Bien que l’obtention d’un prêt en tant qu’employé W-2 puisse être moins coûteuse et plus facile que si vous êtes indépendant, vous n’avez pas besoin de retourner en courant à votre bureau pour obtenir un prêt hypothécaire. Certains prêteurs peuvent craindre que vous ne gagniez pas un revenu suffisamment stable pour effectuer vos paiements mensuels, et d’autres peuvent simplement ne pas vouloir s’occuper des formalités administratives supplémentaires que peut entraîner l’octroi d’un prêt hypothécaire à un travailleur indépendant.
Mais ne vous inquiétez pas ; si vous êtes travailleur indépendant, il existe des produits hypothécaires et des mesures que vous pouvez prendre pour devenir un candidat plus intéressant à un prêt.
Points clés à retenir
- L’obtention d’un prêt en tant qu’indépendant peut nécessiter le paiement de taux d’intérêt plus élevés, car les prêteurs cherchent à compenser l’absence de revenus réguliers et vérifiables.
- Les problèmes que rencontrent les travailleurs indépendants lorsqu’ils tentent d’obtenir un prêt sont qu’ils utilisent les dépenses professionnelles pour réduire leur revenu imposable.
- Les hypothèques sur les revenus déclarés/les actifs déclarés sont des prêts basés sur ce qu’un emprunteur déclare comme étant ses revenus. Les prêteurs SISA ne vérifient pas le montant des revenus, mais peuvent en vérifier la source.
- En l’absence de documentation sur les prêts, les prêteurs ne vérifient aucune information sur les revenus, mais le taux d’intérêt est généralement plus élevé que pour les autres types d’hypothèques.
- Les emprunteurs indépendants peuvent améliorer leurs perspectives en augmentant leur cote de crédit, en offrant une mise de fonds plus importante ou en remboursant leurs dettes, entre autres.
Obtenir un prêt hypothécaire en tant que travailleur indépendant
Les prêteurs ne considèrent généralement pas les travailleurs indépendants comme des emprunteurs idéaux. Les emprunteurs indépendants peuvent s’attendre à payer des taux d’intérêt plus élevés que ceux qui sont généralement annoncés sur les sites web de prêts hypothécaires. Ces taux sont destinés aux emprunteurs de premier ordre ou aux emprunteurs considérés comme particulièrement solvables en raison de leurs revenus réguliers et vérifiables et de leur excellente cote de crédit.
Comme les emprunteurs indépendants sont des candidats moins intéressants, ils ont moins de possibilités de faire le tour du marché et de négocier des taux d’intérêt plus bas. Il faut également travailler davantage pour trouver des prêteurs disposés à travailler avec les indépendants.
Un autre problème rencontré par les emprunteurs indépendants est qu’ils ont tendance à utiliser beaucoup de dépenses professionnelles pour réduire leur revenu imposable dans leurs déclarations d’impôts, ce qui oblige les prêteurs à se demander si l’emprunteur gagne suffisamment d’argent pour se payer une maison. Enfin, les banques peuvent souhaiter un ratio prêt/valeur (ratio LTV) plus faible, ce qui signifie que l’emprunteur devra fournir un acompte plus important.
Le fait de documenter entièrement les revenus par le biais des déclarations d’impôts et des états financiers des années précédentes augmente les chances d’un travailleur indépendant d’être approuvé pour un prêt hypothécaire.
Options de prêts hypothécaires pour les travailleurs indépendants
En raison de la crise des prêts hypothécaires à risque, il pourrait devenir plus difficile pour les travailleurs indépendants d’obtenir des prêts hypothécaires, car les banques se détournent des investissements plus risqués pour protéger leurs intérêts financiers et leur réputation. Toutefois, certains prêteurs proposent encore des prêts qui pourraient convenir aux travailleurs indépendants.
Revenu déclaré/hypothèque sur actifs déclarés (SISA)
Une hypothèque sur revenu déclaré/actif déclaré (SISA) est basée sur ce que l’emprunteur dit à la banque de ses revenus ; la banque ne cherchera pas à vérifier ce montant. Les prêts à revenu déclaré sont parfois aussi appelés prêts à faible documentation ; en effet, si les prêteurs ne vérifient pas le montant de vos revenus, ils peuvent chercher à vérifier les sources de vos revenus. Soyez prêt à fournir une liste de vos clients récents et de toute autre source de liquidités, comme les investissements productifs de revenus. La banque peut également vous demander de lui remettre un formulaire 4506 ou 8821 de l’IRS. Le formulaire 4506 est utilisé pour demander une copie de votre déclaration d’impôts directement à l’IRS, ce qui vous évite de soumettre des déclarations falsifiées à la société de crédit hypothécaire, et coûte 39 $ par déclaration. Mais vous pouvez peut-être demander le formulaire 4506-T gratuitement. Le formulaire 8821 autorise votre prêteur à se rendre dans n’importe quel bureau de l’IRS et à examiner les formulaires que vous désignez pour les années que vous indiquez. Ce service est gratuit.
