Définition de la vente à découvert (biens immobiliers)

Qu’est-ce qu’une vente à découvert (immobilier) ?

Une vente à découvert dans l’immobilier est une vente par un propriétaire en difficulté financière à un prix inférieur au montant de l’hypothèque. L’acheteur de la propriété est un tiers (et non la banque), et tous les produits de la vente vont au prêteur. Le prêteur soit renonce à la différence, soit obtient un jugement d’insuffisance contre l’emprunteur, l’obligeant à payer au prêteur tout ou partie de la différence entre le prix de vente et la valeur initiale du prêt hypothécaire. Dans certains États, cette différence doit légalement être remise dans le cadre d’une vente à découvert.

Points clés à retenir

• Une vente à découvert dans l’immobilier est une vente d’une maison à un prix inférieur au montant restant dû sur l’hypothèque.
• C’est au prêteur hypothécaire qu’il appartient d’approuver une vente à découvert.
• Il arrive que le prêteur renonce à la différence entre le prix de vente et le montant du prêt hypothécaire, mais pas toujours.
• Pour le vendeur, les conséquences financières d’une vente à découvert sont moins graves que celles d’une saisie.
• Pour l’acheteur, il est important de calculer les coûts et de s’assurer qu’il y a une marge de profit lors de la revente de la maison.

Comprendre une vente à découvert (immobilier)

Le terme « vente à découvert » fait référence au fait que la maison est vendue à un prix inférieur au solde de l’hypothèque – par exemple, une personne vend une maison pour 150 000 $ alors qu’il reste 175 000 $ sur l’hypothèque. Dans cet exemple, la différence de 25 000 $, moins les frais de clôture et les autres frais de vente, est considérée comme l’insuffisance.

Avant que la procédure ne puisse commencer, le prêteur détenant le prêt hypothécaire doit approuver la décision d’exécuter une vente à découvert, également appelée vente « avant clôture ». En outre, le prêteur, généralement une banque, a besoin de documents qui expliquent pourquoi une vente à découvert est judicieuse ; après tout, l’établissement de crédit pourrait perdre beaucoup d’argent au cours de la procédure. Aucune vente à découvert ne peut avoir lieu sans l’accord du prêteur.

Les ventes à découvert ont tendance à être des transactions longues et exigeantes en termes de paperasserie, dont le traitement peut parfois prendre jusqu’à une année entière. Toutefois, les ventes à découvert ne sont pas aussi préjudiciables à la cote de crédit d’un propriétaire que les saisies immobilières.

Une vente à découvert immobilière est différente d’une vente à découvert en matière d’investissement. Une vente à découvert d’investissement est une transaction dans laquelle un investisseur vend des titres empruntés en prévision d’une baisse des prix et est tenu de restituer un nombre égal d’actions à un moment donné dans le futur.

La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs et/ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).

Considérations particulières

Même si une vente à découvert nuit moins à la cote de crédit d’une personne qu’une saisie, il s’agit toujours d’une cote de crédit négative. Tout type de vente de biens immobiliers qui est désigné par une société de crédit comme « non payé comme convenu » est un ding sur une cote de crédit. Par conséquent, les ventes à découvert, les saisies et les actes tenant lieu de saisie ont tous un impact négatif sur le crédit d’une personne.

De plus, les ventes à découvert n’annulent pas toujours la dette hypothécaire restante après la vente d’un bien immobilier. En effet, tous les prêts hypothécaires comportent deux parties : une promesse de remboursement au prêteur et un privilège sur le bien utilisé pour garantir le prêt. Le privilège protège le prêteur au cas où l’emprunteur ne pourrait pas rembourser le prêt. Il donne à l’institution de prêt le droit de vendre le bien pour le rembourser. Cette partie de l’hypothèque est annulée dans le cas d’une vente à découvert.

La deuxième partie de l’hypothèque est la promesse de remboursement, et les prêteurs peuvent toujours faire valoir cette partie, soit par une nouvelle note, soit par le recouvrement du déficit. Quoi qu’il arrive, les établissements de crédit doivent approuver la vente à découvert, et les emprunteurs sont parfois à leur guise.

Lorsque l’on convainc un prêteur d’accepter une vente à découvert, il est essentiel que la source des difficultés financières de l’acheteur soit nouvelle et non quelque chose que l’acheteur a déjà caché.

Vente à découvert ou saisie

Les ventes à découvert et les saisies immobilières sont deux options financières offertes aux propriétaires qui sont en retard sur leurs paiements hypothécaires, qui ont une maison qui est sous l’eau, ou les deux. Dans les deux cas, le propriétaire est contraint de se séparer de sa maison, mais le calendrier et les conséquences sont différents dans chaque situation.

