Chaque année, des millions de propriétaires paient des impôts fonciers. Plutôt que de se contenter de payer la facture d’impôts lorsqu’elle est due, il est important de comprendre les calculs qui sous-tendent l’évaluation des impôts fonciers par le bureau d’évaluation de votre communauté. Vous pourrez ainsi vous assurer que vous n’êtes pas surfacturé.
Évaluation de l’impôt foncier
Les différents types de propriétés sont soumis à différents types d’imposition sur le terrain et ses structures. Par exemple, un terrain vacant aura une valeur imposable sensiblement inférieure à celle d’un terrain comparable qui est amélioré, et par conséquent, il sera soumis à des impôts fonciers moins élevés. S’il y a accès à des services publics, tels que les égouts, l’eau et le gaz, l’évaluation foncière peut être plus élevée. Si l’évaluateur estime que le terrain a le potentiel nécessaire pour être développé, cela pourrait entraîner une évaluation plus élevée et plus de taxes pour le propriétaire. Le montant de l’impôt sur une propriété provient d’un pourcentage de la valeur imposable de la propriété.
Points clés à retenir
- L’impôt foncier est une source de revenus importante pour les collectivités locales et les États et sert à financer des services tels que l’éducation, les transports, les urgences, les parcs, les loisirs et les bibliothèques.
- Les villes, les comtés et les districts scolaires d’une région ont chacun le pouvoir de prélever des impôts sur les propriétés situées sur leur territoire.
- Les taux d’imposition de chaque juridiction sont calculés séparément ; ensuite, tous les prélèvements sont additionnés pour déterminer le taux d’imposition total – ce qu’on appelle un taux en millisecondes – pour une région entière.
- Les impôts fonciers sont calculés en multipliant le taux en mill par la valeur imposable de votre propriété.
- Pour arriver à la valeur imposable, un évaluateur estime d’abord la valeur marchande de votre propriété en utilisant une ou une combinaison de trois méthodes : l’évaluation des ventes, la méthode du coût, la méthode du revenu.
- La valeur marchande est ensuite multipliée par un taux d’évaluation pour obtenir la valeur imposable.
L’impôt foncier est une source de revenus importante pour les administrations municipales et régionales. Les différents conseils d’administration, conseils et assemblées législatives se réunissent pour décider des taux appropriés. Ils tiennent des audiences budgétaires afin de déterminer le montant à allouer pour fournir les différents services requis par la communauté locale. Ces services, tels que l’éducation, le transport, les urgences, les parcs, les loisirs et les bibliothèques, sont financés par les impôts fonciers.
À partir de l’année fiscale 2018, la loi sur la réduction des impôts et l’emploi a plafonné à 10 000 dollars par an (5 000 dollars pour les personnes mariées et déclarant séparément) les déductions fédérales pour les impôts d’État et locaux (SALT). Ce chiffre comprend tous les impôts fonciers, les impôts sur le revenu et les taxes de vente sur la propriété.
1:42
Calcul de l’impôt foncier
Les impôts fonciers sont calculés sur la base de la valeur de la propriété. Celle-ci comprend à la fois le terrain et les bâtiments qui s’y trouvent. En règle générale, les experts fiscaux évaluent la propriété tous les un à cinq ans et facturent au propriétaire enregistré le taux approprié selon les normes fixées par l’autorité fiscale. Les évaluateurs calculent cette valeur à l’aide de la taxe sur les moulins – également appelée taxe sur les moulins – et de la valeur foncière évaluée.
Taxe sur les moulins ou taxe sur les moulins
Le prélèvement par moulin est le taux d’imposition prélevé sur la valeur de votre propriété, un moulin représentant un dixième de cent. Ainsi, pour 1 000 $ de valeur foncière évaluée, un million équivaut à 1 $.
Les prélèvements fiscaux pour chaque juridiction fiscale d’une région sont calculés séparément ; ensuite, tous les prélèvements sont additionnés pour déterminer le taux total en milligrammes pour une région entière. En général, chaque ville, comté et district scolaire a le pouvoir de prélever des impôts sur les propriétés situées sur son territoire. Chaque entité calcule le montant de la taxe sur les moulins dont elle a besoin, et les montants sont ensuite additionnés pour calculer le montant total de la taxe sur les moulins.
Par exemple, supposons que la valeur totale des biens immobiliers évalués dans un comté soit de 100 millions de dollars, et que le comté décide qu’il a besoin d’un million de dollars de recettes fiscales pour mener à bien ses opérations nécessaires. La taxe sur les moulins serait d’un million de dollars divisé par 100 millions de dollars, ce qui équivaut à 1 %.
