Vous pouvez considérer votre hypothèque comme le prêt qui vous a aidé à acheter votre maison. Mais les investisseurs voient le prêt hypothécaire comme un flux de trésorerie futur. Ces flux de trésorerie sont achetés, vendus, démembrés, découpés en tranches et titrisés sur le marché hypothécaire secondaire. Comme la plupart des prêts hypothécaires finissent par être vendus, le marché hypothécaire secondaire est extrêmement vaste et très liquide.
Du point d’origine au point où le paiement mensuel d’un emprunteur aboutit chez un investisseur dans le cadre d’un paiement de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), de titres adossés à des actifs (ABS), de titres hypothécaires garantis (CMO) ou de titres de créance garantis (CDO), il existe plusieurs institutions différentes qui prélèvent toutes un certain pourcentage des frais initiaux et/ou des flux de trésorerie mensuels.
Dans cet article, nous vous montrerons comment fonctionne le marché hypothécaire secondaire et vous présenterons ses principaux acteurs.
Il y a quatre principaux acteurs sur ce marché : l’initiateur du prêt hypothécaire, l’agrégateur, le courtier en valeurs mobilières et l’investisseur.
1. L’initiateur de l’hypothèque
L’initiateur du prêt hypothécaire est la première entreprise à intervenir sur le marché hypothécaire secondaire. Les initiateurs de prêts hypothécaires sont des banques de détail, des banquiers spécialisés dans les prêts hypothécaires et des courtiers en prêts hypothécaires. Alors que les banques utilisent leurs sources de financement traditionnelles pour conclure des prêts, les banquiers spécialisés dans les prêts hypothécaires utilisent généralement ce que l’on appelle une ligne de crédit entrepôt pour financer les prêts. La plupart des banques, et presque tous les banquiers spécialisés dans les prêts hypothécaires, vendent rapidement sur le marché secondaire des prêts hypothécaires nouvellement créés.
Une distinction à noter est que les banques et les banquiers spécialisés dans les prêts hypothécaires utilisent leurs propres fonds pour clôturer les prêts et que les courtiers en prêts hypothécaires ne le font pas. Les courtiers en prêts hypothécaires agissent plutôt en tant qu’agents indépendants pour les banques ou les banques hypothécaires, en les mettant en relation avec les clients (emprunteurs).
Toutefois, en fonction de sa taille et de son degré de sophistication, un initiateur de prêt hypothécaire peut regrouper des prêts hypothécaires pendant une certaine période avant de vendre l’ensemble ; il peut également vendre des prêts individuels au fur et à mesure de leur octroi. Il y a un risque pour le prêteur lorsqu’il conserve un prêt hypothécaire après qu’un taux d’intérêt a été fixé et bloqué par l’emprunteur. Si l’hypothèque n’est pas vendue simultanément sur le marché secondaire au moment où l’emprunteur fixe le taux d’intérêt, les taux d’intérêt pourraient changer, ce qui modifierait la valeur de l’hypothèque sur le marché secondaire et, en fin de compte, le bénéfice que le préparateur réalise sur l’hypothèque.
Les initiateurs qui regroupent les prêts hypothécaires avant de les vendre couvrent souvent leur réserve de prêts hypothécaires contre les variations des taux d’intérêt. Il existe un type spécial de transaction appelé « best efforts trade », conçu pour la vente d’un seul prêt hypothécaire, qui évite à l’initiateur de devoir couvrir un prêt hypothécaire. Les petits initiateurs ont tendance à recourir à ce type de transaction.
En général, les initiateurs de prêts hypothécaires gagnent de l’argent grâce aux frais qui sont facturés pour l’octroi d’un prêt hypothécaire et à la différence entre le taux d’intérêt accordé à un emprunteur et la prime qu’un marché secondaire paiera pour ce taux d’intérêt.