Une saisie est l’acte par lequel le prêteur saisit la maison après que l’emprunteur n’a pas effectué ses paiements. La saisie est la dernière option pour le prêteur. Contrairement à une vente à découvert, les saisies immobilières ne sont initiées que par les prêteurs. Le prêteur agit contre l’emprunteur défaillant pour forcer la vente d’une maison, dans l’espoir de rentabiliser son investissement initial. En outre, contrairement à la plupart des ventes à découvert, de nombreuses saisies ont lieu lorsque le propriétaire a abandonné sa maison. Si les occupants n’ont pas encore quitté le logement, ils sont expulsés par le prêteur dans le cadre du processus de saisie.

Une fois que le prêteur a accès à la maison, il ordonne une évaluation et tente de la vendre. Les saisies ne prennent normalement pas autant de temps qu’une vente à découvert, car le prêteur est soucieux de liquider l’actif rapidement. Les maisons saisies peuvent également être vendues aux enchères lors d’une vente en fiducie, où les acheteurs font des offres sur les maisons dans le cadre d’un processus public.

Un propriétaire qui a effectué une vente à découvert peut, avec certaines restrictions, être autorisé à acheter une autre maison immédiatement. Dans la plupart des cas, les propriétaires qui subissent une saisie doivent attendre au moins cinq ans avant d’acheter une autre maison. Une saisie est conservée dans le rapport de crédit d’une personne pendant sept ans.

Alors qu’une saisie vous permet essentiellement de quitter votre maison – avec toutefois de graves conséquences pour votre avenir financier, comme l’obligation de déclarer faillite et la destruction de votre crédit – la réalisation d’une vente à découvert est une opération à forte intensité de main-d’œuvre. Cependant, le travail supplémentaire que représente une vente à découvert peut être rentable.

Les alternatives moins perturbatrices à une vente à découvert comprennent la modification du prêt et l’utilisation d’une assurance hypothécaire privée.

Alternatives à la vente à découvert

Avant de vous résigner à une vente à découvert, discutez avec votre prêteur de la possibilité d’un plan de paiement révisé ou d’une modification du prêt. L’une de ces options pourrait vous permettre de rester chez vous et de vous remettre sur pied.

Une autre possibilité de rester dans votre maison se présente si vous avez une assurance hypothécaire privée (PMI). De nombreux propriétaires qui ont acheté des maisons avec moins de 20 % de mise de fonds ont été obligés d’acheter une PMI avec leur maison. Si la compagnie d’assurance PMI pense que vous avez une chance de vous remettre de votre situation financière actuelle, elle peut avancer des fonds à votre prêteur pour mettre à jour vos paiements. À terme, vous devrez rembourser l’avance.

Détails d’une vente à découvert

Convaincre le prêteur

Avant d’entamer le processus de vente à découvert, le propriétaire en difficulté doit examiner la probabilité que le prêteur veuille travailler avec lui sur une vente à découvert en comprenant le point de vue du prêteur. Le prêteur n’est pas tenu de procéder à une vente à découvert ; celle-ci sera autorisée à sa discrétion.

La source des difficultés financières doit être nouvelle – comme un problème de santé, la perte d’un emploi ou un divorce – et non pas quelque chose qui n’a pas été révélé lorsque l’acheteur a demandé le prêt à l’origine. Le prêteur n’aura pas de sympathie pour un emprunteur malhonnête. Toutefois, si vous estimez avoir été victime de pratiques de prêt prédatrices, vous pourrez convaincre le prêteur de vous accorder une vente à découvert même si vous n’avez pas connu de catastrophe financière majeure depuis l’achat de votre logement.

Pour vous mettre dans une position plus convaincante pour réaliser une vente à découvert, arrêtez d’acheter des produits non nécessaires. Vous ne voulez pas paraître irresponsable au prêteur lorsqu’il examine votre proposition de vente à découvert.

Soyez également conscient des autres circonstances qui peuvent empêcher le prêteur de vouloir faire une vente à découvert. Si vous n’êtes pas encore en défaut de paiement, le prêteur ne sera probablement pas disposé à travailler avec vous. Si le prêteur pense qu’il peut obtenir plus d’argent en saisissant votre maison qu’en autorisant une vente à découvert, il ne l’autorisera peut-être pas. Enfin, si quelqu’un a cosigné le prêt hypothécaire, le prêteur peut vouloir tenir cette personne responsable du paiement plutôt que de procéder à une vente à découvert.

