La loi récemment promulguée sur les coronavirus, l’aide, le secours et la sécurité économique (CARES Act) ordonne aux prêteurs détenant des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral de suspendre les paiements des emprunteurs pendant un maximum de 360 jours s’ils ont connu des difficultés financières en raison de l’épidémie de coronavirus.
1,06 million d’euros
Nombre de propriétaires qui sont en retard de 30 jours dans leurs paiements hypothécaires et qui ne font pas l’objet d’un programme d’abstention.
La loi suspend également les actions de forclusion et d’expulsion liées à la forclusion jusqu’au 31 décembre 2020. En outre, les dispositions de la loi CARES prévoient la retenue des rapports de crédit négatifs si un allègement a été accordé.
Points clés à retenir
- Si votre prêt hypothécaire est garanti par le gouvernement fédéral, les dispositions de la loi CARES 2020 peuvent vous permettre de suspendre potentiellement vos paiements pendant une période pouvant aller jusqu’à 360 jours si vous avez connu des difficultés financières.
- En vertu de la loi CARES Act, vous ne serez pas facturé de frais de retard ni signalé aux bureaux de crédit.
- Les saisies et les expulsions de prêts éligibles ont été suspendues jusqu’au 31 décembre 2020.
- Si votre prêt n’est pas garanti par le gouvernement fédéral, vous pouvez contacter votre service de prêt, le gouvernement de l’État ou les autorités locales pour connaître les options qui s’offrent à vous.
Prêts hypothécaires concernés
Les dispositions de la loi CARES concernant l’abstention et la saisie concernent les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral et les entreprises publiques, qui sont définis comme des prêts :
- Assuré par l’Administration fédérale du logement (FHA)
- Assuré en vertu de l’article 255 de la loi nationale sur le logement, qui concerne les hypothèques de conversion de la valeur nette du logement administrées par le ministère du logement et du développement urbain (HUD)
- Garantie par la section 184 ou 184A de la loi sur le logement et le développement communautaire de 1992, qui vise les familles indiennes et les logements hawaïens
- Garanti ou assuré par le ministère des anciens combattants
- Garanti, assuré ou effectué par le ministère de l’agriculture
- Acheté ou titrisé par la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) ou la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae)
Les hypothèques admissibles au niveau fédéral peuvent être détenues par des propriétaires résidentiels ainsi que par des propriétaires de logements et d’autres propriétaires commerciaux. Les règles diffèrent pour les emprunteurs de prêts hypothécaires résidentiels et les propriétaires de biens immobiliers multifamiliaux.
Si vous avez bénéficié d’une exonération d’hypothèque en vertu de la loi CARES, votre période initiale d’abstention de 180 jours pourrait expirer prochainement. Vous pouvez demander une prolongation supplémentaire de 180 jours au maximum par l’intermédiaire de votre service des prêts, mais vous DEVEZ en faire la demande.
Paiements interrompus (Abstention)
La loi CARES stipule que si un emprunteur résidentiel connaît des difficultés financières en raison de la COVID-19, vous pouvez bénéficier d’une abstention de remboursement de votre prêt hypothécaire garanti par le gouvernement fédéral pendant 180 jours au maximum, avec la possibilité de le prolonger de 180 jours supplémentaires (l’allègement potentiel est de 360 jours au total).
Les propriétaires d’hypothèques sur des propriétés multifamiliales peuvent également bénéficier d’un allègement. La loi CARES autorise une tolérance de 30 jours pour les hypothèques multifamiliales, et jusqu’à deux prolongations de 30 jours.
Si la loi CARES ou un prêteur vous propose une abstention de paiement, examinez attentivement les conditions avant de signer. Le mieux est de faire ajouter les paiements manquants à la fin de la durée de votre prêt hypothécaire. Certains prêteurs, en particulier ceux du secteur privé, peuvent avoir des conditions spéciales qui ne permettent de reporter les paiements que pour une courte période et exigent un versement forfaitaire.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
Comment demander une abstention
En tant qu’emprunteur bénéficiant d’un prêt hypothécaire garanti par le gouvernement fédéral, vous devrez contacter votre service des prêts (la société à laquelle vous effectuez des paiements) pour déposer une demande de remboursement. Vous n’avez pas besoin de soumettre des documents détaillés, mais seulement d’affirmer vos difficultés financières sur un formulaire standard de demande d’abstention de paiement.
Les propriétaires de logements multifamiliaux doivent être à jour dans leurs paiements au 1er février 2020 pour pouvoir bénéficier de l’exemption. Le cas échéant, les propriétaires doivent soumettre une demande orale ou écrite à leur responsable qui peut approuver une abstention de 30 jours. Les hypothèques multifamiliales garanties par le gouvernement fédéral peuvent également être admissibles à deux périodes d’abstention de paiement supplémentaires de 30 jours.
