Comprendre les actes de propriété

Les actes de propriété sont des documents juridiques utilisés dans l’immobilier qui transfèrent la propriété d’un bien immobilier d’un concédant (vendeur) à un concessionnaire (acheteur). Les biens immobiliers sont des terrains ou tout ce qui s’y rattache, comme les bâtiments ou les routes. Pour qu’un acte soit juridiquement valable, il doit comporter l’identification du concédant et du bénéficiaire et la description adéquate de la propriété.

Plus précisément, les actes relèvent de plusieurs catégories, notamment la garantie, la renonciation à recours et l’affectation spéciale. Cet article définira ce que sont les actes, ce qu’il faut inclure dans un acte pour le rendre juridiquement opérationnel, et les différents types d’actes utilisés dans le transfert de biens immobiliers.

Points clés à retenir

Un acte de propriété est un document juridique qui transfère la propriété d’un bien immobilier d’un vendeur à un acheteur.
Pour qu’un acte soit légal, il doit mentionner le nom de l’acheteur et du vendeur, décrire le bien transféré et inclure la signature de la partie qui transfère le bien.
En plus d’être considérés comme officiels ou privés, les actes sont également classés en tant que garantie générale, garantie spéciale ou quittance.
Les actes de garantie générale offrent au bénéficiaire la plus grande protection, les actes de garantie spéciale offrent au bénéficiaire une protection plus limitée, et les actes de renonciation offrent au bénéficiaire la moins grande protection en vertu de la loi.

Qu’est-ce qu’un acte de propriété ?

Un acte de propriété est un instrument juridique écrit et signé qui sert à transférer la propriété d’un bien immobilier de l’ancien propriétaire (le concédant) au nouveau propriétaire (le bénéficiaire). Historiquement, les biens immobiliers étaient transférés par le biais d’un acte cérémoniel appelé « livrée de saisine ». Dans cet acte, la personne qui transfère la terre remet une brindille ou une motte de gazon à la personne qui prend livraison de la terre. Une déclaration verbale ou écrite accompagnait souvent le geste, bien que ce soit la livrée de saisine qui transférait légalement le titre de propriété. Aujourd’hui, le titre de propriété d’un bien immobilier est transmis par un acte sur papier.

Les actes sont soit officiels, c’est-à-dire qu’ils sont exécutés à la suite d’une décision de justice ou d’un jugement, soit, plus communément, privés

, c’est-à-dire qu’ils sont exécutés par un accord conclu entre des particuliers ou des entreprises.

Éléments essentiels des actes de propriété

Bien que chaque État ait ses propres exigences, la plupart des actes doivent contenir plusieurs éléments essentiels pour être juridiquement valables :

Ils doivent être écrits. Bien que la plupart des actes soient remplis sur des formulaires imprimés, il n’y a pas d’obligation légale d’utiliser un formulaire spécifique tant que les éléments essentiels sont inclus.
Le constituant doit avoir la capacité juridique de transférer la propriété et le bénéficiaire doit être capable de recevoir la concession de la propriété. Une personne qui a la capacité de conclure un contrat valide est considérée comme compétente pour être un concédant.
Le concédant et le bénéficiaire doivent être identifiés de manière à pouvoir être vérifiés.
Les biens doivent être décrits de manière adéquate.
Les actes de transfert doivent être présents. Tous les actes types comprennent le langage juridique nécessaire au transfert effectif des biens.
L’acte doit être signé par le ou les concédants si le bien est détenu par plusieurs personnes.
L’acte doit être légalement remis au bénéficiaire ou à une personne agissant en son nom.
L’acte doit être accepté par le bénéficiaire. En règle générale, les actes sont acceptés par le bénéficiaire, mais dans certaines circonstances, celui-ci peut refuser de les remettre.

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Types d’actes

Les actes peuvent être classés de nombreuses façons. En général, les actes sont classés comme officiels ou privés. Les actes officiels sont exécutés en vertu d’un tribunal ou d’une procédure judiciaire. Cependant, la plupart des transactions immobilières impliquent des particuliers et des entreprises qui utilisent des actes privés.

