L’accession à la propriété reste un élément essentiel du rêve américain. C’est peut-être la raison pour laquelle il existe une foule d’incitations destinées à faciliter l’accès à la propriété pour les acheteurs d’un premier logement. Ces incitations comprennent des subventions fédérales et étatiques, des crédits d’impôt et d’autres options. Même si vous avez déjà été propriétaire d’une maison, vous pouvez bénéficier de ces programmes si vous répondez à des critères précis.
Points clés à retenir
- Une foule d’options facilitent la tâche des acheteurs d’une première maison (qui peuvent en fait inclure d’anciens propriétaires).
- Les subventions du HUD et les programmes de l’État existent tous deux pour aider les primo-accédants.
- Les acheteurs d’un premier logement peuvent retirer sans pénalité les fonds de l’IRA pour les frais liés au logement.
- Comme tous les acheteurs de logement, les primo-accédants peuvent bénéficier de déductions fiscales sur les intérêts hypothécaires et les crédits énergétiques.
Définition de l’acheteur d’un premier logement
Selon le ministère américain du logement et du développement urbain (HUD), un acheteur de première maison est une personne qui remplit l’une des conditions suivantes :
- Un particulier qui n’a pas été propriétaire d’une résidence principale pendant la période de trois ans se terminant à la date d’achat du bien (et le conjoint d’un tel particulier)
- Un parent isolé qui n’a possédé qu’une maison avec un ancien conjoint pendant son mariage
- Une femme au foyer déplacée qui n’a possédé qu’avec son conjoint
- Un particulier qui n’a possédé qu’une résidence principale non fixée de façon permanente à une fondation permanente conformément à la réglementation applicable
- Une personne qui n’a possédé qu’une propriété qui n’était pas conforme aux codes de construction de l’État, locaux ou modèles, et qui ne peut être mise en conformité pour un montant inférieur au coût de construction d’une structure permanente
Tant que vous remplissez les conditions requises pour l’achat d’un premier logement, comme indiqué ci-dessus, les options présentées dans cet article peuvent vous aider à réaliser votre rêve d’acheter une nouvelle maison. N’ayez pas peur de faire une demande simplement parce que personne dans votre famille n’a jamais possédé de maison auparavant ou parce que vous avez été injustement rejeté dans le passé.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
Prestations pour la première fois
Aiguisez vos connaissances sur le HUD
Le premier endroit où chercher une aide financière est le HUD. Bien que l’agence elle-même n’accorde pas de subventions aux particuliers, elle accorde des fonds destinés aux acheteurs d’une première maison à des organisations ayant le statut d’exonération fiscale de l’IRS. Le site web du HUD contient des informations détaillées.
Faites appel à votre IRA
Tout acheteur d’une première maison peut retirer jusqu’à 10 000 dollars d’un IRA traditionnel ou d’un Roth IRA sans avoir à payer la pénalité de 10 % pour retrait anticipé. Tout comme le HUD, la définition de l’IRS selon laquelle « un acheteur d’une première maison est une personne qui n’a pas possédé de résidence personnelle depuis trois ans », explique Dean Ferraro, un agent autorisé à représenter les contribuables devant l’Internal Revenue Service (IRS). Ainsi, même si vous avez été propriétaire d’une maison dans le passé, vous pouvez utiliser ces fonds pour un acompte, des frais de clôture ou d’autres dépenses connexes si vous répondez aux critères fédéraux.
L’exclusion pour l’achat d’une première maison ne vous dispense que de la pénalité de 10 %. Vous devrez toujours payer des impôts sur l’argent que vous retirez d’un IRA traditionnel, mais les comptes Roth IRA ne sont pas soumis à des impôts supplémentaires.
Comme ce retrait à vie de 10 000 $ est effectué par personne, un couple pourrait retirer un maximum de 20 000 $ (de leurs IRA respectifs) combinés pour payer leur première maison. Assurez-vous simplement d’utiliser l’argent dans les 120 jours, sinon il sera soumis à la pénalité de 10 %, met en garde Ferraro.
Augmenter la taille des programmes d’État
De nombreux États – par exemple l’Illinois, l’Ohio et Washington – offrentune aide à l’acompte aux acheteurs d’une première maison qui remplissent les conditions requises. Généralement, l’admissibilité à ces programmes est basée sur le revenu et peut également limiter le prix de la propriété achetée. Les personnes éligibles peuvent bénéficier d’une aide financière pour les acomptes et les frais de clôture ainsi que pour les coûts de remise en état ou d’amélioration d’une propriété.
Connaître les options des Amérindiens
Les Amérindiens qui achètent une première maison peuvent demander un prêt au titre de l’article 184 (en fait, tous les Amérindiens le peuvent). « Après le prêt VA sans mise de fonds, c’est le meilleur prêt subventionné par le gouvernement fédéral qui soit offert », déclare Ferraro. Ce prêt exige une commission de garantie initiale de 1,5 % et un acompte de seulement 2,25 % pour les prêts supérieurs à 50 000 dollars (pour les prêts inférieurs à ce montant, c’est 1,24 %).
Contrairement au taux d’intérêt d’un prêt traditionnel, qui est souvent basé sur la cote de crédit de l’emprunteur, le taux de ce prêt est basé sur le taux du marché en vigueur. Les prêts de l’article 184 ne peuvent être utilisés que pour les maisons individuelles (de un à quatre logements) et les résidences principales.