Pas de prêt de documentation
Dans le cas d’un prêt hypothécaire sans document, le prêteur ne cherchera pas à vérifier les informations sur vos revenus. Cela peut être une bonne option si vos déclarations de revenus font état d’une perte d’exploitation ou d’un très faible bénéfice. Comme il est plus risqué pour la banque de prêter de l’argent à une personne dont les revenus ne sont pas vérifiés, attendez-vous à ce que votre taux d’intérêt hypothécaire soit plus élevé avec l’un ou l’autre de ces types de prêts qu’avec un prêt avec documentation complète. Les prêts à faible taux d’intérêt et sans documentation sont appelés prêts hypothécaires Alt-A et se situent entre les prêts à taux préférentiel et les prêts à risque en termes de taux d’intérêt. Pour les prêteurs, ils sont considérés comme plus risqués que les prêts à taux préférentiel, mais moins risqués que les prêts à risque.
Bien que de nombreux indépendants et couples puissent choisir l’une des options ci-dessus en raison de la difficulté de documenter suffisamment leurs revenus, ceux qui peuvent prouver leurs revenus et qui sont prêts à présenter les documents supplémentaires peuvent toujours demander des prêts à documentation complète, qui seront assortis de taux d’intérêt plus bas que ceux de leurs cousins à faible revenu ou sans revenu. Alors qu’un employé traditionnel peut simplement devoir fournir des copies des W-2 des deux dernières années, parce que les indépendants ne reçoivent pas ce document, ils peuvent avoir besoin de fournir des informations sur leurs entreprises, telles que les déclarations fiscales des années précédentes, une licence d’exploitation en cours, une déclaration signée d’un comptable, les déclarations de profits et pertes et les bilans.
Obtenir un prêt hypothécaire conjoint avec un co-emprunteur qui est un employé W-2, comme un proche, un conjoint ou un ami de confiance, est une autre façon d’améliorer vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire si vous êtes travailleur indépendant. Cela donne plus d’assurance à votre prêteur qu’il dispose d’un revenu régulier pour rembourser la dette.
Enfin, un parent ou un autre proche peut être disposé à cosigner votre prêt hypothécaire. N’oubliez pas que cette personne devra être disposée et capable d’assumer l’entière responsabilité du prêt en cas de défaillance de votre part.
Pouvez-vous vraiment vous le permettre ?
Il peut être facile de s’attirer des ennuis avec des prêts à faible taux d’intérêt et sans documentation, car il est facile de truquer les chiffres. Réalisez que c’est vous, et non la banque, qui savez le mieux si vous pouvez vraiment vous permettre le prêt, et que vous serez celui qui souffrira vraiment si vous perdez votre maison.
Devenir un candidat attractif
Pour un emprunteur qui sait qu’il peut effectuer les paiements, il peut faire certaines des choses suivantes pour améliorer ses chances d’obtenir un prêt.
Maximiser le score de crédit
Dans tout type de situation d’emprunt, un score de crédit plus élevé fera de l’emprunteur un candidat plus intéressant pour obtenir le prêt en premier lieu et bénéficier de taux d’intérêt plus bas.
Offrir une mise de fonds importante
Plus la valeur nette de la maison est élevée, moins l’emprunteur risque de la quitter en période de difficultés financières. Par conséquent, la banque considérera l’emprunteur comme moins risqué s’il met beaucoup d’argent liquide dans l’achat au départ.
Disposer d’importantes réserves de trésorerie
En plus d’une mise de fonds importante, le fait d’avoir beaucoup d’argent dans un fonds d’urgence montre aux prêteurs que même si l’entreprise fait une chute libre, l’emprunteur sera en mesure de continuer à effectuer des paiements mensuels.
Rembourser toutes les dettes des consommateurs
Moins vous avez de paiements mensuels à effectuer, plus il vous sera facile de rembourser votre prêt hypothécaire. Si vous remboursez vos cartes de crédit et vos prêts automobiles, vous pouvez même prétendre à un montant de prêt plus élevé, car vous aurez plus de liquidités.
Établir un bilan du travail indépendant
Si vous pouvez montrer que vous savez comment jouer le jeu du travail indépendant et gagner, les prêteurs seront plus enclins à prendre des risques pour vous. Certains conseils suggèrent que vous devriez avoir au moins deux ans d’expérience en tant qu’indépendant ; d’autres, en revanche, indiquent que lorsque les taux d’intérêt sont bas, vous devriez essayer d’obtenir un prêt hypothécaire dès que vous êtes prêt, même si vous n’avez pas une longue expérience de travail indépendant réussie.
Fournir des documents
En étant prêt à documenter entièrement vos revenus par le biais des déclarations d’impôts, des comptes de profits et pertes, des bilans et autres documents similaires des années précédentes, vous augmentez vos chances de pouvoir bénéficier d’un prêt.
Si un salarié W-2 perd son emploi, son revenu tombera à zéro en un clin d’œil en l’absence de prestations d’assurance chômage ; les travailleurs indépendants ont souvent plusieurs clients et ne risquent pas de tous les perdre en même temps, ce qui leur donne plus de sécurité d’emploi qu’on ne le croit généralement.
Bien entendu, les travailleurs indépendants sont déjà habitués à devoir travailler plus dur pour remplir des formulaires fiscaux supplémentaires, obtenir des licences d’exploitation, trouver de nouveaux clients et maintenir l’activité. Avec un peu de connaissances et de patience, les travailleurs indépendants peuvent obtenir un prêt hypothécaire.