Qu’est-ce qu’une fiducie foncière ?
Une fiducie foncière est une entité juridique qui prend la propriété ou l’autorité sur un bien à la demande du propriétaire. Comme pour les autres types de fiducie, les conditions de chaque fiducie foncière sont uniques.
Points clés à retenir
- Les fiducies foncières sont des organisations qui prennent la propriété légale, l’intendance ou le contrôle partiel de la propriété à la demande du propriétaire foncier.
- Les fiducies foncières détentrices de titres, également connues sous le nom de fiducies foncières de l’Illinois, protègent l’anonymat des propriétaires fonciers et empêchent l’homologation des biens.
- Les fiducies foncières de conservation sont chargées de la gestion des terres non aménagées afin de préserver les ressources naturelles, les sites historiques et les zones récréatives publiques pour les générations futures.
- Les propriétaires fonciers qui utilisent des servitudes de conservation pour transférer des droits de développement à une fiducie foncière de conservation peuvent bénéficier d’une déduction fiscale pour leur don de bienfaisance.
- En raison de certains cas de fraude, certains dons de servitudes de conservation et les fiducies foncières qui les acceptent font l’objet d’une surveillance accrue.
Comment fonctionne une fiducie foncière
Commencez par comprendre les deux types de fiducie foncière.
- Une fiducie de titres de propriété permet au propriétaire de conserver anonymement tous ses droits sur la propriété et de diriger les actions de la fiducie foncière. Ces fiducies sont aussi communément appelées « fiducies foncières de l’Illinois » car elles ont été popularisées pour la première fois à Chicago dans les années 1800. À cette époque, les propriétaires n’étaient pas autorisés à voter sur les projets de la ville dans les mêmes lieux où ils possédaient des terres. Pour contourner cette loi, les riches hommes d’affaires et les politiciens utilisaient des fiducies foncières pour acheter des terres de façon anonyme, protégeant ainsi leurs droits de vote.
Les 50 États n’ont pas tous mis en place une structure juridique pour les fiducies foncières détentrices de titres. Toutefois, la plupart des États s’en remettent aux lois de l’Illinois sur les fiducies foncières s’ils n’ont pas de loi en la matière, ce qui signifie que toute personne peut créer une fiducie foncière « à la mode de l’Illinois » dans n’importe quel État en bénéficiant d’une assistance juridique appropriée. - Une fiducie foncière de conservation, en revanche, exige que le propriétaire renonce à certains droits sur l’utilisation et le développement des terres. L’objectif d’une fiducie foncière de conservation est de protéger la faune, les sites historiques ou culturels et les ressources naturelles contre le développement commercial ou d’autres activités susceptibles d’entraîner des perturbations ou de la pollution.
Fiducies foncières détentrices de titres (alias Illinois Land Trusts)
Dans une fiducie foncière, le propriétaire foncier signe un document appelé « Deed in Trust », qui transfère la propriété légale de la propriété. Lors de la création du trust, le propriétaire (qui est à la fois le constituant du trust et le bénéficiaire) peut préciser comment la terre doit être gérée, qui en a le contrôle et comment les revenus qu’elle produit sont distribués. Cela signifie que si le trust est le détenteur du titre sur papier, le propriétaire foncier conserve le contrôle total de la propriété.
Les fiducies de titularisation sont utilisées comme moyen pour les propriétaires de biens de conserver l’anonymat et d’éviter l’homologation de biens de valeur. Ils peuvent également offrir un certain nombre d’autres avantages en matière de planification successorale et protéger les actifs contre les jugements ou les privilèges. Cela peut être particulièrement utile pour les personnes très riches, les célébrités et les grandes entreprises qui souhaitent garder leurs plans de développement secrets.
Un exemple concret : Le célèbre Walt Disney World Resort à Orlando, en Floride, a été acheté en 1965 par le biais d’un fonds de placement immobilier. Les premiers propriétaires des marécages de Floride sur lesquels le complexe est construit n’avaient aucune idée que Disney, déjà connu à l’époque, était derrière cet achat. S’ils avaient eu connaissance de l’identité de l’acheteur, ils auraient probablement augmenté le prix demandé.
Fiducies foncières de conservation
Dans une fiducie de conservation des terres, la fiducie ne reprend pas nécessairement le titre de propriété de la terre, à moins que la propriété ne soit donnée dans sa totalité. Au lieu de cela, un propriétaire foncier peut conclure un accord juridiquement contraignant, appelé « servitude de conservation », et ainsi « donner » ses droits de développement à la fiducie. Le trust est chargé de veiller à l’application de la servitude et, dans certains cas, de gérer la propriété.
Les servitudes de conservation peuvent être adaptées de manière à ce que le propriétaire foncier conserve ses droits de propriété et d’utilisation – comme le droit de continuer à pratiquer l’agriculture ou l’élevage – tout en veillant à ce que la terre reste non exploitée à perpétuité. Les servitudes de conservation « suivent la terre », ce qui signifie que les termes de la servitude restent en vigueur même si la terre est vendue ou transmise aux héritiers.
56 millions d’euros
Le nombre total d’acres de terres non aménagées gérées par plus de 1 300 fiducies foncières privées de conservation dans l’ensemble des États-Unis.
Considérations particulières
Il existe une autre distinction importante entre la détention de titres et les fiducies foncières de conservation : un don à ces dernières pourrait vous valoir un important avantage fiscal.
Si un propriétaire foncier fait don de ses droits de développement à un fonds de conservation, il peut bénéficier d’une déduction fiscale égale à la différence entre la valeur du terrain tel qu’il est grevé (avec la servitude en place) et ce qu’il pourrait valoir s’il était développé pour son « usage le plus élevé et le meilleur ». Dans certains cas, cette déduction peut valoir des millions de dollars.
En général, les propriétaires fonciers sont soit des agriculteurs et des éleveurs qui possèdent la propriété depuis des générations, soit des personnes, des familles ou des entreprises très riches qui ont les moyens d’acheter des parcelles. Récemment, cependant, un nouveau créneau d’investissement s’est développé, conçu pour ouvrir les avantages fiscaux de la conservation à une plus grande partie de la population.
Investir dans les servitudes de conservation…
Grâce à un partenariat (ou « syndicat ») multi-membres, ces sociétés d’investissement permettent à plusieurs investisseurs accrédités de mettre leur argent en commun pour acheter des terrains à des fins de conservation. Après avoir fait don des droits de développement immobilier à une fiducie foncière par le biais d’une servitude de conservation, les membres du partenariat se partagent la déduction fiscale au prorata. Grâce, en partie, à ces partenariats de conservation, on estime que la conservation des terres a augmenté de 175 % entre 2005 et 2015.
…Et la controverse sur les investissements en matière de servitudes de conservation
Bien sûr, chaque fois qu’il y a un potentiel de profit, quelqu’un abusera du système. Il y a eu quelques cas très médiatisés de personnes qui ont bénéficié de déductions très importantes pour avoir fait don de servitudes sur des terrains de golf, des lotissements et d’autres propriétés qui n’ont pas vraiment de valeur écologique ou culturelle.
En réponse, il y a eu une réaction agressive contre les investissements syndiqués, en particulier, et les fiducies foncières qui acceptent leurs dons de servitude. Toutefois, cette attention particulière risque de ne pas donner une image complète des problèmes en jeu. Qu’il s’agisse de dons d’agriculteurs, de milliardaires ou d’investisseurs syndiqués, il est clair que les lois sur les dons de servitudes de conservation doivent être examinées de plus près pour s’assurer que le risque d’abus est réduit au minimum sans pour autant supprimer l’incitation à la conservation.