L’une des plus grandes décisions financières de la vie est l’achat d’une maison. L’accession à la propriété permet de se constituer un capital et de déduire les intérêts hypothécaires de ses impôts. La valeur d’une maison peut augmenter au fil du temps, et il existe des avantages intangibles tels qu’un meilleur contrôle sur les rénovations. Lorsqu’un particulier achète une maison, ses dépenses mensuelles augmentent généralement. Néanmoins, être propriétaire peut être gratifiant si vous prenez les bonnes décisions dès le départ.
Points clés à retenir
- Assurez-vous que votre cote de crédit est la meilleure possible avant de commencer à rechercher un prêt hypothécaire
- Gardez un œil sur les frais du prêteur. Certains sont inévitables et d’autres sont négociables.
- Vous risquez de vous voir imposer des frais de PMI. Si c’est le cas, débarrassez-vous en dès que possible.
Première étape : affiner votre cote de crédit
La préparation est la moitié de la bataille pour obtenir un prêt hypothécaire. La première étape consiste à obtenir votre rapport de crédit et à connaître votre score FICO, c’est-à-dire à savoir si vous serez considéré comme solvable. Votre score se situera entre 300 et 850.
Depuis 2010, l’Administration fédérale du logement (FHA) exige une cote de crédit de 580 ou plus pour pouvoir bénéficier d’un prêt de la FHA avec un acompte de 3,5 %. Les personnes ayant une cote de crédit entre 500 et 579 doivent verser 10 %, tandis que les emprunteurs ayant une cote inférieure à 500 ne sont pas admissibles. D’autres programmes, comme Fannie Mae, fixent un minimum plus élevé de 620 à 640 pour les demandeurs de prêts hypothécaires.
Que faire ?
Si votre score est faible, efforcez-vous de rembourser toute dette à taux d’intérêt élevé. Payez vos factures à temps. Ne demandez pas une autre carte de crédit. Mais ne fermez pas les cartes de crédit non utilisées. Le fait d’avoir du crédit à votre disposition mais de ne pas l’utiliser améliore en fait votre score de crédit en augmentant votre taux d’utilisation du crédit. Vérifiez également si votre rapport de crédit ne contient pas d’erreurs ou d’écarts et faites le nécessaire pour les corriger.
Deuxième étape : recherche d’un prêteur
Une fois que votre cote de crédit est au niveau requis, cherchez un prêteur. En supposant que vous soyez un bon candidat, laissez trois ou quatre prêteurs se disputer votre entreprise. Ne donnez pas à chaque prêteur l’autorisation d’accéder à votre dossier de crédit. Obtenez une estimation du prêt (anciennement appelée estimation de bonne foi) et analysez chaque charge. Ce n’est que lorsque vous aurez choisi un prêteur que vous lui permettrez de vérifier votre crédit.
Les points d’hypothèque constituent une charge d’intérêt initiale. Évitez-les si possible.
Les commissions versées par les prêteurs à l’emprunteur peuvent être très créatives et négociables. Des frais tels que les frais de montage, de traitement et de souscription peuvent souvent être négociés à la baisse d’au moins 50 % ou même être supprimés par le prêteur s’il souhaite que votre entreprise soit créée.
Refuser de payer des points
Évitez les points si vous le pouvez. Lorsque vous payez des points, vous payez des intérêts sous la forme d’un montant forfaitaire à l’avance pour obtenir un taux plus bas sur un prêt hypothécaire à taux fixe. Un point équivaut à 1 %. En gros, cela augmente le montant de votre mise de fonds. Les points constituent des frais supplémentaires inutiles pour le prêteur. Refusez de les payer, ou allez faire affaire ailleurs.
Dans certains cas, il peut être utile de faire appel à un avocat spécialisé dans l’immobilier pour identifier les frais inutiles. Un agent immobilier bien informé peut vous dire quels sont les coûts habituels et ceux qui pourraient être éliminés. Par exemple, dans certains comtés de Floride, les frais d’assurance des titres sont à la charge de l’acheteur (à moins que le vendeur n’accepte de prendre en charge ces frais). Si vous y achetez, ces frais doivent figurer sur votre estimation de prêt. En tout état de cause, vous ne voulez pas de grosses surprises lorsque vous recevez la déclaration de clôture avant la clôture.
