans des conditions définies (également appelé prêt à taux variable ou hybride).
Voici comment cela fonctionne dans le cadre d’un prêt hypothécaire.
Hypothèque à taux fixe
Le paiement mensuel reste le même pendant toute la durée de ce prêt. Le taux d’intérêt est bloqué et ne change pas. Les prêts ont une durée de remboursement de 30 ans ; des durées plus courtes de 10, 15 ou 20 ans sont aussi couramment disponibles. Les prêts plus courts sont assortis de mensualités plus importantes, qui sont compensées par des taux d’intérêt plus bas et un coût global moins élevé.
Exemple – Un prêt hypothécaire de 200 000 $ à taux fixe pendant 30 ans (360 versements mensuels) à un taux d’intérêt annuel de 4,5 % aura un versement mensuel d’environ 1 013 $. (Les taxes, l’assurance et le séquestre sont supplémentaires et ne sont pas inclus dans ce chiffre.) Le taux d’intérêt annuel se décompose en un taux mensuel comme suit : Un taux annuel de, disons, 4,5 % divisé par 12 équivaut à un taux d’intérêt mensuel de 0,375 %. Chaque mois, vous paierez 0,375 % d’intérêts sur le montant que vous devez effectivement sur la maison.
Votre premier paiement de 1 013 $ (1 sur 360) s’applique à 750 $ d’intérêts et 263 $ de capital. Le deuxième versement mensuel, le capital étant un peu plus petit, l’intérêt sera un peu moins élevé et le capital sera remboursé dans une proportion légèrement supérieure. En payant 359, la plus grande partie du paiement mensuel sera appliquée au principal.
Hypothèque à taux révisable (ARM)
Comme le taux d’intérêt n’est pas bloqué, la mensualité de ce type de prêt changera pendant la durée du prêt. La plupart des ARM ont une limite ou un plafond sur la fluctuation du taux d’intérêt, ainsi que sur la fréquence à laquelle il peut être modifié. Lorsque le taux augmente ou diminue, le prêteur recalcule votre mensualité de manière à ce que vous effectuiez des versements égaux jusqu’au prochain ajustement du taux.
La hausse des taux d’intérêt s’accompagne d’une augmentation de votre mensualité, chaque versement étant appliqué aux intérêts et au capital de la même manière qu’un prêt hypothécaire à taux fixe, sur un nombre d’années déterminé. Les prêteurs proposent souvent des taux d’intérêt plus bas pendant les premières années d’un prêt hypothécaire à taux fixe, mais les taux changent ensuite fréquemment – jusqu’à une fois par an. Le taux d’intérêt initial d’un ARM est nettement inférieur à celui d’un prêt hypothécaire à taux fixe.
- Les MRA peuvent être intéressants si vous prévoyez de ne rester chez vous que quelques années.
- Pensez à la fréquence à laquelle le taux d’intérêt s’adaptera. Par exemple, un ARM de cinq à un an a un taux fixe pendant cinq ans, puis chaque année, le taux d’intérêt s’ajustera pour le reste de la période de prêt.
- Les ARM précisent comment les taux d’intérêt sont déterminés – ils peuvent être liés à différents indices financiers, tels que les bons du Trésor américain à un an. Demandez à votre planificateur financier de vous conseiller sur le choix d’un ARM avec le taux d’intérêt le plus stable.
Exemple – Un prêt hypothécaire de 200 000 dollars sur cinq ans à taux variable sur 30 ans (360 mensualités) commence avec un taux d’intérêt annuel de 4 % pendant cinq ans, puis le taux peut varier de 0,25 % chaque année. Ce MRA a un plafond d’intérêt de 12 %. Le montant des paiements pour les mois 1 à 60 est de 955 $ chacun. Le paiement pour les mois 61 à 72 est de 980 $. Le paiement pour les mois 73 à 84 est de 1 005 $. (Les taxes, l’assurance et le séquestre sont supplémentaires et ne sont pas inclus dans ces chiffres). Vous pouvez calculer vos coûts en ligne pour un ARM.
