La déduction fiscale des intérêts hypothécaires est l’un des avantages fiscaux américains les plus appréciés. Les agents immobiliers, les propriétaires, les futurs propriétaires et même les comptables fiscaux en vendent la valeur. En réalité, le mythe est souvent meilleur que la réalité.
La plupart des propriétaires n’obtiennent plus rien
La loi sur les réductions d’impôts et l’emploi (TCJA) adoptée en 2017 a tout changé. Elle a presque doublé les déductions forfaitaires, rendant inutile pour de nombreux contribuables de détailler. Résultat : La plupart ont ensuite renoncé à utiliser la déduction fiscale pour les intérêts hypothécaires. Pour la première année suivant l’entrée en vigueur de la TCJA, on estime que 135,2 millions de contribuables devraient opter pour la déduction standard. À titre de comparaison, 20,4 millions de contribuables devaient détailler leur demande et, sur ce nombre, 16,46 millions demanderaient la déduction des intérêts hypothécaires. Il y a plus de 80 millions d’hypothèques en cours aux États-Unis, ce qui suggère que la grande majorité des propriétaires ne bénéficient pas de la déduction des intérêts hypothécaires.
La déduction des intérêts hypothécaires est peut-être l’aspect le plus méconnu de l’accession à la propriété. Elle a pris un statut quasi-mythique, au point que de nombreux futurs propriétaires sont vendus sur les avantages avant même d’avoir examiné les calculs pour déterminer leur admissibilité. Deux idées fausses sont à la base de ce mythe : La première est l’idée erronée selon laquelle chaque propriétaire de maison bénéficie d’un avantage fiscal. La seconde est que chaque dollar payé en intérêts hypothécaires entraîne une réduction d’un dollar pour un dollar de l’impôt sur le revenu.
La déduction des intérêts hypothécaires maintenant
Première idée fausse : vous bénéficierez d’un allégement fiscal
Malgré le battage médiatique, l’écrasante majorité des propriétaires ne bénéficient d’aucun allégement fiscal grâce à la déduction fiscale des intérêts hypothécaires. N’oubliez pas que pour pouvoir bénéficier de cette déduction, les propriétaires doivent détailler leurs déductions lors de la détermination de leur impôt sur le revenu. Le détail permet de comptabiliser des dépenses spécifiques, notamment les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers et les frais médicaux partiels. Comme les intérêts hypothécaires sont souvent les plus importants de ces dépenses que le contribuable doit payer, leur déduction est souvent citée comme une incitation financière à l’achat d’un logement.
Une fois de plus, bien qu’il s’agisse d’une idée séduisante en théorie, la réalité est que l’adoption de la TCJA signifie que le détail des déductions n’a plus de sens pour la plupart des gens. Pour les contribuables célibataires ou mariés mais déposant une déclaration séparée, la déduction standard est de 12 200 $ en 2019 et de 12 400 $ en 2020. Pour les chefs de famille, elle est de 18 350 $ en 2019 et de 18 650 $ en 2020. Pour les couples mariés déposant une déclaration commune, la déduction standard est de 24 400 $ en 2019 et de 24 800 $ en 2020.
Les contribuables qui n’ont pas de déductions dont le total dépasse les montants de la déduction standard n’ont pas besoin de détailler, et ne tirent donc aucun avantage fiscal du paiement des intérêts de leur hypothèque. N’oubliez pas qu’en 2018, on estime que seuls 16,46 millions de contribuables bénéficieront de la déduction des intérêts hypothécaires (sur les 154 millions de déclarations traitées). Pour 2019, on estime que le nombre de contribuables qui devraient réclamer des intérêts hypothécaires devrait tomber à 14,35 millions de déclarants.
Idée fausse n°2 : la déduction sera importante
Même pour les propriétaires qui détaillent leurs impôts et qui ont droit à la déduction fiscale des intérêts hypothécaires, le montant de la déduction n’est qu’une fraction du montant des intérêts payés sur l’hypothèque. Là encore, il faut faire un petit calcul pour bien comprendre la situation, car la déduction n’est pas un crédit d’impôt.
Vous n’avez pas droit à un crédit d’impôt pour chaque dollar dépensé ; vous n’avez droit qu’à quelques centimes par dollar. Contrairement à un crédit – qui offre une réduction dollar pour dollar sur les montants d’impôt effectivement dus – la déduction des intérêts hypothécaires réduit le montant du revenu total soumis à l’impôt en fonction de la tranche d’imposition du contribuable.
Pour prendre un exemple simplifié, un contribuable qui dépense 12 000 dollars d’intérêts hypothécaires et paie des impôts à un taux d’imposition des personnes physiques de 24 % serait autorisé à exclure 12 000 dollars de l’impôt sur le revenu, ce qui lui permettrait d’économiser 2 880 dollars. En effet, le propriétaire a payé 12 000 $ d’intérêts à la banque pour obtenir l’exclusion fiscale de moins d’un quart de ce montant.
