Les fonds immobiliers de capital-investissement permettent aux particuliers et aux institutions à valeur nette élevée, comme les fonds de dotation et les fonds de pension, d’investir dans des actifs immobiliers sous forme d’actions et de dettes. Grâce à une stratégie de gestion active, les fonds immobiliers de capital-investissement adoptent une approche diversifiée de la propriété immobilière. Les partenaires généraux investissent dans divers types de biens immobiliers situés dans des endroits différents. Les stratégies de propriété peuvent aller du développement de nouveaux projets et de la détention de terrains non bâtis à la réhabilitation complète de propriétés existantes ou à l’injection de liquidités dans des propriétés en difficulté.(Pour en savoir plus, lire : Qu’est-ce que le capital-investissement ?)
Voici un aperçu de la manière dont les investisseurs peuvent participer à l’immobilier de capital-investissement, ainsi qu’un aperçu des possibilités, des risques et des restrictions du secteur.
Trouver le fonds immobilier de capital-investissement idéal
Premièrement, le citoyen moyen est incapable de prendre part à des investissements immobiliers sous forme de capital privé. Le fonds de capital-investissement traditionnel exige des investisseurs qu’ils injectent un minimum de 250 000 dollars dans un fonds, bien que la plupart des gestionnaires recherchent des personnes ou des institutions qui sont prêtes à fournir plus de 20 à 25 millions de dollars dans un organisme de placement collectif à long terme avec d’autres investisseurs.
Les fonds immobiliers de capital-investissement étant peu réglementés, les possibilités sont traditionnellement limitées aux « investisseurs agréés ». Cela signifie que l’investisseur doit avoir des actifs personnels ou communs d’au moins 1 million de dollars (sans compter la valeur de ses résidents principaux) ou que ses revenus annuels doivent être d’au moins 200 000 dollars. Les couples qui ont un revenu combiné d’au moins 300 000 $ au cours des deux années précédentes – et qui ont une « attente raisonnable » que leur niveau de revenu restera à ce niveau pendant l’année en cours – sont également éligibles.
Les personnes ou les couples qui souhaitent investir dans l’immobilier par capital-investissement doivent trouver une entreprise spécialisée dans cette discipline. En examinant les options de fonds d’une société de capital-investissement, ils doivent comprendre la nature de la structure de chaque fonds de capital-investissement, qui est généralement une société en commandite.
Lorsqu’ils adhèrent à un fonds, les investisseurs extérieurs deviennent des commanditaires, ce qui signifie qu’ils acceptent la responsabilité de l’argent qu’ils investissent dans le fonds et n’ont pas de droit de veto sur les biens immobiliers sélectionnés par les commandités (GP). L’argent d’un commanditaire sera mis en commun avec les autres investisseurs participants, et les gestionnaires du fonds constitueront un portefeuille de propriétés visant à maximiser la rentabilité et à minimiser le risque financier.
Comprendre les coûts et la structure d’investissement du fonds
Les fonds immobiliers de capital-investissement ont un certain nombre de frais de gestion et de performance qui doivent être payés par les investisseurs. Il est courant que les fonds de capital-investissement exigent une commission annuelle de 2 % du capital investi pour payer les salaires des entreprises, les services juridiques et de recherche d’affaires, les coûts des données et de la recherche, le marketing et les coûts fixes et variables supplémentaires. Toutefois, il n’y a aucune limite à ces frais d’investissement.
Les particuliers doivent bien comprendre ces coûts avant d’investir, car cela limitera le retour sur investissement total. Par exemple, si un fonds immobilier de capital-investissement mobilise 500 millions de dollars, il recueillera 10 millions de dollars chaque année pour payer les frais associés. Sur la durée de son cycle de dix ans, un fonds collecterait 100 millions de dollars de frais, ce qui signifie que seuls 400 millions de dollars seraient effectivement investis au cours de cette décennie.
Les gestionnaires de fonds de capital-investissement reçoivent également un « carry », c’est-à-dire une commission de performance qui correspond traditionnellement à 20 % des bénéfices bruts excédentaires du fonds. Les investisseurs sont traditionnellement prêts à payer ces frais en raison de la capacité du fonds à contribuer à atténuer les problèmes de gouvernance et de gestion d’entreprise qui pourraient avoir un impact négatif sur une société publique.
La plupart des fonds immobiliers de capital-investissement sont considérés comme des investissements « fondés sur les besoins », ce qui signifie que les associés engagent des capitaux dans des commandités par tranches, en fonction des besoins. Au fur et à mesure que les commandités localisent des biens d’investissement potentiels, le fonds envoie une demande formelle de capital que les commanditaires ont promis au fonds immobilier au début du cycle. Connue sous le nom d' »appel de capitaux », il s’agit d’une obligation légale que les commanditaires doivent remplir. (Pour en savoir plus, lisez : Apprenez le jargon du placement de capitaux privés).
