Samuel Zell est une figure emblématique de l’immobilier américain. En 1968, il a créé une société, Equity Group Investments, pour investir dans des biens immobiliers. Depuis sa création, Equity Group Investments, aujourd’hui connue sous le nom d’Equity International, s’est développée au-delà de l’immobilier. Cette société privée contrôle un portefeuille d’investissement d’un milliard de dollars avec des intérêts répartis sur plusieurs continents et dans plusieurs secteurs, notamment la finance, les transports, l’énergie et les médias.
Points clés à retenir
- Zell a fait fortune en investissant dans des biens immobiliers sous-évalués et en les conservant à long terme.
- Il est l’un des pionniers du fonds d’investissement immobilier et en a créé deux.
- Zell a décrit sa stratégie comme « danser sur les squelettes des erreurs des autres ».
Zell est considéré comme le créateur du fonds d’investissement immobilier (REIT) contemporain, et lui et son équipe ont créé certains des plus grands REITS cotés en bourse au monde. Il s’agit notamment de Equity Residential (EQR), une société de placement immobilier d’appartements avec une capitalisation boursière de près de 20,5 milliards de dollars, et de Equity Commonwealth (EQC), une société de placement immobilier de bureaux avec des propriétés à travers les États-Unis et une capitalisation boursière de près de 3,32 milliards de dollars en octobre 2020.
Selon Forbes, la valeur nette de Zell est de 4,7 milliards de dollars. Voici un aperçu de la façon dont il a fait fortune.
Petite enfance et scolarisation
Né en 1941, Zell a été élevé dans une famille juive de Chicago. Ses parents avaient émigré aux États-Unis en 1939, peu avant que l’Allemagne n’envahisse la Pologne, et son père était un grossiste en bijoux.
Dès son plus jeune âge, Zell s’est intéressé au monde des affaires. En 1953, alors qu’il avait 12 ans, il achetait des exemplaires de Playboy en vrac pour deux trimestres chacun et les revendait entre 1,50 et 3 dollars. « Pendant le reste de cette année-là, je suis devenu importateur des magazines Playboy pour la banlieue », se rappelle Zell lors d’une réunion de l’Urban Land Institute en 2013, qualifiant cette expérience de « première leçon sur l’offre et la demande ».
Le parcours entrepreneurial de Zell s’est poursuivi tout au long de ses années de collège. Alors qu’il était à l’université du Michigan, il a géré, avec un ami, Robert Lurie, des appartements d’étudiants pour des propriétaires. Leur premier travail a concerné 15 foyers. Mais ils ont passé beaucoup de temps à acheter et à améliorer des propriétés en difficulté dans le but de les revendre ou de les louer à des étudiants.
Lorsqu’il a obtenu son diplôme en 1966, Zell avait géré un total de 4 000 appartements et en avait possédé personnellement entre 100 et 200. Il a vendu sa part de l’entreprise de gestion immobilière à Lurie avant de retourner à Chicago.
Début de carrière dans l’immobilier
Peu après avoir obtenu son diplôme de droit et le brevet d’avocat, Zell a rejoint un cabinet d’avocats, qu’il a quitté après sa première semaine. Il a finalement décidé de faire une carrière à plein temps dans l’investissement immobilier.
En 1968, Zell a fondé ce qui allait devenir Equity Group Investments et, l’année suivante, il a convaincu Lurie de travailler avec lui.
Une vague de surconstruction à la fin des années 1960 et au début des années 1970 a contribué à précipiter un effondrement du marché en 1973. L’immobilier résidentiel multifamilial a été le premier touché, et d’autres types de biens ont rapidement suivi. De nombreux prêts sur des propriétés commerciales sont tombés en défaut de paiement et de nombreux promoteurs ont abandonné leurs projets. Zell et Lurie ont alors eu l’occasion d’acquérir des propriétés de qualité à des prix peu élevés.
À la fin de la crise, ils possédaient tous deux un précieux portefeuille d’immeubles d’appartements, de bureaux et de commerces.
Ils ont détenu le portefeuille pendant de nombreuses années et, en conséquence, ont vu la valeur des bâtiments regagner et finalement dépasser leurs niveaux d’évaluation précédents. Pendant ce temps, Zell et Lurie ont assuré le service de leurs dettes grâce aux revenus locatifs mensuels des immeubles.
Cette approche de l’investissement immobilier était assez récente à l’époque ; la plupart des investisseurs immobiliers gagnaient leur argent en faisant des tours de bâtiments plutôt qu’en accumulant des revenus locatifs.
Au-delà de l’immobilier
Après avoir réussi à transformer des propriétés en difficulté en propriétés de valeur, Zell a décidé de diversifier ses investissements. Dans les années 1980, il a commencé à acheter des entreprises.
Notamment, sa stratégie d’investissement est restée la même. Comme il l’a décrit dans une interview accordée au magazine LEADERS , « J’ai fait fortune en tournant à droite quand tout le monde allait à gauche. À la fin des années 80 et au début des années 90, j’achetais des immeubles de bureaux à 50 cents par dollar. Je regardais sans cesse par-dessus mon épaule pour voir qui était mon concurrent, mais il n’y avait personne. Je ne pouvais pas m’empêcher de me demander si j’avais tort. La peur et le courage sont très étroitement liés ».
Zell s’est concentré sur la reprise d’entreprises en difficulté dans le but de les redresser. Depuis qu’elle a élargi le portefeuille d’investissement d’Equity Group, Zell a investi dans des entreprises qui opèrent dans divers secteurs, notamment le rail, la location de conteneurs, les croisières de passagers, les emballages en plastique, les produits chimiques agricoles et la fabrication industrielle.
À un moment donné, elle détenait une participation majoritaire dans la Tribune Company, propriétaire de le Chicago Tribune et le Los Angeles Times . L’achat a été largement critiqué, car en privatisant la société, Zell l’a chargée de tant de dettes qu’elle a fait faillite.
Zell a fait parler de lui en 2007 après avoir vendu son portefeuille de 573 immeubles de bureaux, l’Equity Office REIT, à The Blackstone Group (BX), le plus grand gestionnaire d’investissements alternatifs au monde, pour 39 milliards de dollars. À l’époque, la transaction était la plus grande opération de rachat par emprunt de l’histoire.
Elle a également été considérée comme une mesure judicieuse avec le recul, puisqu’elle s’est produite juste avant la crise des prêts hypothécaires à risque et l’effondrement de l’immobilier qui a suivi.
Le danseur des tombes
Dans un article pour la New York University Review, Sam Zell a décrit sa stratégie immobilière comme « dansant sur les squelettes des erreurs des autres ». Cette phrase lui a valu le surnom de « Grave Dancer ».
Si ses activités ont fait de lui un personnage controversé, il est incontestablement l’un des entrepreneurs les plus riches du monde.