L’achat d’une maison peut être un processus compliqué, auquel la plupart des gens ne sont généralement pas préparés et qu’ils ne comprennent pas vraiment. D’autres actions doivent être entreprises au cours des étapes de l’achat et de la vente d’une maison, de l’offre à l’inspection de la maison et à l’obtention de l’approbation du prêt hypothécaire.
L’un de ces éléments difficiles à comprendre est le processus de mise sous séquestre, qui se produit entre le moment où un vendeur accepte l’offre et celui où l’acheteur obtient les clés de la nouvelle maison. Comment s’y préparer ? Voici un aperçu en dix étapes de ce processus, afin que vous ne soyez pas laissé sous la pluie sans toit.
Points clés à retenir
- Le processus de séquestre a lieu entre le moment où le vendeur accepte une offre d’achat et celui où l’acheteur prend possession de la maison.
- La première partie du processus de séquestre est l’ouverture d’un compte sur lequel les dépôts et tout autre paiement peuvent être détenus.
- L’acheteur doit attendre l’approbation de la banque, obtenir un financement, faire effectuer des inspections, souscrire une assurance contre les risques, faire des visites et procéder à la clôture.
- L’acheteur peut se retirer du contrat si les conditions ne sont pas remplies ou s’il y a un problème avec la propriété.
1. Ouvrir un compte séquestre
Une fois que vous et le vendeur vous êtes mis d’accord sur un prix et que vous avez signé un contrat d’achat mutuellement acceptable, votre agent immobilier percevra votre indemnité de départ – en quelque sorte un dépôt de bonne foi qui sera finalement appliqué à votre acompte – et le déposera sur un compte séquestre auprès de la société ou du service de séquestre spécifié dans le contrat d’achat.
Un compte séquestre est géré par une partie extérieure afin de détenir des objets de valeur, tels que de l’argent, des actes de propriété et des documents financiers personnels, au nom de deux parties convenues, jusqu’à ce que des conditions précises soient remplies lors d’une transaction financière. Selon la raison du dépôt fiduciaire, l’agent fiduciaire peut être une société de gestion de titres spécialisée dans l’immobilier, une banque ou une autre institution financière, ou un particulier chargé de cette fonction.
La société fiduciaire agit en tant que tierce partie neutre pour collecter les fonds et les documents nécessaires à la procédure de clôture, y compris le chèque d’acompte initial, les documents de prêt et l’acte signé. Dans certaines régions, les avocats peuvent s’occuper de ce processus au lieu d’une société de dépôt fiduciaire, auquel cas on parle souvent de « règlement » plutôt que de « dépôt fiduciaire ».
2. Attendre l’évaluation du prêteur
La banque ou le prêteur qui vous accorde un prêt hypothécaire procédera à sa propre évaluation du bien – que vous, l’acheteur, payez généralement – afin de protéger ses intérêts financiers au cas où il devrait saisir le bien. Si l’évaluation est inférieure au prix proposé, le prêteur ne vous accordera pas de financement, à moins que vous ne soyez disposé à payer la différence en espèces ou que le vendeur ne réduise le prix au montant de l’évaluation.
Les autres possibilités qui s’offrent à vous pour tenter de faire changer d’avis l’évaluateur sont les suivantes
- Fournissez des informations supplémentaires sur les raisons pour lesquelles vous pensez que la maison devrait être évaluée à un montant plus élevé.
- Obtenez une deuxième évaluation.
- Essayez de vous adresser à un autre prêteur en espérant que l’évaluation vous sera favorable.
Si aucune de ces options n’est possible, vous pourrez annuler le contrat d’achat.
3. Un financement sûr
Vous devriez déjà avoir été pré-approuvé pour un prêt hypothécaire au moment où votre contrat d’achat a été accepté. Une fois que vous aurez communiqué à votre prêteur l’adresse de la propriété, il établira une estimation de bonne foi ou une déclaration détaillant le montant de votre prêt, le taux d’intérêt, les frais de clôture et les autres frais liés à l’achat. Vous voudrez peut-être négocier les chiffres figurant sur ce document avant de le signer.
$2,490
Le coût moyen de fermeture le plus élevé du pays – un total de 2 490 $ sur un prêt de 200 000 $ à Honolulu, Hawaï.
Une fois que vous avez votre engagement de prêt écrit, il est temps de supprimer la condition de financement par écrit du contrat d’achat, s’il en existe une.
