Que sont les commissions sur les ventes immobilières ?
Lorsque vous envisagez d’acheter ou de vendre une maison, les honoraires d’un agent immobilier sont un facteur à prendre en considération. Malheureusement, la plupart des gens ne s’intéressent qu’au montant de ces honoraires et n’ont aucune idée de la manière dont ils fonctionnent ni même de qui les paie une fois la transaction conclue. Nous examinons ici certains des principes les plus universels des honoraires de l’agent immobilier.
Comment fonctionnent les commissions de vente de biens immobiliers
Les commissions versées aux agents immobiliers sont négociables et donc variables. Bien que beaucoup de gens pensent que la commission est toujours de 6 %, les données de 2005 sur les tendances réelles montrent que le taux de commission moyen aux États-Unis est de 5,02 %. Ce pourcentage correspond à un pourcentage du prix de vente de la maison, de sorte que le montant exact que cela implique ne sera pas connu tant qu’une offre n’aura pas été acceptée et que la maison n’aura pas été vendue. Toute commission versée à un agent immobilier doit être négociée dans le cadre du contrat entre l’agent et l’acheteur ou le vendeur avant que la transaction ne soit conclue.
Qui paie les commissions sur les ventes immobilières ?
C’est précisément pour savoir qui paie la commission d’un agent immobilier que les choses se compliquent un peu. En supposant que l’acheteur et le vendeur ont tous deux un agent, vous pourriez faire valoir que c’est le vendeur qui la paie ou que c’est l’acheteur qui la paie. En effet, la commission provient du produit de la vente et est souvent – mais pas toujours – répartie de manière égale entre les deux agents.
Par exemple, supposons qu’un acheteur et un vendeur (chacun avec un agent immobilier) se mettent d’accord sur un accord concernant une maison. La maison est vendue à l’acheteur pour 250 000 dollars. En supposant que la commission immobilière soit de 6 %, cela signifie que la commission due sur cette vente est de 15 000 $. Vous pouvez faire valoir soit que l’acheteur paie cette commission (parce qu’il ou elle paie le coût de la maison), soit que le vendeur la paie (parce qu’elle est prélevée sur la valeur nette de la maison). Dans les deux cas, il est important de noter que ces frais sont prélevés sur le coût de la maison et ne s’ajoutent pas au prix de vente. Ainsi, si le vendeur est propriétaire de la maison, il sortira de la vente avec 235 000 $ (250 000 à 15 000 $).
Comment les commissions de vente de biens immobiliers sont-elles versées ?
Les contrats que l’acheteur et le vendeur ont conclus avec leurs agents déterminent à l’avance la rémunération que chaque agent recevra. Le pourcentage est souvent réparti de manière égale entre les agents de l’acheteur et du vendeur, bien que parfois un contrat puisse stipuler qu’un agent recevra une plus grande part de la commission que l’autre. Ensuite, c’est généralement aux avocats de la transaction qu’il revient d’extraire la commission et de la répartir selon les contrats des agents. Toutefois, les honoraires ne vont pas directement aux agents immobiliers, mais à leurs courtiers. Les agents immobiliers agréés doivent travailler pour un courtier, dont beaucoup prennent une partie des honoraires immobiliers pour couvrir le coût de choses telles que la publicité, la location d’enseignes et de bureaux.
Contentions concernant les frais de commission sur les ventes immobilières
L’un des principaux arguments avancés à propos des frais immobiliers est qu’ils sont trop élevés ou que le service fourni par les agents immobiliers ne vaut pas le coût des frais. Il y a certainement de bons et de mauvais agents, mais c’est un argument encore difficile à faire valoir dans les deux camps. Par exemple, supposons que la maison de l’exemple ci-dessus soit vendue le premier jour de son inscription. Cela signifie en fait qu’au moins l’agent du vendeur gagne 7 500 $ pour un travail relativement peu important, consistant essentiellement à prendre des photos, à mettre la maison en vente, à discuter du prix avec le vendeur et à répondre à ses questions.
Cependant, d’un autre côté, la vente d’une maison peut également prendre des semaines, des mois ou, dans le cas de maisons très uniques ou très chères, des années. Pour l’agent du vendeur, cela peut représenter de nombreuses heures passées à commercialiser la maison, à organiser des journées portes ouvertes, à prendre des appels téléphoniques et à se tenir au courant des autres annonces et ventes dans le voisinage ; cet agent prendra également en charge le coût à long terme du maintien de la maison sur le marché, y compris les frais d’affichage et de publicité. Si l’on considère les choses sous cet angle, peu de vendeurs voudraient prendre le risque de payer un agent immobilier à l’heure.
Il en va de même pour les acheteurs : certains trouveront une maison immédiatement, tandis que d’autres en examineront des dizaines avant de s’installer. Si les acheteurs devaient payer un agent à l’heure, ils auraient l’inconvénient d’être pressés. S’ils devaient payer un forfait à l’agent, celui-ci pourrait être en mesure de faire avancer le choix plus rapidement. Ainsi, le système de commission est conçu pour agir comme une sorte de compromis entre l’acheteur et le vendeur.
Les frais fixes comme alternative
Cela dit, il existe des agents de référencement qui travaillent pour une somme forfaitaire. Cela peut évidemment profiter aux vendeurs en termes d’économies, mais l’inconvénient est que ces agents offrent généralement une représentation limitée. Dans un sens, les honoraires immobiliers basés sur un pourcentage agissent comme une sorte d’assurance qui protège à la fois les agents immobiliers et les acheteurs et vendeurs qu’ils représentent. Comme dans le cas de l’assurance, une seule partie obtient le maximum d’avantages dans chaque cas particulier, mais cela s’équilibre pour que le système continue de fonctionner.
Dans les cas où l’agent immobilier doit travailler plusieurs mois pour conclure une affaire, le pourcentage des honoraires lui garantit qu’il peut s’attendre à une somme raisonnable pour le travail accompli et les dépenses engagées pour faire le travail. Toutefois, cela signifie également qu’un agent immobilier sera parfois payé tout autant pour un travail beaucoup moins important. Étant donné que les deux parties concluent la transaction sans avoir connaissance du résultat, le taux est considéré comme un moyen équitable de garantir que l’acheteur ou le vendeur ne paie pas trop et que l’agent immobilier est rémunéré équitablement pour la quantité de travail que la transaction peut entraîner. Un pourcentage est également un moyen d’uniformiser les règles du jeu en rendant les agents immobiliers accessibles aux acheteurs et aux vendeurs, qu’ils soient millionnaires ou qu’ils cherchent à acheter ou à vendre un appartement de 90 000 dollars.
Les commissions des agents immobiliers peuvent être l’un des aspects les moins bien compris de l’achat ou de la vente d’une maison. Si vous décidez de faire appel aux services d’un agent immobilier, assurez-vous de lire attentivement le contrat et de comprendre les conditions relatives à la commission que vous verserez pour les services de votre agent.