Dépenser 12 000 $ pour réduire de 2 880 $ le montant sur lequel vous paierez des impôts n’a tout simplement aucun sens. Pire encore, une évaluation honnête des économies réelles devrait tenir compte de la valeur de la déduction standard. Le tableau ci-dessous fournit une comparaison.
| Statut du contribuable | Déduction standard (2019) |
Valeur de la déduction standard dans la tranche d’imposition de 24 | Valeur de Déduction d’hypothèque sur 12 000 $ d’intérêts | : Différence Entre la déduction standard et la déduction hypothécaire |
| Simple | $12,200 | $2,928 | $2,880 | 48 $ en faveur de la norme |
| Chef de famille | $18,350 | $4,404 | $2,880 | 1 524 $ en faveur de la norme |
| Marié | $24,400 | $5,856 | $2,880 | 2 976 $ en faveur de la norme |
Si l’on prend l’exemple des intérêts hypothécaires de 12 000 dollars, un couple marié dans la tranche d’imposition de 24 % bénéficierait d’une déduction standard de 24 400 dollars en 2019, ce qui représente une réduction d’impôt de 5 856 dollars. Si le couple détaillait ses déductions sur l’annexe A, la déduction hypothécaire s’élèverait à 2 880 $. Le couple obtiendrait la valeur de réduction d’impôt de la déduction standard même s’il n’a pas d’hypothèque. La différence entre les deux – la réduction d’impôt obtenue en payant 12 000 dollars réels à la banque sous forme d’intérêts hypothécaires – serait une perte de 2 976 dollars. Il serait beaucoup plus sage de prendre la déduction standard plutôt que de détailler le montant de la déduction fiscale pour les intérêts hypothécaires.
Même les contribuables qui se situent dans des tranches d’imposition plus élevées n’en tireraient aucun avantage, à moins qu’ils n’aient d’autres déductions de grande valeur à détailler. Un contribuable qui dépense 12 000 dollars en intérêts hypothécaires et qui paie des impôts à un taux d’imposition sur le revenu des personnes physiques de 35 % ne recevrait qu’une déduction fiscale de 4 200 dollars. C’est un peu moins que ce que le contribuable recevrait en prenant la déduction standard. L' »avantage » de la déduction des intérêts hypothécaires est indiqué dans le tableau ci-dessous.
| Statut du contribuable | Déduction standard (2019) | Valeur de la déduction standard dans la tranche d’imposition de 35 | Valeur de Déduction d’hypothèque sur 12 000 $ d’intérêts | : Différence Entre la déduction standard et la déduction hypothécaire |
| Simple | $12,200 | $4,270 | $4,200 | 70 $ en faveur de la déduction standard |
| Chef de famille | $18,350 | $6,423 | $4,200 | 2 223 $ en faveur de la déduction standard |
| Marié | $24,400 | $8,540 | $4,200 | 4 340 $ en faveur de la déduction standard |
Il n’est donc pas surprenant qu’une déduction fiscale mise en place pour encourager l’achat d’un logement soit principalement utilisée par les ménages à revenus élevés. Sur les 14,35 millions de contribuables qui devraient demander cette prestation en 2019, 10,56 millions font partie de ménages gagnant 100 000 dollars par an ou plus.
En outre, il existe une limitation de la déduction des intérêts hypothécaires. Pour 2019, la limite correspond aux intérêts hypothécaires payés sur les premiers 750 000 dollars de dettes pour un couple marié ou 375 000 dollars pour un contribuable célibataire. Une limite légèrement plus élevée existe pour les dettes contractées avant le 16 décembre 2017 (1 000 000 $ pour les couples mariés déposant une déclaration conjointe et 500 000 $ pour les contribuables célibataires).
Une meilleure façon
Plutôt que de dépenser de grosses sommes d’argent en intérêts pour peu en retour, il serait bien plus judicieux de payer votre nouvelle maison en liquide. Un achat au comptant vous fera économiser des dizaines de milliers de dollars, car vous ne paierez pas d’intérêts.
Bien sûr, on peut toujours argumenter que vous pourriez gagner plus d’argent en payant les intérêts et en investissant le reste de votre argent à la bourse. Cela semble être une excellente stratégie lorsque le marché est à la hausse, mais les pronostiqueurs qui donnent ces conseils ne sont pas visibles lorsque le marché boursier chute de 40 %, que la valeur des maisons baisse de 40 % et que leurs conseils en matière d’investissement laissent les propriétaires redevables de plus sur leur hypothèque que la valeur de la maison.
Comme il n’existe aucun investissement qui garantisse un meilleur rendement que le montant que vous économiseriez en évitant complètement de payer des intérêts, le choix conservateur est clair. Évitez de payer des intérêts si vous le pouvez. Remboursez rapidement la maison si vous ne pouvez pas le faire.