Sentez les Fédéraux
Si vous êtes à la recherche d’un réparateur, le programme HomePath ReadyBuyer de la Federal National Mortgage Association (FNMA) s’adresse aux premiers acheteurs. Après avoir suivi un cours obligatoire de formation à l’achat d’une maison en ligne, les participants peuvent recevoir jusqu’à 3 % d’aide pour les frais de clôture. Cette aide est destinée à l’achat d’une propriété saisie appartenant à Fannie Mae, comme l’appelle affectueusement la FNMA.
D’autres entreprises fédérales ou parrainées par le gouvernement offrent des programmes et une assistance qui, bien que n’étant pas exclusivement destinés aux nouveaux arrivants, favorisent ceux qui ont moins d’argent ou des antécédents de crédit limités. Les plus connus sont les prêts de l’Administration fédérale du logement (prêts FHA) et les prêts du ministère des anciens combattants (prêts VA).
Avantages fiscaux pour tous les acheteurs de maison
L’achat d’une première maison donne également droit aux avantages fiscaux accordés à tout acheteur, qu’il s’agisse de sa première ou de sa cinquième résidence.
Déduction des intérêts hypothécaires sur le logement
Les intérêts des prêts immobiliers étaient autrefois l’une des plus importantes déductions pour ceux qui détaillent. Toutefois, la loi sur les réductions d’impôts et l’emploi (TCJA) a limité cette déduction aux intérêts payés sur 750 000 dollars ou moins (375 000 dollars ou moins pour les personnes mariées déposant une déclaration séparée).
Dans le même temps, elle a presque doublé la déduction standard pour un couple marié déposant une déclaration conjointe, qui est passée de 12 700 à 24 400 dollars en 2019 et à 24 800 dollars en 2020 (6 350 à 12 200 dollars en 2019 – 12 400 dollars en 2020 pour les déclarants célibataires), ce qui réduit la probabilité que les gens aient suffisamment de déductions pour les détailler. Néanmoins, les intérêts hypothécaires sont déductibles. Vous devez être informé des intérêts payés à votre prêteur sur un formulaire 1098 envoyé chaque année en janvier ou début février.
Déduction des points ou des frais d’émission de prêt
Les frais que vous payez pour obtenir une hypothèque sur un logement peuvent être déduits, selon le Greene-Lewis. « Les points seront également déclarés sur le formulaire 1098 de votre prêteur ou sur votre relevé de règlement à la fin de l’année », dit-elle, ajoutant que les règles de déduction des points sont différentes pour un premier achat ou un refinancement.
Déduction de l’impôt foncier
Les déductions de l’impôt foncier sont disponibles pour les impôts fonciers d’État et locaux, en fonction de la valeur de votre maison. Le montant déduit est le montant payé par le propriétaire, y compris tout paiement effectué par l’intermédiaire d’un compte séquestre au moment du règlement ou de la clôture. Toutefois, la TCJA a plafonné la déduction à 10 000 $.
« Vous pouvez trouver les impôts fonciers payés sur votre formulaire 1098 auprès de votre société de crédit hypothécaire si vos impôts fonciers sont payés par l’intermédiaire de votre société de crédit hypothécaire », explique M. Greene-Lewis. « Sinon, vous devez déclarer le montant des taxes foncières que vous avez payées pour l’année indiquée sur votre facture de taxes foncières ».
Crédit d’énergie résidentielle
Les propriétaires qui installent des panneaux solaires, des systèmes de chauffage géothermique et des éoliennes peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % du coût. Les fenêtres et les systèmes de chauffage ou de climatisation à haut rendement énergétique peuvent également bénéficier de ce crédit. Consultez la liste des incitations énergétiques de l’IRS pour savoir si vous pouvez en bénéficier.
Gardez à l’esprit la différence entre une déduction fiscale et un crédit d’impôt, déclare Lisa Greene-Lewis, expert-comptable. « Une déduction fiscale réduit votre revenu imposable, mais votre réduction d’impôt réelle est basée sur votre tranche d’imposition. Un crédit d’impôt est une réduction dollar pour dollar des impôts que vous devez ».
Cela signifie qu’un crédit vous permet d’économiser beaucoup plus. « Un crédit d’impôt de 100 dollars réduirait votre obligation fiscale de 100 dollars, tandis qu’une déduction fiscale de 100 dollars réduirait vos impôts de 25 dollars si vous vous situez dans la tranche d’imposition de 25 % », déclare le groupe Greene-Lewis.
Les coûts d’accession à la propriété vont au-delà de la mise de fonds et des mensualités du prêt hypothécaire. Avant de commencer à chercher un logement, assurez-vous de prendre en compte le montant que vous pouvez réellement vous permettre, non seulement pour la maison, mais aussi pour un prêteur hypothécaire.
« Assurez-vous de prendre en compte les frais de clôture, les frais de déménagement, l’inspection de la maison, les frais de dépôt fiduciaire, l’assurance habitation, les taxes foncières, les coûts de réparation et d’entretien, les éventuels frais d’association des propriétaires, et bien plus encore », déclare J.D. Crowe, président de Southeast Mortgage et de la Mortgage Bankers Association of Georgia.
Savoir que vous pouvez vous permettre le logement que vous choisissez vous donne les meilleures chances de pouvoir y vivre pendant de nombreuses années.