Supposons maintenant que la ville et le district scolaire calculent une taxe de 0,5% et 3% respectivement. Le prélèvement total pour la région serait de 4,5 % (1 % + 0,5 % + 3 %), soit 45 millions.
3 façons d’évaluer la valeur d’une propriété
L’impôt foncier est calculé en multipliant la taxe sur les moulins par la valeur imposable de la propriété du propriétaire. La valeur imposable est une estimation de la valeur marchande raisonnable de votre maison. Elle est basée sur les conditions du marché immobilier local.
L’évaluateur examinera toutes les informations pertinentes concernant votre propriété pour en estimer la valeur globale. Pour vous donner l’évaluation la plus précise possible, l’évaluateur doit examiner les prix de vente de propriétés comparables dans les conditions actuelles du marché, le montant des coûts de remplacement de la propriété, les coûts d’entretien pour le propriétaire, les améliorations apportées, les revenus que vous tirez de la propriété et le montant des intérêts qui seraient exigés pour l’achat ou la construction d’une propriété comparable à la vôtre.
L’évaluateur peut estimer la valeur marchande de la propriété en utilisant trois méthodes différentes, et il a la possibilité de choisir une seule méthode ou une combinaison des trois.
1. Réalisation d’une évaluation des ventes
L’évaluateur évalue la propriété en utilisant des ventes comparables dans la région. Les critères comprennent l’emplacement, l’état de la propriété, les améliorations éventuelles et les conditions générales du marché. L’évaluateur procède ensuite à des ajustements dans les chiffres afin de montrer les changements spécifiques apportés à la propriété, tels que les nouveaux ajouts et les rénovations.
2. La méthode des coûts
C’est à ce moment que l’évaluateur détermine la valeur de votre propriété en fonction de ce qu’il en coûterait pour la remplacer. Si la propriété est plus ancienne, l’expert détermine le montant de la dépréciation qui a eu lieu et la valeur de la propriété si elle était vide. Pour les biens plus récents, l’évaluateur déduit toute dépréciation réaliste et examine les coûts des matériaux de construction et de la main-d’œuvre, en incluant ces chiffres dans la valeur finale du bien.
3. La méthode des revenus
Cette méthode est basée sur le montant des revenus que vous pourriez tirer de la propriété si elle était louée. En utilisant l’approche de la méthode des revenus, l’évaluateur prend en compte les coûts d’entretien de la propriété, de gestion de la propriété, d’assurance et d’impôts, ainsi que le rendement que vous pourriez raisonnablement attendre de la propriété. Après avoir déterminé la valeur marchande de la propriété, la valeur imposable sera obtenue en prenant sa valeur réelle et en la multipliant par un taux d’imposition. Ce taux est un pourcentage uniforme, qui varie selon la juridiction fiscale et peut être tout pourcentage inférieur à 100 %. Après avoir obtenu la valeur imposable, elle est multipliée par le prélèvement au moulin pour déterminer les impôts fonciers dus.
Par exemple, supposons que l’évaluateur détermine que la valeur de votre propriété est de 500 000 $ et que le taux d’évaluation est de 8 %. La valeur imposable serait de 40 000 $. En prenant la taxe d’usine de 4,5 % que nous avons calculée précédemment, la taxe due serait de 1 800 $ (40 000 $ x 4,5 %).
Une fois que l’évaluateur a la valeur, il travaille en deux étapes : Tout d’abord, il envoie la valeur estimée de la propriété au propriétaire ; ensuite, il la fait suivre d’une facture d’impôt.
Informations utiles sur l’impôt foncier
La plupart des évaluations de l’impôt foncier sont effectuées soit annuellement, soit tous les cinq ans, selon la commune où se trouve la propriété. Une fois que le propriétaire a reçu son évaluation avec son évaluation foncière, une facture d’impôt foncier est envoyée séparément.
Les informations dont dispose l’évaluateur sont considérées comme faisant partie du dossier public. Les propriétaires peuvent voir combien ils doivent payer en se rendant sur le site web de l’évaluateur et en entrant leur adresse. Parfois, l’accès à ce matériel peut leur coûter une somme modique. Une autre possibilité est de se rendre au bureau de l’évaluateur au tribunal de comté. Une fois que vous êtes au tribunal de comté, vous pouvez consulter les informations et en imprimer une copie pour une somme modique.
Les impôts fonciers peuvent être déroutants. Pour payer le bon montant, il faut comprendre comment l’impôt est calculé, où obtenir ces informations et quand les factures d’impôt sont envoyées et dues. Certaines villes permettent à leurs résidents de consulter et/ou de payer leurs factures de taxes foncières en ligne. Les propriétaires fonciers doivent faire leur part pour rester informés en sachant comment les taxes sont calculées au moment du cycle de facturation et où ils peuvent les trouver.