Comment demander une prolongation de l’abstention
Comme pour votre demande d’abstention initiale, vous avez également le droit de demander une prolongation de 180 jours supplémentaires (pour un total de 360 jours). Vous devez contacter votre service de prêt pour demander cette prolongation d’abstention. La prolongation n’est pas automatique. Aucun frais, pénalité ou intérêt supplémentaire (au-delà des montants prévus) ne sera ajouté à votre compte. Vous n’avez pas besoin de présenter d’autres documents que votre déclaration de difficultés financières liées à la pandémie.
Le droit de cesser de s’abstenir
En tant qu’emprunteur, la loi CARES vous donne le droit de mettre fin à votre tolérance à tout moment. Cela s’applique à vous si vous avez un prêt garanti par le gouvernement pour une propriété résidentielle ordinaire ou un immeuble multifamilial.
Pas de pénalités, d’intérêts ou de frais de retard supplémentaires
Pendant toute période d’abstention qui vous est accordée, votre prestataire ne peut pas vous imposer de pénalités, d’intérêts ou de frais qui n’auraient pas été facturés si vous aviez effectué vos paiements dans les délais et dans leur intégralité. Les propriétaires ne peuvent pas facturer aux locataires des frais ou des pénalités pour paiement tardif du loyer pendant toute période d’abstention accordée au propriétaire.
Pas de déclaration aux bureaux de crédit
Les prêteurs sont tenus de ne pas vous signaler aux bureaux de crédit pour les paiements en retard ou manqués, à condition que vous participiez à l’un des programmes d’abstention. Cela signifie que le fait de ne pas effectuer des paiements complets ou de ne pas payer du tout, n’affectera pas votre cote de crédit.
Pas de saisies ou d’expulsions
Le moratoire sur les saisies et les expulsions pour les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral court jusqu’au 31 décembre 2020. Les propriétaires ne peuvent pas expulser les locataires pendant la période d’abstention de paiement.
Aide supplémentaire possible
Une fois que vous avez atteint la fin de votre période d’abstention, vous pouvez bénéficier d’une aide supplémentaire si vous en avez besoin. Travaillez avec votre prestataire et, si possible, recommencez à effectuer vos paiements réguliers. Si vous avez toujours besoin d’aide, demandez à votre responsable quelles sont les autres possibilités qui s’offrent à vous. Il peut s’agir de réduire vos paiements mensuels ou de modifier d’une autre manière votre prêt.
Si vous et votre prêteur parvenez à un accord sur une modification du prêt, vous ne pouvez pas être signalé aux bureaux de crédit comme « non courant » pour ce prêt.
Comment savoir si votre prêt est soutenu par le gouvernement fédéral
Pour savoir si votre prêt est garanti par le gouvernement fédéral, ce qui vous permet de bénéficier de l’aide mentionnée ci-dessus, voici quelques mesures que vous pouvez prendre :
- Appelez ou écrivez à votre conseiller en prêts hypothécaires. Celui-ci est tenu de vous indiquer qui est le propriétaire de votre prêt hypothécaire et de vous fournir le nom, l’adresse et le numéro de téléphone de cette personne.
- Vérifiez en ligne. Utilisez les outils de recherche de prêts fournis par Fannie Mae ou Freddie Mac pour savoir si l’un de ces deux fournisseurs garantis par le gouvernement est le propriétaire de votre prêt hypothécaire.
- Consultez le site web des systèmes électroniques d’enregistrement des prêts hypothécaires (MERS) pour trouver votre prestataire si vous ne savez pas qui c’est.
Que faire si vous avez une hypothèque non garantie par le gouvernement
Les régulateurs fédéraux pensent que la plupart des prêteurs et des prestataires de services non soutenus par le gouvernement adopteront des politiques similaires à celles prévues par la loi CARES. Pour le savoir, contactez votre service de prêt, demandez quels programmes ils ont mis en place pour aider les propriétaires touchés par l’épidémie de coronavirus, et suivez les instructions qui vous seront données.
Bien que la loi CARES n’oblige pas les prêteurs privés à offrir un allègement, si vous et votre prêteur concluez un accord de modification de prêt, quel qu’il soit, la loi relative à la non-déclaration des paiements réduits ou interrompus aux bureaux de crédit s’applique à vous.
Ne vous contentez pas d’arrêter les paiements
Si vous vous trouvez dans une situation de détresse, vous avez peut-être plus d’options que vous ne le pensez. Que votre prêt soit garanti par le gouvernement fédéral ou par un prêteur privé, la seule chose que vous ne devez pas faire est de cesser simplement de faire des paiements. Vous devez contacter votre prêteur ou votre prestataire de services pour faire savoir à l’entreprise que vous avez des difficultés à effectuer vos paiements. Ne pas contacter votre prêteur pourrait avoir de nombreuses conséquences négatives, telles que des frais supplémentaires, des rapports de crédit en retard et, en fin de compte, une éventuelle saisie et expulsion.