Baux simples, doubles ou triples nets : Une vue d’ensemble
Un bail net est un bail immobilier dans lequel un locataire paie une ou plusieurs dépenses supplémentaires. Ces dépenses comprennent généralement les impôts fonciers, les primes d’assurance des biens ou les frais d’entretien, et sont souvent utilisées dans l’immobilier commercial. Il existe trois types de base de baux nets : Les baux nets simples, doubles et triples.
Un bail net unique exige que le locataire ne paie que les taxes foncières en plus du loyer. Dans le cas d’un bail double net, le locataire paie le loyer plus les taxes foncières ainsi que les primes d’assurance. Un bail triple net, également connu sous le nom de bail NNN ou net-net-net, exige du locataire qu’il paie un loyer plus les trois dépenses supplémentaires.
Les loyers sont généralement plus bas dans les baux nets que dans les baux traditionnels : plus le locataire doit supporter de dépenses, plus le loyer de base que le propriétaire exige est bas. Mais les baux triples nets sont généralement des baux cautionnables, ce qui signifie qu’un locataire ne peut pas faire marche arrière parce que les coûts – en particulier les coûts d’entretien – peuvent être plus élevés.
Le crédit-bail net unique
Les baux nets uniques, souvent appelés baux nets ou N, ne sont pas aussi courants dans le monde de la location. Dans un tel bail, le propriétaire transfère un risque minimal au locataire, qui paie les impôts fonciers. Cela signifie que toutes les autres dépenses – telles que l’assurance, l’entretien et les réparations, ainsi que les services publics – sont à la charge du propriétaire. Le propriétaire est également responsable de l’entretien et/ou des réparations qui doivent être effectuées pendant la durée du bail dans la propriété.
Les locataires d’un bail net unique finissent par payer un loyer légèrement inférieur à celui d’un bail standard en raison du coût supplémentaire des taxes foncières. Mais un loyer plus élevé n’allège pas la responsabilité du propriétaire de maintenir ces dépenses à jour.
Par exemple, un locataire peut manquer ou retarder ses paiements à la municipalité, ce qui signifie que le propriétaire est à sa merci. Ces retards peuvent entraîner des amendes et/ou des frais supplémentaires. C’est pourquoi la plupart des propriétaires incluent les impôts fonciers dans le paiement du loyer. Ils préfèrent que le paiement passe par eux afin de savoir que les taxes sont payées à temps et dans le bon montant.
Le crédit-bail double net
Les baux double net, également appelés baux net-net ou NN, sont particulièrement populaires dans l’immobilier commercial. Dans un tel bail, le locataire paie, en plus du loyer, des taxes foncières et des primes d’assurance. Le loyer de base à payer pour l’espace lui-même est généralement inférieur en raison des dépenses supplémentaires que le locataire doit supporter. En revanche, tous les frais d’entretien restent à la charge du propriétaire, qui les paie directement.
Dans les grands ensembles commerciaux où plusieurs espaces sont disponibles à la location, comme les centres commerciaux et les grands complexes de bureaux, les locataires peuvent avoir une superficie différente de celle de leurs voisins. Les propriétaires attribuent donc généralement les taxes et les frais d’assurance aux locataires proportionnellement à la superficie louée.
Tout comme dans le cas du bail à loyer unique net, les propriétaires doivent faire répercuter les paiements supplémentaires sur eux, afin qu’ils puissent les verser à la municipalité et à la compagnie d’assurance. Même si le bail du locataire inclut ces paiements, le nom du propriétaire figure sur la facture de taxes et d’assurance, ce qui signifie qu’il est responsable en dernier ressort. En faisant payer ces dépenses directement au locataire, le propriétaire peut éviter les problèmes liés aux paiements tardifs ou manqués par les locataires, qui pourraient entraîner des frais supplémentaires.
Triple Net Leases
Le bail triple net libère le propriétaire du risque le plus important de tout bail net. Cela signifie que même les coûts d’entretien et de réparation des structures doivent être payés par le locataire, en plus du loyer, des taxes foncières et des primes d’assurance. Comme ces dépenses supplémentaires sont répercutées sur le locataire, le propriétaire demande généralement un loyer de base moins élevé.
Lorsque les coûts d’entretien sont plus élevés que prévu, les locataires qui ont un bail triple net tentent souvent de sortir de leur bail ou d’obtenir des concessions de loyer. Pour éviter que cela ne se produise, de nombreux propriétaires préfèrent recourir à un bail net cautionnable. Il s’agit d’un type de bail triple net qui ne peut être résilié avant sa date d’expiration. En outre, le montant du loyer ne peut être modifié pour quelque raison que ce soit, y compris en cas d’augmentation importante et inattendue des frais annexes.
Les propriétaires peuvent préférer utiliser un bail net cautionnable, car les locataires peuvent essayer de se sortir d’un bail triple net coûteux.
Les baux triples nets peuvent augmenter les dépenses opérationnelles du locataire, et il peut être tenu responsable des franchises des polices d’assurance, et il peut également être responsable de tout dommage à la propriété qui n’est pas couvert par la compagnie d’assurance.
La plupart des baux triple net sont des baux à long terme, d’une durée supérieure à 10 ans, et comprennent généralement des concessions pour les augmentations de loyer. Ils sont également appelés baux net-net-net ou NNN dans le secteur immobilier. (Pour des informations complémentaires, voir : Quels types de biens immobiliers utilisent des baux triple net (NNN) ?)
Points clés à retenir
- Les baux nets impliquent que les locataires paient une ou plusieurs dépenses supplémentaires dans le secteur de l’immobilier commercial.
- Dans un bail net unique, le locataire paie un loyer de base moins élevé en plus des taxes foncières.
- Les baux doubles nets incluent les taxes foncières et les primes d’assurance avec le loyer de base.
- Les baux triples nets comprennent les impôts fonciers, les assurances et les frais d’entretien en plus du loyer de base.
- Les locataires peuvent essayer de se soustraire aux baux triple net en raison des coûts élevés qui y sont associés, c’est pourquoi les propriétaires utilisent généralement un bail net cautionnable.
Considérations particulières
Lors de la conclusion d’un bail, quel qu’il soit, le locataire doit tenir compte du fait que le montant de son loyer, qu’il comprenne des dépenses supplémentaires ou des notes, peut augmenter. Un propriétaire peut augmenter le loyer en raison des augmentations légales autorisées par les autorités locales. Mais le loyer peut également augmenter en raison de réévaluations de la taxe foncière ou de l’augmentation des primes d’assurance.
Mais il existe des alternatives. Si on leur en donne la possibilité, les locataires peuvent envisager de signer un bail brut, qui prévoit un loyer forfaitaire. Ce montant couvre les frais de location de l’espace ainsi que toutes les dépenses supplémentaires qui s’y rapportent. Le propriétaire reste donc responsable du paiement des impôts fonciers, des primes d’assurance et des frais d’entretien. Il couvre ces frais en les intégrant dans le loyer qu’il facture à son locataire.
Par exemple, si le loyer annuel est de 10 000 dollars et qu’il estime les coûts supplémentaires à 3 000 dollars, le loyer effectif qu’il fait payer au locataire est de 13 000 dollars par an. Bien que les baux traditionnels soient plus courants que les baux nets, ils présentent plus de risques pour le propriétaire, qui doit absorber toute augmentation imprévue des dépenses supplémentaires. C’est pourquoi certains propriétaires préfèrent utiliser un type de bail net, transférant une partie ou la totalité de ce risque au locataire.