La saison des vacances d’été apporte de la joie à beaucoup de gens, mais pour certains, le désir d’avoir une résidence secondaire toute l’année apporte une touche de mélancolie. Si vous faites partie de ces personnes qui aimeraient posséder un endroit pour les escapades de week-end et les longues vacances paresseuses en toute saison, la première considération devrait être de savoir comment payer ce luxe.
Bien entendu, toutes les résidences de vacances ne sont pas chères, mais même avec une résidence secondaire relativement abordable, vous devez vous assurer que votre budget peut supporter les paiements mensuels supplémentaires pour le capital et les intérêts du prêt hypothécaire, les impôts fonciers, l’assurance des propriétaires et les éventuelles cotisations à l’association des propriétaires. N’oubliez pas de prévoir dans votre budget une marge pour l’entretien courant, les factures de services publics et la possibilité d’une réparation importante.
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Points clés à retenir
- Lorsque vous envisagez d’acheter une résidence secondaire, assurez-vous d’avoir l’argent nécessaire non seulement pour les paiements mensuels de l’hypothèque et des intérêts, mais aussi pour les impôts fonciers, l’assurance des propriétaires, les services publics et autres frais divers.
- Les prêts assurés par la FHA sont parfaits pour l’achat de votre résidence principale, car ils permettent de verser un petit acompte et d’obtenir une cote de crédit moyenne, mais vous ne pouvez pas les utiliser pour des résidences secondaires.
- Pensez plutôt à payer votre résidence secondaire en espèces ou à obtenir un prêt sur la valeur nette de votre résidence principale, si possible.
- Envisagez de demander un prêt standard pour votre maison de vacances ; cependant, soyez prêt à payer une mise de fonds plus importante, plus d’intérêts, et à vous conformer à des exigences plus strictes que pour un prêt hypothécaire sur votre résidence principale.
Options de financement des résidences secondaires
Pour de nombreux acheteurs de maison, un prêt assuré par la FHA est un choix de premier ordre car ces prêts exigent une mise de fonds de seulement 3,5 %, et les prêteurs offrent ces prêts même aux emprunteurs ayant une cote de crédit inférieure, jusqu’à 580 ou même moins dans certains cas. Toutefois, les acheteurs de résidences secondaires ne sont pas autorisés à utiliser les prêts de la FHA pour leur achat ; ces prêts sont limités uniquement aux résidences qui sont la résidence principale de l’emprunteur.
Option 1 : Espèces
Si vous parvenez à économiser suffisamment, l’achat en espèces est la méthode la plus simple pour payer une maison de vacances. En fait, l’enquête de la National Association of Realtors (NAR) auprès des acheteurs et des vendeurs de maisons a révélé qu’en janvier 2020, 21 % des acheteurs ont payé comptant leur achat de maison, et 17 % des maisons vendues étaient des propriétés de vacances et d’investissement.
Option 2 : Prêt sur fonds propres
Pour les propriétaires qui disposent d’une part substantielle de leur propriété, un prêt sur fonds propres peut être une option. Toutefois, de nombreux propriétaires ont perdu leur capital en raison de la chute de la valeur des maisons ces dernières années, de sorte qu’il est rare qu’ils disposent de suffisamment de fonds propres pour acheter une autre maison. En outre, les prêteurs sont moins enclins à approuver un prêt sur valeur nette immobilière qui draine trop de fonds propres de la résidence principale par crainte que la valeur des maisons ne continue à baisser. Les prêteurs partent du principe que si les propriétaires rencontrent des difficultés financières, ils seront plus agressifs dans le suivi des paiements de la résidence principale que de la maison de vacances.
Pour obtenir un prêt pour l’achat d’une résidence de vacances, soyez prêt à payer plus d’avance et à montrer que vous avez une cote de crédit plus élevée et un meilleur ratio d’endettement par rapport à vos revenus que ce dont vous auriez besoin pour demander un prêt hypothécaire pour une résidence principale.
Option 3 : Prêt conventionnel
Les prêts conventionnels pour les résidences de vacances sont une option, mais soyez prêt à verser une mise de fonds plus importante, à payer un taux d’intérêt plus élevé et à respecter des directives plus strictes que pour une hypothèque sur votre résidence principale. La mise de fonds minimale pour une maison de vacances est généralement de 20 % pour un prêt hypothécaire garanti par Fannie Mae ou Freddie Mac, mais de nombreux prêteurs ont porté leur exigence de mise de fonds minimale à 30 %, voire 35 % pour une résidence secondaire.
Pour pouvoir bénéficier d’un prêt classique pour une résidence secondaire, vous devrez généralement satisfaire à des critères de solvabilité plus élevés, de 725 ou même 750, selon le prêteur. Votre ratio d’endettement mensuel par rapport à vos revenus doit être élevé, en particulier si vous essayez de limiter votre mise de fonds à 20 %. Tous les emprunteurs doivent documenter entièrement leurs revenus et leurs actifs pour un prêt pour une résidence secondaire, car les prêteurs devront disposer de réserves de liquidités importantes pour s’assurer que vous avez les ressources nécessaires pour effectuer les paiements sur deux maisons.
Le taux d’intérêt des prêts immobiliers de vacances est souvent légèrement plus élevé que celui d’un logement situé dans une résidence principale. Les prêteurs basent leur tarification sur le risque et ils estiment généralement que les emprunteurs sont plus susceptibles de ne pas rembourser un prêt pour résidence de vacances que l’hypothèque sur leur résidence principale. En outre, de nombreuses résidences de vacances à la plage ou dans les stations de ski font partie d’un condominium. Dans de nombreux cas, les prêteurs exigent qu’un immeuble en copropriété soit occupé à 70 % par son propriétaire et que 15 % au maximum des propriétaires soient en retard sur leurs cotisations à l’association. Il peut être difficile d’obtenir un financement pour une maison de vacances dans un projet de condominiums qui ne répond pas à ces exigences, ou, à tout le moins, le prêteur exigera un taux d’intérêt plus élevé pour atténuer le risque.
Pour ceux qui prévoient de louer leur maison de vacances pour un revenu supplémentaire, tous les prêteurs ne permettent pas que le revenu locatif soit pris en compte pour l’obtention du prêt. Certains n’accorderont qu’un pourcentage des paiements de loyer en tant que revenu, et d’autres exigeront un historique documenté indiquant que la maison a été louée de façon constante.
Si vous rêvez d’acheter une maison à la plage ou à la montagne, commencez à économiser de l’argent et à rembourser vos dettes, puis contactez un prêteur pour examiner vos options.