Les agents incluent souvent aussi dans les contrats d’achat des clauses de réserve pour empêcher les acheteurs de posséder simultanément deux maisons et de payer deux hypothèques. Ce type d’éventualité donne à l’acheteur un délai déterminé pour vendre sa maison actuelle avant de conclure un contrat de séquestre sur une nouvelle maison.
4. Approuver les informations communiquées par le vendeur
Au cours de cette étape, vous devez recevoir une notification écrite de tout problème évident qui a déjà été identifié par le vendeur ou l’agent du vendeur. Par exemple, le garage peut avoir été transformé en zone d’habitation, en violation du code du logement de la ville. Il se peut que vous soyez déjà au courant de ce genre de problèmes, car ils sont souvent mentionnés dans l’annonce.
5. Obtenir l’inspection à domicile
Inspection à domicile
Vous n’êtes pas tenu de faire inspecter votre maison lorsque vous l’achetez, mais il est dans votre intérêt de le faire. Pour quelques centaines de dollars, un inspecteur professionnel vous dira s’il y a des défauts dangereux ou coûteux dans la maison. Si c’est le cas, vous voudrez en être informé afin de pouvoir renoncer à l’achat, demander au vendeur de les réparer ou demander au vendeur de baisser le prix afin que vous puissiez vous charger vous-même des réparations.
En particulier, vous ne pouvez pas négocier de concessions de vente si le contrat stipule que vous achetez la propriété « en l’état ». Si le processus d’inspection se termine de manière satisfaisante, vous devrez alors supprimer par écrit l’éventualité d’une inspection du contrat d’achat. Vous répéterez cette étape après toute autre inspection.
Inspection des parasites
Si le prêteur n’exige pas d’inspection antiparasitaire, vous pouvez toujours en obtenir une pour vous assurer que la maison n’a pas de termites, de fourmis charpentières ou d’autres parasites tels que des cafards ou des rats. Ces problèmes peuvent ne pas être apparents pendant la journée, lorsque vous avez très probablement visité la maison, et constituer une découverte terriblement malvenue après votre emménagement. En cas de problème de parasites, il faudra y remédier avant de pouvoir procéder à la vente – en supposant que vous souhaitiez poursuivre l’achat. Il s’agit là d’un autre domaine dans lequel vous pourriez vouloir renégocier avec le vendeur pour payer les travaux.
Inspection environnementale
Il est parfois recommandé de faire procéder à une inspection environnementale pour vérifier la présence de toxines dans la maison, telles que les moisissures, le radon et l’amiante. Il peut également y avoir des problèmes sur le site de la maison, comme la contamination provenant d’un endroit proche d’une décharge, d’un ancien champ pétrolifère, d’un pressing ou d’une station-service. Tout problème découvert dans cette zone peut entraîner de sérieux risques pour la santé et peut être d’un coût prohibitif.
Autres inspections
Les zones sujettes à des tremblements de terre peuvent nécessiter un rapport pédologique et/ou un rapport géologique pour évaluer le risque de dommages graves aux biens en cas de catastrophe. De nombreuses régions exigent des rapports sur les inondations. Si la maison est trop susceptible d’être inondée, vous ne pourrez pas obtenir d’assurance de propriétaire, ce qui signifie que vous ne pourrez pas obtenir de prêt hypothécaire. Dans certains cas, la souscription d’une assurance inondation en plus de votre assurance habitation résoudra ce problème. Dans les zones rurales, il convient de faire un relevé des terres pour vérifier les limites de la propriété – dans les zones urbaines, les limites ont tendance à être déjà très claires.
6. Assurance contre les risques d’achat
Cela comprend l’assurance de propriétaire occupant et toute couverture supplémentaire requise dans votre zone géographique, comme l’assurance contre les inondations. Vous devrez souscrire une assurance de propriétaire jusqu’à ce que votre prêt hypothécaire soit remboursé – et vous le voudrez probablement de toute façon. Choisissez votre propre compagnie d’assurance, qui peut être différente de celle que le prêteur choisit, et faites le tour du marché pour obtenir le meilleur taux.
7. Rapport sur le titre et assurance
Votre prêteur les exige également, mais là encore, vous les voudriez de toute façon. Le rapport sur les titres de propriété garantit que le titre de propriété est clair, c’est-à-dire qu’il n’y a aucun privilège sur la propriété et que personne d’autre que le vendeur ne peut prétendre à une quelconque partie de celle-ci.
L’assurance titres vous protège, ainsi que le prêteur, contre toute contestation juridique qui pourrait survenir ultérieurement si un élément n’apparaissait pas lors de la recherche de titres.