2. L’agrégateur
Les agrégateurs sont la prochaine entreprise dans la lignée des acteurs du marché hypothécaire secondaire. Les agrégateurs sont de grands initiateurs de prêts hypothécaires ayant des liens avec des entreprises de Wall Street et des entreprises publiques (EPE), comme Fannie Mae et Freddie Mac. Les agrégateurs achètent des prêts hypothécaires nouvellement émis par de plus petits initiateurs et, avec leurs propres émissions, forment des pools de prêts hypothécaires qu’ils titrisent soit en titres adossés à des créances hypothécaires de marque privée (en travaillant avec des entreprises de Wall Street), soit en titres adossés à des créances hypothécaires d’agence (en travaillant par l’intermédiaire des EGE).
Tout comme les initiateurs, les agrégateurs doivent couvrir les hypothèques de leurs pipelines à partir du moment où ils s’engagent à acheter une hypothèque, en passant par le processus de titrisation, et jusqu’à ce que le MBS soit vendu à un courtier en valeurs mobilières. La couverture d’un pipeline de prêts hypothécaires est une tâche complexe en raison des risques de retombées et de propagation. Les agrégateurs réalisent des bénéfices en fonction de la différence entre le prix qu’ils paient pour les hypothèques et le prix auquel ils peuvent vendre les MBS garantis par ces hypothèques, en fonction de l’efficacité de leur couverture.
3. Négociants en valeurs mobilières
Après la création d’un MBS (et parfois avant, selon le type de MBS), il est vendu à un courtier en valeurs mobilières. La plupart des sociétés de courtage de Wall Street disposent de bureaux de négociation pour les MBS. Les courtiers de ces bureaux font toutes sortes de choses créatives avec les MBS et les prêts hypothécaires complets ; l’objectif final est de les vendre comme titres aux investisseurs. Les courtiers utilisent fréquemment les MBS pour structurer des CMO, des ABS et des CDO. Ces opérations peuvent être structurées de manière à présenter des caractéristiques de remboursement anticipé différentes et quelque peu définies, ainsi que des notations de crédit améliorées par rapport aux MBS ou aux prêts entiers sous-jacents. Les opérateurs font un écart dans le prix auquel ils achètent et vendent les MBS, et cherchent à réaliser des bénéfices d’arbitrage dans la manière dont ils structurent les différents ensembles de CMO, ABS et CDO.
4. Investisseurs
Les investisseurs sont les utilisateurs finaux des prêts hypothécaires. Les gouvernements étrangers, les fonds de pension, les compagnies d’assurance, les banques, les EGE et les fonds spéculatifs sont tous de gros investisseurs dans les prêts hypothécaires. Les MBS, les CMO, les ABS et les CDO offrent aux investisseurs un large éventail de rendements potentiels en fonction de la qualité du crédit et des risques de taux d’intérêt.
Les gouvernements étrangers, les fonds de pension, les compagnies d’assurance et les banques investissent généralement dans des produits hypothécaires très bien notés. Certaines tranches des différentes opérations hypothécaires structurées sont recherchées par ces investisseurs pour leur profil de risque en matière de remboursement anticipé et de taux d’intérêt. Les fonds spéculatifs sont généralement de gros investisseurs dans des produits hypothécaires à faible notation et dans des produits hypothécaires structurés présentant un risque de taux d’intérêt plus élevé.
De tous les investisseurs hypothécaires, les EGE ont les portefeuilles les plus importants. Le type de produit hypothécaire dans lequel elles peuvent investir est largement réglementé par l’Office fédéral de surveillance des entreprises de logement.
Peu d’emprunteurs se rendent compte à quel point leur prêt hypothécaire est découpé, coupé en dés et échangé. En quelques semaines, voire en un mois, à partir du moment où un prêt hypothécaire est contracté, il peut être intégré à une OCM, un ABS ou un CDO. L’utilisateur final d’un prêt hypothécaire peut être un fonds spéculatif qui fait des paris directionnels sur les taux d’intérêt ou qui utilise des positions à effet de levier pour exploiter de petites irrégularités de prix relationnels, ou encore la banque centrale d’un pays étranger qui apprécie la notation de crédit d’une agence MBS.
D’autre part, il pourrait s’agir d’une compagnie d’assurance basée à Bruxelles attirée par la durée et le profil de convexité d’une certaine tranche d’un accord ABS, CMO ou CDO. Le marché hypothécaire secondaire est énorme, liquide et complexe, avec plusieurs institutions toutes désireuses de consommer une part du gâteau hypothécaire.