Si vous pensez que votre situation est mûre pour une vente à découvert, parlez à un décideur de la banque de la possibilité de vous engager dans ce type de transaction. Ne vous contentez pas de parler à un représentant du service clientèle, qui est souvent plutôt un porte-parole et n’a pas de véritable autorité. Pour gravir les échelons téléphoniques, demandez immédiatement à parler au service d’atténuation des pertes du prêteur. Si vous n’aimez pas ce que dit le premier décideur, essayez d’en parler à un autre un autre jour et voyez si vous obtenez une réponse différente. Si le prêteur est disposé à envisager une vente à découvert, vous êtes prêt à aller de l’avant en créant la proposition de vente à découvert et en trouvant un acheteur.

Consulter les professionnels

À ce stade, vous devez consulter un avocat, un fiscaliste et un agent immobilier. Bien qu’il s’agisse de services professionnels onéreux, si vous faites une erreur en essayant de gérer vous-même une transaction complexe de vente à découvert, vous risquez de vous retrouver dans une situation financière encore plus difficile. Vous pourrez peut-être payer ces frais de service sur le produit de la vente de votre maison. Les professionnels habitués à traiter des transactions de vente à découvert pourront vous donner des conseils sur la manière de les payer.

Fixer un prix

Lorsque vous fixez le prix demandé, veillez à prendre en compte le coût de la vente de la propriété dans le montant total d’argent dont vous avez besoin pour vous en sortir. Bien sûr, vous voulez vendre la maison à un prix aussi proche que possible de la valeur de votre prêt hypothécaire, mais dans un marché à la baisse, il y aura forcément un manque à gagner. Dans certains États, même après une vente à découvert, la banque s’attendra à ce que vous remboursiez tout ou partie de ce manque à gagner.

Rassemblez vos documents et trouvez un acheteur

Rassemblez tous les documents dont vous aurez besoin pour prouver vos difficultés financières au prêteur. Il peut s’agir de relevés bancaires, de factures médicales, de talons de chèque de paie, d’un avis de licenciement de votre ancien emploi ou d’un jugement de divorce. C’est à vous qu’il revient de faire la proposition de vente à découvert. Sachez que le prêteur doit finalement approuver la vente à découvert après avoir reçu tous les détails, car il est le bénéficiaire du produit de la vente. Votre travail consiste à trouver un acheteur pour votre maison.

Soumettez votre proposition à la Banque

Une fois que vous avez un acheteur et les documents nécessaires, vous êtes prêt à soumettre l’offre de l’acheteur et votre proposition à la banque. Outre les documents relatifs à votre situation financière difficile, votre proposition doit comprendre une lettre de difficultés expliquant les circonstances qui vous empêchent d’effectuer vos paiements hypothécaires. Vous voulez qu’elle soit aussi convaincante que possible et protéger vos intérêts tout en faisant appel à la banque.

Soyez prudent lorsque vous soumettez vos informations financières à un prêteur car, s’il n’approuve pas la vente à découvert, il peut utiliser vos informations financières pour tenter de vous soutirer de l’argent dans le cadre d’une procédure de saisie. Si vous avez encore des liquidités, vous devrez peut-être les utiliser pour continuer à rembourser votre prêt hypothécaire ou pour combler une partie du déficit entre le prix de vente et le montant du prêt. Un avocat expérimenté dans la réalisation de ventes à découvert peut vous aider à vous y retrouver dans les détails.

Comme les ventes à découvert peuvent prendre plus de temps que les ventes de maisons ordinaires en raison de la nécessité d’obtenir l’approbation du prêteur, elles échouent souvent. L’acheteur peut trouver un autre bien en attendant une réponse de votre part. Soyez prêt à faire face à cette éventualité. Si la vente à découvert est acceptée, consultez l’Internal Revenue Service (IRS) pour savoir si vous devrez payer des impôts sur le manque à gagner.

Sachez également qu’une vente à découvert peut toujours affecter votre cote de crédit, en ce sens que les mois de paiements hypothécaires que vous avez manqués avant la vente à découvert peuvent apparaître comme des paiements en retard sur votre rapport de crédit. C’est à la banque de décider ce qu’elle doit signaler. Il est donc dans votre intérêt d’essayer de la convaincre de ne pas signaler vos paiements en retard.

Votre banque sera peut-être plus généreuse à cet égard si vous avez évoqué vos difficultés avant d’être considérablement en retard. Pour ce qui est du crédit, bien que cela soit quelque peu dommageable, c’est certainement moins dommageable qu’une saisie.