S’il y a un problème avec le titre – appelé « nuage » ou « défaut » – le vendeur devra le réparer pour que la vente puisse se poursuivre ou vous laisser partir. Selon votre lieu de résidence, la société fiduciaire et la société de gestion du titre peuvent être une seule et même société.
8. Le dernier passage
Il est bon de réinspecter la propriété juste avant la fermeture pour s’assurer qu’aucun nouveau dommage n’est survenu et que le vendeur vous a laissé les objets spécifiés dans le contrat d’achat, tels que les appareils ou les accessoires. À ce stade du processus, vous ne pourrez probablement pas faire marche arrière, sauf si le logement a subi des dommages importants. Toutefois, il n’est pas rare qu’un petit acheteur fasse pression sur son agent pour obtenir l’annulation du contrat pour quelque chose d’insignifiant.
9. Examiner le formulaire HUD-1
Au moins un jour avant la clôture, vous recevrez un formulaire HUD-1 ou le relevé final des conditions du prêt et des frais de clôture. Comparez-le à l’estimation de bonne foi que vous avez signée précédemment. Les deux documents doivent être très similaires. Recherchez les frais inutiles, inattendus ou excessifs ainsi que les erreurs flagrantes.
10. Fermer le dépôt fiduciaire
Le processus de clôture varie quelque peu selon les États, mais en gros, vous devrez signer une tonne de documents, que vous devrez prendre votre temps et lire attentivement. Le vendeur aura également des papiers à signer. Une fois tous les papiers signés, le responsable du séquestre préparera un nouvel acte vous désignant comme propriétaire du bien et l’enverra au greffier du comté. Vous présenterez un chèque de banque ou organiserez un virement bancaire pour couvrir le reste de l’acompte – dont une partie est couverte par vos arrhes – et les frais de clôture, et votre prêteur transférera vos fonds de prêt au séquestre afin que le vendeur et, le cas échéant, le prêteur du vendeur, puissent être payés.
Si vous arrivez jusque-là, vous pourrez enfin prendre possession de la maison.
Directives de la FHA concernant le dépôt fiduciaire des prêts
Avec les prêts hypothécaires traditionnels, votre expérience du séquestre s’arrête généralement à ce stade. Toutefois, si vous achetez une maison avec un prêt de l’Administration fédérale du logement (FHA), vos relations avec les comptes bloqués se poursuivent d’une manière différente, pour des raisons différentes.
Les prêts de la FHA exigent la tenue d’un compte séquestre pour les taxes foncières, l’assurance du propriétaire et les primes d’assurance hypothécaire (PIM). Cette dernière est exigée pour les emprunteurs qui effectuent un versement initial inférieur à 20 %. Plutôt que de payer les impôts directement au gouvernement et les primes d’assurance à l’assureur, un emprunteur FHA paie un douzième de ces dépenses chaque mois, en plus de son paiement du capital et des intérêts de son hypothèque, sur le compte. Le compte séquestre conserve cet argent jusqu’à ce que les factures soient dues à la fin de l’année.
Les primes d’assurance hypothécaire peuvent être annulées pour les emprunteurs FHA lorsque le solde du prêt atteint 78 % de la valeur estimée de la maison au moment de l’achat.
À ce stade, les paiements mensuels du séquestre pour l’année suivante sont ajustés à la hausse ou à la baisse selon qu’il y a eu une pénurie ou un excédent sur le compte pour le paiement de l’année en cours. Les détenteurs de prêts hypothécaires sont tenus de vous envoyer un relevé annuel de l’activité de votre compte séquestre, qui peut également être appelé compte de saisie des prêts hypothécaires.
Pourquoi tout cela ? Parce que, pour le dire crûment, les demandeurs de prêts de la FHA sont considérés comme présentant un risque plus élevé : Ils ont souvent des scores de crédit plus faibles, des revenus plus faibles et moins d’actifs – autant de raisons pour lesquelles ils demandent des prêts FHA, qui ont des exigences moins strictes pour les emprunteurs que les prêts hypothécaires classiques. Les prêteurs sont prêts à leur accorder des prêts hypothécaires en raison du soutien de la FHA, et la FHA est prête à les soutenir. Mais elle veut s’assurer que les factures seront payées, d’où le mandat de compte bloqué.
Votre agent immobilier supervisera l’ensemble de ce processus de dépôt fiduciaire, alors ne vous inquiétez pas trop si vous ne comprenez pas tous les détails. Toutefois, dans toute transaction où vous risquez de perdre beaucoup d’argent, il est bon d’avoir au moins une idée de base de ce qui se passe pour ne pas être exploité – ou perdre par inadvertance – votre maison.