Étape 3 : À propos du PMI
La plupart des prêteurs demandent une assurance hypothécaire privée (PMI) si vous effectuez un premier versement initial de moins de 20 % sur votre maison. Cette assurance protège le prêteur, et non vous, en cas de défaut de paiement de votre prêt. La PMI peut être inévitable si vous ne pouvez pas atteindre le seuil de 20 %. Si vous demandez un prêt de 200 000 dollars avec un acompte de 10 %, vous pouvez vous attendre à payer au moins 100 dollars par mois pour le PMI. Il n’est pas rare de voir les paiements du PMI se situer entre 150 et 200 dollars par mois.
Laissez tomber
Toutefois, sachez que lorsque vous atteignez un certain pourcentage de la valeur nette de votre logement, généralement 20 %, vous pouvez annuler le PMI. Et vous le voudrez. Sur 30 ans, un versement mensuel de 150 $ au titre du PMI peut atteindre plus de 54 000 $. Les prêteurs ne vous rappelleront pas que vous pouvez annuler le paiement supplémentaire.
Éviter le PMI
Supposons que vous ayez une maison de 200 000 $ et que vous ayez 10 000 $ pour l’acompte. La plupart des prêteurs exigeront un paiement du PMI si vous ne versez pas au moins 40 000 $ d’acompte, hors frais de prêt. Pour de nombreux acheteurs d’une première maison, un acompte de 40 000 $ est hors de question.
Cependant, vous pouvez essayer d’associer vos prêts de manière à ce que deux prêteurs participent au prêt. Cela pourrait ressembler à un plan de type 80-15-5 : vous financez 80 % sur une hypothèque principale, 15 % sur une deuxième hypothèque ou un prêt sur la valeur nette de la maison, et 5 % comme mise de fonds. En utilisant le prêt sur valeur nette immobilière plus votre mise de fonds, vous pouvez utiliser ce montant comme levier sur le prix d’achat de votre maison et couvrir la mise de fonds de 20 %, évitant ainsi le PMI.
Le prêt sur fonds propres ou le deuxième prêt aura très probablement un taux variable ou un taux plus élevé que votre prêt hypothécaire principal, vous devrez donc garder un œil sur ce prêt et essayer de le rembourser en premier. Les intérêts du prêt sur fonds propres sont également déductibles des impôts fédéraux si le prêt a été utilisé pour acheter, construire ou améliorer sensiblement le logement d’un contribuable. Toutefois, un couple marié ne peut déduire les intérêts que sur un montant maximum de 750 000 dollars de dette hypothécaire totale.
Types de prêts
Le prêt à taux fixe sur 30 ans reste le prêt hypothécaire le plus courant. La plupart des propriétaires préfèrent ce type de prêt car leurs mensualités restent stables au fil des ans.
Un prêt fixe de 15 ans est de plus en plus populaire car il réduit l’horizon temporel du prêt, ce qui diminue le montant des intérêts payés sur la durée du prêt. Ces prêts à court terme ont généralement un taux d’intérêt plus élevé parce que le prêteur renonce à la possibilité de gagner de l’argent, en particulier si le taux d’intérêt augmente.
Un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) offre un taux d’intérêt bas pendant une période déterminée. Le taux d’intérêt peut ensuite être ajusté chaque année, ou il peut être indiqué comme « 3-1 », « 5-1 » ou « 7-1 ». Avec un prêt à taux variable « 7-1 », le montant du prêt sera fixe pendant les sept premières années, puis sera ajusté à partir de la huitième année en fonction des conditions actuelles du marché. Celles-ci sont généralement basées sur l’indice du Trésor à un an.
Comment fonctionnent les ARM
Au départ, les taux d’intérêt des ARM peuvent être de un à trois points de pourcentage inférieurs à ceux des hypothèques fixes classiques. La question de savoir si un ARM vous convient dépend souvent de la durée prévue de votre séjour dans la maison. Dans le cas du « 7-1 », si vous ne prévoyez de rester dans la maison que pendant sept ans, il peut s’agir du prêt idéal pour vous. Toutefois, si vous prévoyez de rester plus longtemps dans la maison et que les taux d’intérêt commencent à augmenter, vos frais mensuels peuvent augmenter considérablement.
Il vaut la peine de faire un effort supplémentaire pour examiner votre déclaration de clôture et la comparer avec l’estimation du prêt avant la date de clôture de votre nouvelle maison. Si les chiffres sont gonflés ou si vous constatez de nouveaux frais, contactez le prêteur et demandez-lui d’expliquer ou de corriger les erreurs. L’achat d’une maison est un engagement à long terme, vous voulez donc bien comprendre toutes les conditions de votre prêt et ne pas négliger les frais cachés.