Qu’est-ce qu’une clause de due-on-sale ?
Une clause d’exigibilité à la vente est une disposition d’un contrat hypothécaire qui exige le remboursement intégral de l’hypothèque lors de la vente ou de la cession d’un intérêt partiel ou total dans la propriété qui garantit l’hypothèque. Cette disposition est aussi parfois appelée « clause d’accélération ». Les hypothèques comportant une clause d’exigibilité à la vente ne sont pas assumables. Cette clause contribue à protéger les prêteurs contre les taux d’intérêt inférieurs au marché.
Clause d’exigibilité de la vente
Une clause d’échéance à la vente contribue à protéger le prêteur, ou le titulaire ultime du prêt hypothécaire, contre le risque que le prêt hypothécaire soit transféré au nouveau propriétaire d’un bien immobilier lorsque le taux du prêt hypothécaire est inférieur aux taux d’intérêt actuels du marché. Cela permettrait de prolonger la durée de l’hypothèque. Les détenteurs d’un prêt hypothécaire à un taux inférieur à celui du marché – ou d’un titre adossé à un prêt hypothécaire, à un actif ou à une dette garantie par un titre adossé à un prêt hypothécaire à un taux inférieur à celui du marché – sont généralement favorables à un retrait anticipé de ce prêt hypothécaire.
En raison de la clause d’exigibilité, lorsque les propriétaires vendent leur maison, ils ne peuvent pas transférer le prêt hypothécaire à l’acheteur. Ils doivent utiliser le produit de la vente pour rembourser l’hypothèque, et l’acheteur doit obtenir une nouvelle hypothèque. Sans cette clause, le prêt hypothécaire qui pourrait être contracté pour l’achat d’un logement pourrait faire partie de la décision d’achat de l’acheteur.
Exceptions potentielles à la clause de due-on-sale
Il est possible que si un propriétaire tente de contourner cette clause lors de la vente de sa propriété à un acheteur, le prêteur puisse engager une procédure de saisie et faire perdre la maison à l’acheteur potentiel dans le processus. Il peut également arriver que le prêteur ne mette pas en œuvre cette clause, même s’il est confronté à la probabilité de perdre une partie du capital et des intérêts qui lui sont dus. Par exemple, les conditions de marché d’un effondrement immobilier peuvent obliger les prêteurs à être plus réceptifs à toute offre qui pourrait leur permettre de récupérer une partie de leurs pertes.
En vertu de la loi Garn-St. Germain de 1982, les prêteurs ne peuvent pas appliquer la clause d’exigibilité dans certaines situations, même si la propriété a changé. En cas de divorce ou de séparation légale et de changement de propriété entre les conjoints (par exemple, le bien était détenu conjointement et devient la propriété d’un seul conjoint), le prêteur ne peut pas appliquer la clause d’exigibilité anticipée. Il en va de même si le propriétaire transfère la propriété à ses enfants, si un emprunteur décède et que la propriété est transférée à un parent, ou si la propriété est transférée à une fiducie vivante et que l’emprunteur est le bénéficiaire de la fiducie.