Stratégies de vente à découvert pour les acheteurs et les investisseurs

Les ventes à découvert peuvent également offrir aux acheteurs d’excellentes possibilités d’acquérir des maisons à prix réduit. Voici quelques conseils pour vous aider à prendre des décisions judicieuses lorsque vous envisagez l’achat d’un bien en vente à découvert.

Apprendre à les trouver

La plupart des biens en vente à découvert sont répertoriés par des agents immobiliers et sur des sites web immobiliers. Certaines annonces peuvent ne pas mentionner la « vente à découvert », vous devrez donc peut-être chercher des indices dans l’annonce, comme « sous réserve de l’approbation de la banque » ou « donner à la banque le temps de répondre ».

Un agent immobilier expérimenté peut faire une grande différence en termes de recherche et de conclusion de ventes à découvert. Les agents spécialisés dans la vente à découvert peuvent être titulaires d’une certification SFR (Short Sales and Foreclosure Resource), une désignation offerte par la National Association of Realtors (NAR). 

Les titulaires de cette certification ont reçu une formation spécialisée en matière de ventes à découvert et de saisies immobilières, de qualification des vendeurs pour les ventes à découvert, de négociation avec les prêteurs et de protection des acheteurs. Il est important de noter que la certification ne garantit pas qu’un agent aura le type d’expérience que vous recherchez, et que l’absence de certification ne l’empêche pas. Quoi qu’il en soit, vous devrez passer au crible tous les agents immobiliers potentiels pour vous assurer de leur expertise en matière de vente à découvert.

Préparez-vous à vous dépêcher et à attendre

Sachez à l’avance que les ventes à découvert sont des transactions compliquées et qui prennent du temps. Il faut parfois des semaines ou des mois à un prêteur pour approuver une vente à découvert, et de nombreux acheteurs qui soumettent une offre finissent par l’annuler parce que la procédure de vente à découvert est trop longue. Les acheteurs doivent être prêts à attendre que la banque approuve la vente à découvert. Les règles applicables aux transactions de vente à découvert varient d’un État à l’autre, mais les étapes comprennent généralement

• Pack de vente à découvert – l’emprunteur doit prouver ses difficultés financières en soumettant un paquet financier à son prêteur. Ce dossier comprend des états financiers, une lettre décrivant les difficultés du vendeur et des documents financiers, notamment des déclarations fiscales, des formulaires W-2, des talons de chèque de paie et des relevés bancaires.
• Offre de vente à découvert – une fois qu’un vendeur accepte une offre d’un acheteur potentiel, l’agent de référencement envoie au prêteur le contrat de référencement, une offre d’achat signée, la lettre de préapprobation de l’acheteur, une copie du chèque d’acompte et le dossier de vente à découvert du vendeur. S’il manque quelque chose au dossier, soit parce qu’un document n’a pas été présenté, soit en raison d’une erreur de classement de la part de la banque (par exemple, la banque l’a perdu), la procédure sera retardée.
• Traitement par la banque – l’examen de l’offre par la banque peut prendre de plusieurs semaines à plusieurs mois. Au final, elle l’approuvera ou la refusera. Il est important de noter que ce n’est pas parce que le vendeur accepte une offre que la banque acceptera le prix. Si la banque pense qu’elle peut gagner plus d’argent grâce à une procédure de saisie, elle rejettera l’offre.

Si vous achetez une maison dans le cadre d’une vente à découvert avec l’intention de la revendre, la clé d’une transaction rentable est un bon prix d’achat.

Tout est dans les chiffres

Dans le domaine de l’investissement immobilier, on dit que l’argent est gagné « à l’achat », ce qui signifie qu’un bon prix d’achat est souvent la clé d’une transaction réussie. Si vous pouvez obtenir un bien immobilier à un bon prix, vous augmentez vos chances de sortir gagnant au moment de la vente. En revanche, si le prix d’achat est élevé, vous risquez de voir votre marge bénéficiaire s’éroder.

Vous devriez pouvoir acheter la propriété, la mettre en bon état et la vendre à un prix qui vous permette de réaliser un bénéfice. Les investisseurs doivent être en mesure de vendre la maison rapidement – généralement à un prix inférieur à celui du marché – et un bon prix d’achat rend cela possible.