Si un commanditaire ne répond pas à un appel de capitaux, un fonds peut le mettre en défaut et lui faire perdre la totalité de sa part de propriété. Les autres commanditaires ont généralement la possibilité d’acheter les parts confisquées en cas de défaillance.
Types de stratégies immobilières de capital-investissement
Lorsqu’on investit dans l’immobilier par le biais du capital-investissement, il existe traditionnellement quatre types de stratégies d’investissement :
- La stratégie debase est la plus conservatrice et ne peut inclure que les propriétés présentant un risque et un rendement potentiel plus faibles parce qu’elles se trouvent dans des endroits bien peuplés ou bien fréquentés. Cette stratégie peut également se concentrer sur l’investissement dans des propriétés de haute qualité et de grande valeur qui nécessitent très peu de réaménagement ou d’entretien. Ces propriétés offrent des flux de trésorerie prévisibles et sont généralement composées de structures entièrement louées à plusieurs locataires.
- La stratégieCore-plus exige un peu plus de risque, mais peut offrir un rendement plus élevé que la stratégie de base. Ces propriétés nécessitent des niveaux modestes d’activité à valeur ajoutée ou d’amélioration de l’emplacement.
- Lavaleur ajoutée est une stratégie à rendement moyen à élevé et à risque modéré qui est davantage axée sur le développement immobilier et le timing du marché. Dans le cadre de cette stratégie, les gestionnaires de portefeuille achètent des propriétés, s’engagent dans un certain niveau de réaménagement et vendent lorsque le marché est performant. Les propriétés à valeur ajoutée nécessitent généralement des changements dans la gestion, des améliorations physiques ou la prise en compte des contraintes de capital. Ces étapes comprennent la rénovation des bâtiments et la recherche de moyens d’augmenter les taux de location dans des marchés en amélioration. Les stratégies à valeur ajoutée comprennent également le redressement des sociétés d’exploitation en faillite ou la prise en charge de la dette pour le contrôle des propriétés sous-jacentes.
- Les stratégiesopportunistes offrent le niveau de rendement le plus élevé, mais elles comportent le plus de risques. Avec cette stratégie, les gestionnaires achètent des propriétés qui comprennent des terrains non bâtis ou sur des marchés peu performants ou peu fréquentés.
Acceptation des risques et perspectives à long terme
Les investisseurs en immobilier de capital-investissement doivent comprendre qu’en investissant dans un fonds, ils doivent être prêts à accepter que leur capital puisse être immobilisé pendant une période prédéterminée qui pourrait durer de nombreuses années.
En outre, le marché de l’immobilier présente de multiples risques et une grande quantité d’investissements pourrait être nécessaire lors d’appels de fonds à un moment où un individu a peu de liquidités. De nombreux médecins généralistes structurent leurs fonds comme des investissements sur une décennie ou plus et ils n’offrent que peu ou pas de possibilités aux investisseurs de retirer ou de racheter leur argent. La nature illiquide des fonds de capital-investissement oblige les investisseurs à comprendre les risques liés au fait de garder leur argent immobilisé pendant une période prolongée.
La nature des structures des fonds de capital-investissement rend très difficile l’évaluation des performances financières d’un fonds ou des propriétés qu’il détient. Comme il existe une réglementation limitée des fonds immobiliers de capital-investissement, les commandités ne sont pas tenus de fournir aux investisseurs des mises à jour sur les investissements potentiels, des évaluations du portefeuille ou toute autre information supplémentaire relative aux investissements. L’investissement dans les fonds immobiliers de capital-investissement exige des commanditaires qu’ils engagent des capitaux importants et qu’ils aient pleinement confiance dans le fait que le gestionnaire du fonds atteindra ses objectifs d’investissement sans avoir le niveau de transparence requis. Toutefois, les gestionnaires de fonds envoient généralement des mises à jour à leurs investisseurs et peuvent choisir d’être transparents sur les performances afin d’inspirer confiance dans tout fonds actuel ou futur.
Avant d’investir dans un fonds de placement immobilier privé, les particuliers doivent déterminer s’ils sont qualifiés pour participer au processus. Ceux qui sont qualifiés voudront explorer leurs objectifs d’investissement personnels, leurs besoins de liquidité et leur tolérance au risque sur les marchés immobiliers. Après s’être entretenus avec un conseiller financier, les investisseurs doivent étudier différents fonds afin de mieux comprendre les stratégies de gestion des commandités et les performances passées d’autres fonds immobiliers.