Prêts à intérêt unique
Une troisième option, généralement réservée aux acheteurs de logements aisés ou aux personnes ayant des revenus irréguliers, est le prêt hypothécaire à intérêt unique. Comme son nom l’indique, ce type de prêt vous donne la possibilité de ne payer que les intérêts pendant les premières années et il est intéressant pour les nouveaux propriétaires en raison de la faiblesse des paiements pendant les années où leurs revenus sont les plus faibles. Il peut également être le bon choix si vous prévoyez d’être propriétaire du logement pendant une période relativement courte et si vous avez l’intention de le vendre avant que les paiements mensuels plus élevés ne commencent.
Une hypothèque jumbo est généralement pour des montants supérieurs à la limite du prêt conforme, actuellement 510 400 $ pour tous les États sauf Hawaï et l’Alaska, où elle est plus élevée. En outre, dans certains marchés immobiliers à prix élevés désignés au niveau fédéral, tels que New York, Los Angeles et toute la région de San Jose-San Francisco-Oakland, la limite du prêt conforme est de 765 600 dollars.
Des prêts jumbo à intérêt seulement sont également disponibles, mais généralement pour les personnes très riches. Ils sont structurés de manière similaire à un ARM et la période d’intérêt seulement dure jusqu’à 10 ans. Après cette période, le taux s’ajuste annuellement et les paiements servent à rembourser le principal. Les paiements peuvent alors augmenter considérablement.
Frais de séquestre et autres frais
Vous devrez prévoir dans votre budget d’autres éléments qui augmenteront considérablement le montant de votre versement hypothécaire mensuel, comme les impôts, l’assurance et les frais de dépôt fiduciaire. Ces coûts ne sont pas fixes et peuvent fluctuer. Votre prêteur détaillera les coûts supplémentaires dans le cadre de votre contrat de prêt hypothécaire.
Payer un supplément chaque mois
En théorie, payer un petit supplément chaque mois pour réduire le capital est une façon de devenir propriétaire plus rapidement. Les professionnels de la finance recommandent de rembourser d’abord les dettes impayées, comme les cartes de crédit ou les prêts étudiants, et de bien provisionner les comptes d’épargne avant de payer un supplément chaque mois.
Les intérêts comme déduction fiscale
Si vous détaillez les déductions sur votre déclaration d’impôts annuelle, l’Internal Revenue Service vous permet de déduire les paiements d’intérêts hypothécaires. Pour les déclarations d’État, la déduction varie cependant. Consultez un fiscaliste pour obtenir des conseils spécifiques sur les règles d’éligibilité, en particulier dans le sillage de la loi de 2017 sur les réductions d’impôts et l’emploi. Cette loi a doublé la déduction standard et réduit le montant des intérêts hypothécaires (sur les nouveaux prêts) qui sont déductibles.
La politique nationale favorise les acheteurs de logements par le biais du code des impôts (bien que moins qu’auparavant). Pour de nombreuses familles, l’achat d’une maison est le meilleur moyen de se constituer un patrimoine pour leur retraite. En outre, si vous pouvez vous abstenir de recourir à un refinancement par remboursement anticipé, la maison que vous achetez à 30 ans avec un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans sera entièrement remboursée avant que vous n’atteigniez l’âge normal de la retraite, ce qui vous donnera un logement à bas prix lorsque vos revenus diminueront.
Après le krach financier de 2008 et l’effondrement de la bulle immobilière qui a suivi, de nombreux marchés immobiliers (mais pas tous) ont fini par se redresser. Conclue de manière prudente, l’accession à la propriété reste un élément à prendre en compte dans votre planification financière à long terme. Comprendre le fonctionnement des prêts hypothécaires et de leurs taux d’intérêt est le meilleur moyen de vous assurer que vous construisez cet actif de la manière la plus avantageuse financièrement.