Définition de l'acte de garantie spéciale

Qu’est-ce qu’un acte de garantie spéciale ?

Un acte de garantie spécial est un acte de propriété immobilière dans lequel le vendeur du bien – appelé le concédant – garantit uniquement contre tout ce qui s’est produit pendant la durée de sa propriété physique. En d’autres termes, le concédant ne garantit pas contre les vices de droit qui existaient avant qu’il ne prenne possession du bien.

Les actes de garantie spéciaux sont le plus souvent utilisés dans le cadre de transactions immobilières commerciales. Les transactions de propriétés individuelles et autres propriétés résidentielles utilisent généralement un acte de garantie général. De nombreux prêteurs hypothécaires insistent sur l’utilisation de l’acte de garantie générale.

Les actes de garantie spéciale portent de nombreux noms dans différents États, notamment l’acte de convention, l’acte de concession et l’acte de garantie limitée.

Points clés à retenir

Un acte de garantie spécial est un acte dans lequel le vendeur d’un bien ne garantit que les problèmes ou les charges du titre de propriété survenus pendant sa propriété.
Un acte de garantie spéciale garantit deux choses : Le concédant est propriétaire du bien et peut le vendre ; et le bien n’a subi aucune charge pendant sa propriété.
Un acte de garantie spécial est plus limité que l’acte de garantie général plus courant, qui couvre l’ensemble de l’histoire du bien.

Comprendre les actes de garantie

Un acte de garantie prévoit le transfert de la propriété ou du titre de propriété d’un bien immobilier commercial ou résidentiel et s’accompagne de certaines garanties apportées par le vendeur. Ces garanties comprennent le fait que le titre de propriété est transféré libre et quitte de toute revendication de propriété, de tout privilège ou hypothèque en cours, ou de toute autre charge par des personnes ou des entités autres que le vendeur.

Un acte de garantie spécial – également appelé acte de garantie limitée – est une variante de l’acte de garantie général. L’acte de garantie générale est le type d’instrument le plus courant et le plus utilisé pour transférer des titres immobiliers aux États-Unis.

Les actes de garantie générale et spéciale s’identifient tous les deux :

Le nom du vendeur – le concédant
Le nom de l’acheteur – le bénéficiaire de la subvention
L’emplacement physique du bien
Le bien est libre de toute dette ou charge autre que celles mentionnées dans l’acte
Le concédant garantit qu’il est le propriétaire légitime de la propriété et qu’il a le droit légal de transférer le titre.
Le concédant garantit que la propriété est libre et dégagée de tout privilège et qu’il n’y a pas de créances en cours sur la propriété de la part d’un créancier l’utilisant comme garantie.
Il est garanti que le titre de propriété résistera à toute revendication d’un tiers sur la propriété.
Le concédant fera tout ce qui est nécessaire pour garantir le titre de propriété du bénéficiaire.

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Les deux actes prévoient les mêmes protections générales pour l’acheteur. Toutefois, la principale différence entre une garantie spéciale et un acte de garantie générale réside dans la manière dont ils traitent le délai de protection accordé à la propriété du titre.

Acte de garantie spécial

Si l’utilisation du mot « spécial » peut donner à l’acheteur l’idée que l’acte est de meilleure qualité, l’acte de garantie spécial est moins complet et offre une protection moindre en raison de la durée limitée qu’il couvre. Dans le domaine de l’immobilier résidentiel, les actes de garantie spéciale sont fréquemment utilisés pour les saisies immobilières et la vente forcée de la propriété pour régler une dette.

Un acte de garantie générale couvre toute l’histoire de la propriété. Il garantit que le bien est exempt de défauts ou de charges, quel que soit le moment où ils se sont produits ou le propriétaire. L’acte de garantie générale assure à l’acheteur qu’il obtient tous les droits de propriété sans problème juridique potentiel valable avec le titre.

Avec un acte de garantie spécial, la garantie ne couvre que la période pendant laquelle le vendeur détenait le titre de propriété. Les actes de garantie spéciaux ne protègent pas contre les erreurs de titre libre et clair qui peuvent exister avant que le vendeur ne devienne propriétaire. Ainsi, l’auteur d’un acte de garantie spéciale n’est responsable que des dettes, problèmes ou autres charges grevant le titre qu’il a causés ou qui sont survenus pendant qu’il était propriétaire du bien. Le concessionnaire assume la responsabilité de tout problème survenu chez les propriétaires précédents.

Par exemple, imaginez qu’une maison a eu deux propriétaires avant vous. Le premier propriétaire était un accumulateur, et bientôt la maison et la cour sont tombées en ruine. Le service d’application du code de la ville a infligé au propriétaire des amendes qui se rattachaient à la propriété. Le propriétaire a pris du retard sur son hypothèque et la banque a procédé à une saisie, vendant la maison au second propriétaire.

Pour le plus grand plaisir du quartier, le nouveau propriétaire a réparé la maison et nettoyé la cour. Au bout de 10 ans, il a mis la maison sur le marché, et vous l’achetez en utilisant un acte de garantie spécial. Quelques années plus tard, vous décidez de vendre la maison. Cependant, comme les privilèges d’exécution du code restent sur la propriété, ils pourraient grever votre vente. Vous devrez au moins satisfaire le privilège de la ville pour libérer le titre.

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Recherches de titres et assurance de titres

La plupart du temps, une recherche de titre permet de découvrir des privilèges ou des revendications sur le titre d’une propriété. Une recherche de titre est un examen des documents publics disponibles pour déterminer la propriété d’un bien. Les avocats, les sociétés de gestion des titres et les particuliers peuvent effectuer des recherches de titres pour vérifier la propriété d’un bien. Bien que ces recherches soient approfondies, il est toujours possible que quelque chose soit oublié.

C’est pourquoi la plupart des acheteurs – quel que soit le type d’acte de garantie qu’ils utilisent – souscrivent également une assurance titres lors de l’achat d’un bien immobilier. L’assurance titre est une assurance d’indemnisation qui protège l’acheteur contre les réclamations financières concernant le titre de propriété d’un bien qu’il possède.

Pour

Des garanties spéciales permettent le transfert du titre de propriété entre le vendeur et l’acheteur.
L’achat d’une assurance titre peut atténuer le risque de réclamations antérieures à l’acte de garantie spéciale.

Contre

Les actes de garantie spéciaux offrent une protection limitée aux bénéficiaires ou aux acheteurs.
Les actes de garantie spéciale ne couvrent que la période de propriété du concédant ou du vendeur.

Exemple concret

Bien que les actes de garantie générale soient plus courants dans les transactions immobilières résidentielles, il y a un domaine où l’acte de garantie spéciale devient la norme. Il s’agit des biens saisis, des biens immobiliers (REO) ou des biens vendus à découvert.

La plupart des logements de la Federal National Mortgage Association (FNMA), du Housing and Urban Development (HUD) et des résidences appartenant aux banques sont vendus avec ce type d’acte. L’une des principales raisons de l’utilisation d’actes de garantie spéciaux est peut-être le fait que l’autorité de vente ne souhaite pas être responsable de toute situation concernant la propriété avant la saisie.

Par exemple, en 2012, un couple possédant une maison dans le comté de Grenade, dans le Mississippi, a été en défaut de paiement sur le prêt immobilier. En février 2013, la propriété a été saisie par leur prêteur, la banque Wells Fargo. Les documents juridiques ultérieurs ont indiqué que Wells Fargo « a transféré la propriété à la FNMA dans un acte de garantie spécial ».