Les actes sont également classés en fonction du type de garantie de titre fournie par le concédant. Les différents types d’actes comprennent :

Acte de garantie générale

L’acte de garantie générale offre au bénéficiaire la meilleure protection. Avec ce type d’acte, le concédant fait une série de promesses (appelées « covenants ») et de garanties juridiquement contraignantes au concessionnaire (et à ses héritiers), qui s’engagent à le protéger contre toute réclamation et demande antérieure de toute personne, quelle qu’elle soit, concernant la terre cédée. Les conventions habituelles relatives au titre de propriété incluses dans un acte de garantie générale sont les suivantes

la convention de saisie, c’est-à-dire que le constituant garantit qu’il est propriétaire des biens et qu’il a le droit légal de les transmettre
le pacte contre les charges, qui indique que le constituant garantit que le bien est libre de tout privilège ou charge, sauf indication contraire dans l’acte
le pacte de jouissance paisible, indiquant que le bénéficiaire aura la jouissance paisible de la propriété et ne sera pas dérangé parce que le concédant avait un titre défectueux
le pacte d’assurance complémentaire, par lequel le concédant s’engage à fournir tout document nécessaire à la régularisation du titre

Acte de garantie spéciale

Lorsque dans un acte de garantie générale, le concédant promet de garantir et de défendre le titre transmis contre les réclamations de toutes les personnes, le concédant d’un acte de garantie spéciale garantit qu’il a reçu le titre de propriété et qu’il n’a rien fait pendant qu’il détenait le titre pour créer un défaut.

En d’autres termes, seuls les défauts apparus pendant la période où le concédant était propriétaire du bien sont garantis. En raison de cette limitation, la garantie spéciale offre au bénéficiaire une protection moindre que l’acte de garantie générale. De nombreux acquéreurs de biens immobiliers insisteront pour obtenir un acte de garantie générale afin de se prémunir contre les problèmes qui pourraient survenir à la suite d’un acte de garantie spéciale.

Acte de renonciation

L’acte de renonciation, également appelé acte de non-garantie, offre au bénéficiaire la protection la plus faible. Ce type d’acte transmet tout intérêt que le concédant a actuellement dans le bien, le cas échéant. Aucune garantie ou promesse concernant la qualité du titre n’est faite. Si le concédant a un bon titre, l’acte de renonciation est essentiellement aussi efficace qu’un acte de garantie générale. Toutefois, si le titre contient un défaut, le bénéficiaire n’a aucun recours juridique contre le concédant en vertu de l’acte. Un acte de renonciation est souvent utilisé si le concédant n’est pas sûr du statut du titre (s’il contient des défauts) ou si le concédant ne veut pas être tenu responsable en vertu des clauses du titre.

Actes à but spécial

Les actes à usage spécial sont fréquemment utilisés dans le cadre de procédures judiciaires et dans les cas où l’acte émane d’une personne agissant dans le cadre d’une fonction officielle quelconque. La plupart des actes à usage spécifique n’offrent que peu ou pas de protection au bénéficiaire et sont essentiellement des actes de renonciation. Les types d’actes à usage spécial comprennent, sans s’y limiter, les suivants

Acte de l’administrateur : Il peut être utilisé lorsqu’une personne décède sans testament. Un administrateur nommé par le tribunal disposera des biens du défunt et l’acte de l’administrateur peut être utilisé pour transmettre le titre de propriété d’un bien immobilier au bénéficiaire.
Acte de l’exécuteur testamentaire : Il peut être utilisé lorsqu’une personne décède par testament. L’exécuteur testamentaire dispose des biens du défunt et un acte d’exécution peut être utilisé pour transmettre le titre de propriété ou les biens immobiliers au bénéficiaire.
L’acte du shérif : Il est remis à l’adjudicataire d’une vente en exécution forcée tenue pour satisfaire à un jugement obtenu contre le propriétaire du bien. Le bénéficiaire reçoit le titre de propriété du débiteur du jugement, quel qu’il soit.
Tax Deed : Il est délivré lorsqu’un bien est vendu pour des impôts en souffrance.
Acte tenantlieu de forclusion : il est remis par un emprunteur en défaut de paiement d’une hypothèque directement au prêteur. Cela permet d’éviter une procédure de saisie et, si le prêteur accepte l’acte en lieu et place de la saisie, le prêt est résilié. De nombreux prêteurs préfèrent procéder à une saisie afin d’assainir le titre de propriété.

Acte de donation (Gift Deed). Il est utilisé pour transmettre le titre de propriété d’un bien immobilier qui est donné sans contrepartie ou pour une contrepartie symbolique seulement. Dans certains États, l’acte de donation doit être enregistré dans les deux ans, sinon il devient nul.

Les biens immobiliers, c’est-à-dire les terres ou tout ce qui est attaché à la terre qui est immeuble, comme un bâtiment, un ruisseau ou une route, sont essentiellement les mêmes que les biens immobiliers.

Le transfert du titre de propriété se fait par un acte. Certains éléments essentiels doivent être contenus dans l’acte pour qu’il soit juridiquement valable. Différents actes offrent différents niveaux de protection au bénéficiaire et les obligations d’un concédant sont déterminées par la forme de l’acte. Étant donné que les actes sont des documents juridiques importants qui affectent les intérêts et les droits de propriété, il convient de consulter un avocat spécialisé en immobilier pour toute transaction les concernant, comme la conclusion d’un achat de maison.