Le prix d’achat n’est cependant qu’un chiffre important. Vous devrez également faire d’autres calculs, notamment

Coûts de réparation et de rénovation (R&R)

Ces coûts varient en fonction de l’état de la propriété et de vos projets. Il vaut la peine de consacrer du temps et des efforts à l’élaboration d’un budget réaliste, car c’est l’un des chiffres dont vous aurez besoin pour déterminer si l’investissement peut être rentable. Les coûts à prendre en compte comprennent les matériaux, la main-d’œuvre, les permis, les frais d’inspection, l’enlèvement des ordures, les frais de stockage et la location des bennes à ordures. Une bonne inspection (avant de faire l’achat) peut vous alerter sur des dépenses importantes, telles qu’une fondation fissurée, un câblage défectueux ou des dégâts importants causés par les termites.

Valeur après réparation (ARV)

L’ARV est une estimation de la juste valeur marchande (FMV) du bien après que les réparations et les rénovations aient été effectuées. Les investisseurs examinent ce chiffre pour déterminer si une propriété a un potentiel de profit. La meilleure façon d’évaluer la VMA d’une propriété est d’examiner des maisons comparables (comps), c’est-à-dire des maisons qui ont été vendues récemment dans la région (généralement à un kilomètre de la propriété en question) et qui présentent des caractéristiques similaires en termes de superficie, de nombre de chambres à coucher/salles de bain, etc.

Coûts de portage

Les frais de portage sont les dépenses que vous devez engager pour conserver la propriété. Plus longtemps vous posséderez le bien, plus vous dépenserez en frais de possession, qui comprennent :

• Paiement de l’hypothèque (y compris les intérêts)
• Impôts fonciers
• Assurance
• Frais de copropriété et d’association
• Services publics (électricité, gaz, eau, égouts, déchets)

Déterminer la rentabilité

Pour qu’un investissement soit rentable, la somme de vos coûts (le prix d’achat, les coûts de réparation et de rénovation, et les coûts de portage) doit être inférieure à l’ARV. Si vos coûts sont proches ou supérieurs à l’ARV, il sera difficile, voire impossible, de réaliser un bénéfice. Vous pouvez déterminer le bénéfice potentiel en soustrayant le prix d’achat, les coûts de réparation et de rénovation (R&R) et les coûts de portage de l’ARV :

Profit = ARV - Prix d'achat - Coûts de R&R - Coûts de portage

Les investisseurs immobiliers peuvent s’attendre à réaliser au moins 20 % de profit sur une propriété, et certains utilisent des directives pour évaluer les propriétés sur différents marchés du logement. Selon ces directives, l’investissement total (prix d’achat, frais de recherche et de développement et frais de possession) ne doit pas dépasser :

• 80% des ARV dans un marché où la valeur des maisons est en hausse
• 70% à 75% des ARV dans un marché stagnant
• 60% à 65% d’ARV dans un marché où la valeur des maisons diminue

Si la valeur résiduelle d’un bien immobilier est de 200 000 dollars, par exemple, votre investissement total devrait être limité à environ 160 000 dollars dans un marché en hausse, 140 000 dollars dans un marché stable et 120 000 dollars dans un marché en baisse. Les différents niveaux d’investissement sont utilisés pour réduire le risque dans des conditions de marché changeantes. Vous pouvez prendre plus de risques dans un marché à la hausse car vous avez plus de chances d’obtenir votre ARV ou mieux lorsque vous vendez. Dans un marché en baisse, vous avez moins de chances d’obtenir votre ARV, donc votre investissement devrait être plus petit.

Une propriété en vente à découvert peut constituer une excellente occasion d’acheter une maison à moindre coût. Dans de nombreux cas, les maisons en vente à découvert sont dans un état raisonnable et, bien que le prix d’achat puisse être plus élevé qu’une saisie, les coûts de commercialisation de la maison peuvent être beaucoup plus faibles et les inconvénients pour le vendeur moins importants. Toutefois, en raison de la longueur du processus, les acheteurs et les vendeurs doivent être prêts à attendre. Un agent immobilier expérimenté peut vous aider à déterminer une offre équitable et à négocier avec la banque.

Alors que de nombreux investisseurs achètent des propriétés en vente à découvert et les revendent rapidement avec un bénéfice, d’autres choisissent de conserver la propriété et d’utiliser la propriété comme revenu en percevant un loyer. Dans les deux cas, chaque propriété doit être soigneusement évaluée avant l’achat afin de déterminer si elle présente un potentiel de profit.

Les lois fiscales étant compliquées et pouvant changer de temps à autre, il est toujours recommandé de consulter un expert-comptable qui s’y connaît en matière de biens immobiliers et les lois fiscales connexes pour vous donner des informations complètes et actualisées. Il peut faire la différence entre réaliser un bénéfice et subir une perte sur un investissement.